三大高端改善盘首开，小鸭，凤凰路壹号院，悦澜山三个盘陆续亮相，首开价格均开的低于市场预期，虾米翻看历史文章，对比各个项目历史价格，可以得出这样的结论，济南高端改善盘的价格已经跌回了2022年底，甚至是22年夏天。
凤凰路壹号院的参照物是企业家公馆，龙湖天奕，仁恒，你们回忆下22年夏天时的价格。
小鸭的参照物是中建云境精装，珑悦府二期。
悦澜山的参照物不好找，珑誉首开是23年夏天，臻誉首开，洋房跟小高又不匹配，济南尊尾盘？华润悦府尾盘？
一直以来新房首开价格都是风向标，越开越贵，越卖越快，越抢越起劲，次新改善盘的逻辑是我的位置比他好，还是现房，他涨我也涨。
一直以来高端改善神话，经常有人说90%房子跌，10%的高端改善保值，跟我买选保值，巴拉巴拉……现在是这个梦醒的时候，覆巢之下无完卵，高端改善也不稳了，接下来被反噬最大的应该是高端改善次新房，因为市场上五百万及以上项目极为稀少，新盘佣金高，中介都会引流到新盘，二手房推荐少，挂牌量高成交周期拉长，内部不是铁板一块，极易出现踩踏。
虾米最近看中海天空之镜，保利金茂琅誉，这两个盘，虾米预计会很热，没想到会这么热，甚至可以用离谱来形容，感觉被教育了，重新认知老城购买力，之前各种自媒体臆想的人口外流之类话题，老城old money秀了一把肌肉，好像在说东部是弟弟，
截止目前，中海天空之镜认筹已经200+，临时加推2#楼凑足首开货源，不敢说一房难求，下周六首开火爆上个新闻很正常，保利金茂琅誉，售楼处开放单日认筹破百，两个盘都是小四百万门槛的项目，真是有点超预期，地缘改善有固定的群体，对传统生活区域的认可。
灌水内容，还是那句非自住不买房，购房有风险。
