2024年的最佳购房节点已经远去/刚需新盘更远更偏/保利云上璟誉/七里河兰亭府/保利珑誉/中海雪山境/保利琅悦/君和

楼市 2024-10-29 15:43 山东

灌水内容，还是那句非自住不买房，购房有风险。

通过不断的带看，虾米帮人找关系买房，也试探出了各个项目的额外优惠，不是说那种包装优惠，顾问，案场主管一块合伙演个戏那种，都是通过实际带看测试出来的，有时也是为了购房者去求开发商的集团领导，普通分销可能关注成交，而虾米关注的是薅到底，受人之托忠人之事，目前测试有额外集团总经理级别的优惠开发商有如下，

中海全系，保利全系，海信全系，金茂全系，中建系（优惠极少，但是也有一丝丝），济高系，绿城系，银丰系，还有一些小点的开发商也有，如果有些稀奇开发商实在是找不到关系怎么办呢，那就是从自己这里考虑了，绝对让大家对比出实惠来，如果对虾米这个理论嗤之以鼻，实践出真知，找自己的非直系朋友亲戚也好，去项目随便找个顾问再去询价即可。

通过虾米看房有额外优惠，在这个基础上，只要自己没去过售楼处，电话没有在开发商系统内，购房后通过人脸识别，还有额外优惠，真金白银，让你购房买到最优惠，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

当然了，咱互相沟通也诚实一些，别给个假电话假姓氏，或者之前去过人脸识别存储了，就算买了审核也通不过，最后再说虾米忽悠人，规则透明化，互不耽误时间。

1、2024年的最佳购房节点已经远去

最近有几位朋友问，是不是12月买房最合适之类的话，虾米这么说，不同年份市场轨迹不同，记忆最深的年份是19年底各盘暴跌，那时候库存太高，20年好像没怎么跌，21年底好像合适一些，22年好像没什么感觉，23年年底并没有便宜，那么2024年呢？

一般年底便宜的理论基础是，年底冲击任务业绩，销售额，回款额，套数任务，历史轨迹有类似点，但是有众多不同点，今年的市场降价比以往来的更早一些，630就不少降价的，7月份，8月份几乎降价潮高峰了，刚需，中端改善呈现出蔓延之势，8月下旬9月上旬简直是至暗时刻，降价不可怕可怕的是销量萎靡下滑，9月下旬的各种政策纷至沓来，对岸降息，我们降息，存量降息，首套二套合并利率，首付15%，各种小修小补的刺激政策，LPR降息，公积金提高等等，以及间歇吹风，市场开始起来了，脱离一个月网签2000多套的谷底，10月4000多套，因为长假第一周网签较少，如果正常月，本月是破5望6的、

销量的提升，刺激着购房者，骑墙观望中间派陆续下手，最近虾米看很多卖二手房的朋友陆续套现了，价格虽然没有涨，但是套现难度降低周期缩短，最近的朋友圈，购房调研，售楼处实地调研，各大盘首开，有这些感悟，首开热度都很高，不敢说一房难求，起码性价比高的都要抢，销售数据可以，售楼处的到访人数，成交量向着好的方向发展，到售楼处需要等顾问，你就听顾问沙哑的嗓子吧，七八月时是什么样子，大家在前台玩手机啊，进来一个客户，齐刷刷多双眼睛对视，期待客户的眼神，就像长时间没有猎物的饥饿感。

经过一轮轮降价推售，降价就像板块轮动一样，今天到我就，每次降价都是饱一人饿大家，恶性循环，经过这轮折腾呢，你会发现，刚需盘没啥选择了，蓦然回首我好孤单，150到200万预算已经成为新盘推荐难题了，只能推荐更远更荒的新盘啊，其实这个预算虾米已经建议二手房了，虾米不会为了赚你佣金就极力推荐新盘，还是觉得很多三四年二手合适了。

十几个改善新盘入市，大家预想的竞争，虾米之前不礼貌的多虎竞食时期已经结束了，陆续首开迎来首开软着陆，知道9月上旬时他们多难吗，你喊预期32，竞品说自己两万八，都开盘现场准备选房了，那边开发商说首开别买，我这里首开两万五，几个盘都有互黑标准话术了，因为这一轮竞争，几个改善项目首开价格至少降低了1000到2000，所以首开的客户其实是赚到了，不敢说涨价赚钱，咱最起码省钱了，那一幕想起小时候看的吕剧墙头记了，儿子们为了财产拼命的努力着。。。。。

现在多个改善盘首开平稳落地，开的都还行，第一桶金到手了，各种市场预期，舆论鼓噪，止跌回稳已经是普遍的市场共识了，存款利率到1.1，房贷利率3.1，出手的确实在增多。

其实还有一个不容忽视的问题是，济南东部储量并不大，两只手都快数得过来在售新盘了，一个大区域只有一两个新盘，市场销售慢的时候不害怕，一波销量过来，库存见底时最尴尬，可能房价没有涨，你也琢磨明白了，我想买了，但是房子已经嫁做他人妇了（最近又在刷知否），比如几个例子，中海雪山境的小高，能建中粮的小户型，蔚蓝之城，星光那轮特价房等等，很多很多机会，你觉得还会降，可以等等，等等突然没机会了，人都会陷入自己的认知里，即使自己错过机会了，还会说，咱们明年看，虾米这么说，如果能接受大高层，老破房子，远郊，明年还有机会，因为投资存量确实很多，但是你如果考虑新房，有些机会错过确实再也没有，首付相对高，可以容错，首付敏感犯错就可能跌到下一档选择去。

虾米在8月27日的文章中，曾经给出过建议，遇到机会是把握住的。

机会是给有准备的人/济南改善盘决战930/和谐中海天空之镜/保利琅誉

开发商角度，秉承的是后降价不如先降价，都是提前收割一波，降价求量，改善领域的首开争夺客户战基本结束了，一个改善项目，你发现他刚首开，但是给人的感觉是他好像又快售罄的感觉，这种错觉好像是虾米喜欢推演。。。。。一共五六百套，哐哐100多套完事了。。。。。

除了自己作死自己先于竞品涨价，好像真的没啥难度让他后面卖不动了。

虾米个人感觉是2024年内，最佳购房节点实际已经结束了，当然不排除个别盘还会调价，比如一些卖的很烂的，或者非东部区域，为了避免被顾问中介拿来做截图宣传，还是当做一种市场分析批判精神来看，二手房一片哀鸿大有可为，房价也不会大涨的，只能用止跌回稳来形容。

2、刚需新盘更远更偏，建议看次新二手

其实这个话题跟上面的重合了，对于刚需来说，现在没啥可选的了，基本都可以形容为更远更荒凉，虾米觉得刚需可以好好琢磨买二手房了，三四年前谈二手房，可以说物业不好，可以说户型不好，可以说绿化不好，现在再聊二手房，好像差距不大啊。

3、保利云上璟誉

400万预算新盘改善盘，没有诸如凤凰路高架之类的不利因素，相对比较均衡，虾米个人认为最好的选择了，没有之一了，等11月份会所，下沉庭院，实体样板间展现。

保利云上璟誉项目团购持续进行中，有感兴趣的欢迎加群，目前400万预算最全面的盘之一，额外团购优惠。

保利云上璟誉开始准备第二轮加推了，3#楼235户型，首次推出，6#楼152户型，1#，2#楼高区房源价格较贵，6#楼补充预算空白，400到420万，高端改善加教育的选择，177户型继续补货，目前可以锁资锁定楼层，先到先得，对该项目感兴趣欢迎加入小鸭团购群，虾米专属团购优惠。

项目还有一个利好就是，保利云上璟誉项目正在申报高品质住宅项目，届时咱们公积金贷款可以最高贷款120万。。。。

核心价值点高端改善顶配，2.3容积率，高端改善+高新教育的结合体，在售新房只有2个，6号线地铁口，性价比在目前改善盘中最高，片区大拆大建有发展预期，商业配套齐全，在25号左右应该还会有利好发布。

这里不得不说保利最近的几个项目都命好，臻誉赶上了改善潮，疫情解封，济南解除限购，拆迁置换，珑誉赶上了改善热潮，拆迁置换，云上璟誉首开凑齐了高新教育，商业两大利好，还有二套首付15%，保利云上璟誉将是东部近期十来个盘中首开最火爆的，另一个项目必然是西霸，中海天空之镜，拭目以待，两个项目虾米都有区域总经理优惠。

今晚等你们到10点，保利云上璟誉售楼处见。

能量守恒看楼市，甩锅游戏/保利云上璟誉首开倒计日5天/和谐中海天空之镜进展/房票话题，老乡别走/和平新村拆迁/观山樾

4、七里河兰亭府

七里河兰亭府认筹中，首开1#楼143，173户型，6#楼186户型，

143户型26500元/平

172户型27000元/平

187户型28000-30000元/平

对该项目感兴趣，欢迎加入团购群,人数已经破百人。

七里河兰亭府效果图发布，户型图团购群中分享，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

首开楼栋为最北侧两栋，项目还可以，略感失望是物业不是金茂物业，恒温恒湿系统，首开为内购形式，不会有样板间，但是价格会很合适，对该项目感兴趣欢迎加入团购群，享受内购价格。

5、保利珑誉

保利珑誉配建学校即将启动了，项目再添利好，再来一波项目也进入收尾清盘阶段了，至于签约这个问题，就看科技城诸位掏不掏入席费了，想吃大席得随份子（虽然可以死扛着，交房最后可能也是来这所学校，销售期就一直有悬念，也不能宣传，客户问教育问题，教育划片，大概率去哪去哪），保利配建，最没悬念。

如果你工作在CBD，工作在老城区，珑誉是你的非常好的选择之一了，预算300露头，有适合你的居住公寓，预算350以内有130户型，预算400有143三室户型，也有四室143户型，预算500多一些，有173户型，168户型，再高一些还有188户型，塔尖改善还有235户型，总之你想要的全都有。

珑誉目前也是带看比较舒服的一个项目，企业产品系片区，沙盘户型图，实体大门展示，下沉庭院会所，地库展示，实体样板间，清水样板间都有，地下室，绿化示范区，外立面展示，确实给人比较踏实的感觉，另外就是交付早一些了。

另外从保利的假期总结文章里，虾米注意到了这些，配套学校用词是力争尽快开工，还提到了学校签约问题，再添利好。

另外还有高品质项目申报中是有珑誉的。

保利珑誉长假期间加推的南区 2#楼价格很合适，去化了很多，还有一些房源，11#楼也剩余一些，还有6#楼的130,143户型，对该项目感兴趣，欢迎加群。

递归项目回顾

科技城交付最早的盘，350万预算，400万预算，450万预算，500万预算，700万预算都可以看珑誉，想看房加群联系虾米预约，本盘项目自己进售楼处是永久保护。

假期的节点是几套居住公寓，130,143户型，300万左右上车科技城豪宅，南区143户型应该在420多万，目前楼层不多了，168户型就是5#楼了楼层不是很多了，550万左右，188户型就是最后一栋11#楼，600多万，还有235户型。。。。

6、观山樾火起来了

观山樾已经首开选房了，价格还可以，上分销后项目火爆异常，周末进临售都要发号了，大背景还是入市时间点，雪山200万以内几乎无房了，地缘需求还是挺多的，地缘需求你跟他说炼油厂，飞跃大道，陵园之类的都不在乎，因为已经充分了解这个地方了，刚需的话也是觉得自己没什么可选的，价格，洋房低密度，确实都满足需求，这个项目目前最大难题是供不上货吧，如果能供上货虾米感觉三个月能清盘。。。。。。

对该项目感兴趣，欢迎加群。

城发观山樾虾米来个预期价格，一万五六精装修，最贵的也就是一万六多，只要不介意不利因素，挺好的，预售证已经拿到，对该项目感兴趣，欢迎加入团购群，团购优惠，有返现。

远洋雪山地铁精装洋房，观山樾，户型段确定，110平，128平，143平，都是精装洋房，地铁房，观山房，哈哈，主打一个性价比，总价最低小面积真洋房，110平三叶草双卫户型，客厅四米，阳台6米9,143四室客厅5米，128三室户型，大宽厅，客厅6米8，阳台达9米7，对该项目感兴趣欢迎加群，依然是卷到没朋友的团购。

7、中海雪山境

济南2024年度220万总价项目卖的最好的一个项目，中海雪山境正式宣告小高售罄，一套不剩，开始进入洋房销售阶段，洋房最近加推了一栋南侧靠路的楼栋19#楼，总价在240多万，性价比还可以，对该项目感兴趣，欢迎加入团购群，买中海找虾米最便宜。

中海雪山境用了9个月的时间实现了整个项目的封顶，洋房好几栋楼已经装完了窗户，水包砂外立面已经做完了，实景园林做好，2024年的现象级产品，这也让虾米明白了，很多项目并不是不能提前交付，而是不想，或者资金考虑，能做到这种速度的也就是中海了。

中海系产品找虾米买最合适，对中海雪山境感兴趣的欢迎加入团购群，最底价，随便比价。

简单版的雪山境项目介绍，容积率低，洋房小高，地铁口1000米，门口摆渡公交M3，装修标准相对高，毗邻雪山万达，写字楼区域，出门幼儿园小学，雪山靠西位置，通勤距离相对近，户型绿化都不错，均衡一些，最诱人的地方是在同类型的盘中交付最早，这对刚需来说是最大的诱惑力。

购房方面，便宜有韩仓大集，中端社区商超，高端雪山万达，全方位覆盖。

对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

8、保利琅悦

保利琅悦项目目前卖的真是不错，户型外立面园林容积率各方面都可以，另外南地块还是十二中，300多万能买到170精装大四室，对该项目感兴趣欢迎加群，虾米每次去都是比较匆忙，没有耐心拍拍项目的园林图，样板间，做的确实不错。

北地块

9、海信君和

每天早上坐地铁都会看到君和。

虾米前几天去看了下君和，提升的内容陆续兑现了，比如对电梯精装提升，星空顶，地库柱子也精装了一下，第一次去看了免费的电动车停车场，确实不错，能电动车入库的目前真的只听说了两个。

君和有一套居住公寓，143户型的差楼层，送车位总价320万。

对君和感兴趣欢迎加群。

递归项目回顾

长假期间，海信君和卖的不错，提前完成了一个月的销售任务，在君和看的发现很多细节又优化了，比如电梯又开始做了精装，地库调整，交付后还在升级的确实不多，另外高端盘完全人车分流的很多，电动车停在小区外围的多，能给电动车提供免费地下二停车场的真是没见过几个，君和的绿化也很好，用心，免费使用五年的泳池健身房，另外还有一个儿童活动室，你可以怼他是高层，这个是土拍时就无法改变的，但是能细致入微的去做是难能可贵的，就像一个人无法改变出身，但是后天努力，认真对待工作生活，积极向上，态度问题，就像今天看的季前赛，天赋一般，后天努力就让人欣赏。

高层目前被诟病的户数多，资源挤占，采光，电梯问题，电动车乱放等问题，君和都没有，有空可以来君和看看，这不是你印象里的高层社区。

对该项目感兴趣欢迎加群。

海信君和加推最后一栋楼，170,143户型，这次143户型变化很大，精装修带衣柜，装修品质很高，380万左右最好楼层，另外该栋楼的低楼层居住公寓在300露头起，对该项目感兴趣欢迎加入团购群，专属团购优惠。

递归项目回顾

君和的优点个人感觉是历下地铁现房，装修确实非常好，落地窗，绿化品质做的都很不错，缺点是高层，容积率高，不过通过提高平均户型，户数并不多，楼栋摆放在边角位置，拉大楼间距采光都很不错，完全人车分流，海信的产品确实做的可以。

对该项目感兴趣，欢迎加入团购群。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU5NDU5NjQwOA==&mid=2247579487&idx=1&sn=38c69ac49fe6bd45f5a169fb8fe7c15e

虾说济南楼市

本人JAVA程序员一枚，从业九年，因首套房涉猎楼市，本着八卦精神，研究房地产的生态系统，了解各种坑人伎俩，为刚需提供购房指导，避免种种套路，如果您需要购房，迷茫，本码农可以与你聊聊自己的心得，欢迎加qq群 672915854

最新文章

济南楼市周末市场调研20241117

求医问诊帖

假如市场骗了你/济南楼市10月数据/中海阅麓山继续高歌猛进/尊御府/领秀城樾系/翰林府/保利珑誉/河滨城/珑和院/龙泉府

新说杨志卖刀/对老人不友好的租赁市场/中海天空之镜网签破190/保利云上璟誉/隆和府/玖著/凤栖和鸣/中铁建花语拾光/山钢锦程园

契税降了/市场平静如水，暗流涌动/齐梦逸园降价了/悦澜山/中海雪山境洋房/海信君和/保利琅悦加推/星光城市/国誉凤启/云璟府

虾说济南楼市简报2024112

支原体下的初冬

高端改善次新二手开始价格回滚/对岸继续降息/保利云上璟誉取证/仁恒河滨城/凤凰路壹号院加推338户/雪山境/琅誉/理想之城

市场声音，公积金何时降？何时实现商转公/和谐天空之境网签突破160/保利臻誉捡漏/科技城尊御府/星光城市/国誉凤启/鹊华赋

华润润府玻璃自爆问题/地铁三号线试运行体验/科技城悦澜山/中信泰富玖著玖著/海信君和/中海阅麓山/紫郡兰园/凤栖和鸣/梧桐天樾

如何看结婚数量创新低/保利云上璟誉/银丰珑和院/茂岭山远望/球墨新地块/中海雪山境

走水后的反思，预防大于救/社区内资源挤占问题 /乱停车问题/茂岭山远望/保利云上璟誉/珑和院/凤栖和鸣/中海雪山境

11月第一周总结，全面进攻转向重点进攻，冷热分化严重，改善轮动完刚需开始

石崇王恺斗富/重新定价日解读/10月网签5281套 /中海天空之镜/保利琅誉/龙湖景粼原著/科技城悦澜山/云顶一号/翰林府

街角的火焰

济南10月住宅网签挺进5000套/财富中心四期进展/附小旁域潇书香苑/中建星光城市 /玖著/国誉凤启/保利鹊华赋/仁恒河滨城

2024年的最佳购房节点已经远去/刚需新盘更远更偏/保利云上璟誉/七里河兰亭府/保利珑誉/中海雪山境/保利琅悦/君和

完全的人车分流任重道远/中海天空之镜持续热销中/保利琅誉首开火爆/凤起历山首开 /尊御府首开/凤凰路壹号院加推/中海阅麓山

改善市场全面爆发，银十变金十，市场全面摊牌

势不可挡，现象级首开，中海天空之镜首开破十亿

楼市中介分销生存现状/中海天空之镜即将盛大开盘/CBD西区道路/保利云上璟誉/尊御府/玖著优化提升/雍泉府/悦澜山/银丰珑和院

当下济南楼市各预算客群分布/保利云上璟誉/七里河兰亭府/保利琅悦/中信泰富玖著/中电建国誉凤启/紫郡兰园/三发和岳府

天冷了电驴突然不香了/济南500万预算客群分析/同区同位置新老房单价差一万五/凤凰路壹号院/保利珑誉配建学校利好/君和/星光城市

LPR再降，济南新增房贷利率降至3.1%，首付15%，撩拨你单车换摩托的心/分销被白P受伤的心/雁栖台的定价让虾米笑喷/周末趣图

济南高端改善盘首开价格已经跌回2022年底/见证老城地缘盘奇迹

降价冲量，降首开价冲量，集中开盘，这世间本来就没有公平

上个月真的是至暗时刻，济南9月房价数据，新房环比跌1.8%，同比跌5.9%/一周网签了半个月套数/云上璟誉/珑和院/琅悦/阅麓山

100万套，货币补偿棚改，筑底回稳，遥想15年的540万套/和谐中海天空之镜取证，首开冲刺/科技城悦澜山/和岳府/中建星光城市

东新热电厂地块改住宅，科技城北扩容，未来五年历下购房方向/高端改善喜新厌旧风/和谐中海天空之镜/风栖和鸣开始认筹/中海雪山境

集中开盘作弊选房那些事/如何看一个精装样板间/保利云上璟誉将加推/保利珑誉/海信君和/能建紫郡兰园/观山樾/保利琅誉

济南WQ现状，改bug与优化提升/凤凰路壹号院真实价格区间/凤起历山将首开/保盛济南府规划/科技城尊御府

辛辛苦苦干一年没填满房价的缩水/存量贷款降息本月落地/济南止跌回稳7条新政/和谐中海天空之镜/保利云上璟誉/海信观澜/保利琅悦

济南楼市2024下半年楼盘降价记忆/关于拖欠工资这件事/凤凰路壹号院/科技城悦澜山/龙泉府/绿保马凤栖和鸣/中海阅麓山/春月锦庐

财富中心四期横空出世/长岭山新地块/二环东保利琅誉售楼处将开放/海信君和/兰亭府/中海雪山境开启洋房时代/国誉凤启/紫郡兰园

购房杠杆越来越重了/解放东路雁栖台/半封闭阳台封闭后的采暖bug/保利珑誉/保利云上璟誉/城发观山樾/凤起和鸣/中建星光城市

牛回速归？济南楼市重回3000点，长假销量狂暴/凤凰路壹号院，谁看谁迷糊，单日认筹105/和谐中海天空之境专场

本轮极大概率是回光返照短期市场，持续不会很久/晒销量大多是降价换量/100万贷款其实也是不少钱/凤凰壹号院明日开放样板间

刚需次新二手房的好日子不远了/售楼处服务篇

长假济南楼市动态/中海天空之镜售楼处开放/保利珑誉加推/国誉凤启

10月第一波降价盘，隆和府暴跌，凤凰路大门府暴跌/被分销绑架的艰难盘

长假看房到访量暴增，市场突然暖和了，看房要排队等顾问

九宫格利好？不要记吃不记打，非自住不买房/存量贷款依然在站岗/凤凰路壹号院开启认筹/和谐中海天空之镜/悦澜山首开纪实/国誉凤启

虾米对未来几个月楼市的个人预判/高位套现低位买回自己的房/吃饵料就跑了/中海雪山境再无小高/科技城悦澜山决战929

购房者越来越理性，保利云上璟誉首开火爆，再现半夜排队

楼市咨询量大幅反弹/928，保利云上璟誉首开决战/中海天空之镜，国庆登场/悦澜山最终价格，有惊喜929首开/凤凰路壹号院将认筹

研读会议关键词/再迎降价，科技城三发和岳府/开盘怎么选房，购房的流程/小鸭首开前凑齐教育商业两张牌/山高尊御府/济高揽岳和苑探访

围子山劲销10亿+/还是来了，理想之城降价/凤凰路壹号院/小鸭首开倒计时三天/悦澜山/海信君和/能建紫郡兰园

喜大普奔，存量贷款拉平利率，二套首付15%/绿保马凤栖和鸣/保利珑誉/小鸭首开冲刺倒计时/中电建国誉凤启认筹/七里河兰亭府认筹

能量守恒看楼市，甩锅游戏/保利云上璟誉首开倒计日5天/和谐中海天空之镜进展/房票话题，老乡别走/和平新村拆迁/观山樾

情绪稳定的营销/保价联盟首义/锁资的艺术/济南周末市场突然井喷了，周末市场调研

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉