深圳楼市，惨遭滑铁卢！
文摘
房产
2023-08-04 17:43
重庆
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三块地块仅售出一张，两块流拍，流拍率高达66.7%。
这是难得一见的一幕。要知道，即便是全国流拍率高峰期，2021年第二轮、第三轮土拍的时候，北京、长沙、杭州等城市的流拍率都超过了50%。当长春的流拍率超过70%时，深圳的流拍率则控制在10%以内。而卖出的地块吸引了绿城、海信、中国海外、天健、招商局、北京萃丰、东方雨虹、华发、中铁粤海、越秀、保利、华侨城、港中旅、万科、中建二局、华润、铁建、金茂、中能建、建发等房地产企业角逐，最终由中铁置业拿下。8月2日深圳推出的3块住宅用地，其中龙岗2块、宝安1块，总出让面积40580平方米，规划总建筑面积20.6万平方米，总起拍价46.32亿元。为何一方面流拍率高达66.7%，另一方面房企抢破头？
此次拍卖的宝安地块虽然有竞现房销售条件，但该地块位于宝安区新安街道，是宝安的中心区域。该地块周边有罗田路、金科路、裕安西路、广深沿江高速4条路，距新安中学、海韵学校仅一条马路，距宝安地铁站约800米。深圳市2021年发布的《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年 规划和二〇三五年远景目标纲要》中明确提到：将宝安区新安、西乡街道，龙华区民治、龙华街道，坂田、布吉、吉华、南湾街道等区域均纳入城市核心区。地块周边深业新岸线、高发西岸花园二手房单价约为9万至10万元/平方米，只有少量单价8万元以上的房源。地块顶价仅为每平方米41385元，怎能不引起竞争。
另外，在目前降温的市场中，西部宝安的新房最为畅销。7月深圳新房销售一半以上由宝安区贡献。同时，7月份，深圳11个区中有10个区的网上签证数量出现下降。只有宝安不仅保持增长，而且增幅明显，环比增长145%。主要是沙井片区的鸿荣源咖御府大卖所致。第一，地块周边周边工业区较多，距离最近的地铁站南约地铁站有一公里。最重要的是，现在的市场不好，开发商都勒紧裤腰带过日子，每一笔钱都小心翼翼，不敢乱拿地。现在敢拿地的都是家里有矿的房地产公司，而且只敢拿优质土地。一句话，新房卖不出去，二手房也卖不出去，房价在跌。新房方面，近两年成交量一直在低位徘徊。7月，新房网签约房屋3156套。环比小幅增长，主要得益于宝安区。前文提到，7月份，深圳11区成交量均出现下滑，仅宝安出现大幅增长。不过，3156套的成交量从深圳历史来看仍处于底部。平稳时期，深圳新房月销量在5000套左右，高峰期一个月销售8365套。
而维持3000多套新房网签的背后，是开发商的巨额优惠。7月下旬，位于光明区、龙华区的宏发悦见清湖、宏发悦间公园里、合正观澜汇三期、鸿荣源尚云花园开盘出售。四个项目开业折扣分别为19折、91折、86折、93折。虽然价格优惠较大，但购房者不积极，开盘销售情况一般。合正观澜汇三期开盘去化率为40%、鸿荣源尚云去化率52%，宏发悦见公园里开盘去化率为19.5%。乐友家数据显示，7月份，深圳二手房成交量为2259套，环比下降6%。
7月份，二手住宅网签量为2999套，再次跌破3000套，环比下降6%。
深圳房价自2021年初见顶以来，已连续两年半下跌，整体均价已恢复至2018年水平。
跌幅最大的是罗湖（5.4%）、福田（4.1%）、南山（2%）、龙华（4.6%）、宝安（4.9%）、龙岗（5.4%）、盐田（5.5%）和光明（12.5%）。坪山（7.7%）。
90个区中，只有7个区没有下跌，其余都在下跌，占区数的92%。其中，半年房价跌幅超过10%的地区包括南山区后海（下降16%）、光明区公明（下降15.5%）、龙华区红山（下降13.6%）、龙岗区百鸽笼（下降11%）、龙岗区大芬（下降12.1%）、坪山区坪山街道（下降10.2%）。土地拍卖高价背后，折射出当前房企岌岌可危，市场成交困难。7月，百强房企销售额3504.3亿元，单月业绩规模创近年来新低。同时，单月业绩环比下降33.5%，同比下降33.1%，同比降幅进一步扩大5个百分点与上个月相比。累计业绩增速由正转负。1-7月，百强房地产企业实现销售交易金额34124.4亿元，同比下降4.7%。房企50强中，仅华侨城、城建集团7月份保持量价正增长，其余均在下跌，其中10家房企环比跌幅更多超过50%。
开发商没钱，欠了很多钱。这是深圳等城市流拍率居高不下的主要原因之一。
中央在7月24日的重要会议上为楼市定下了新基调。此后，住建部明确了向后三个放松方向（1，降首套房首付，利率；2.改善购房减税；3.“认房认贷”改为“认房不认贷”），北京、上海、广州、深圳均作出回应，均表示下一步将调整政策，更好满足刚性、改善性群体住房需求。一线城市调控的放松确实可以促进一波成交，但这些成交并不足以撼动房价下跌的趋势。因为现在的房地产问题是系统性问题，包括保交房、房价高收入低、居民负债表过高、失业率高、信心和预期不足等。在缺乏期待和信心，有些现在买得起的人对未来充满迷茫不敢买。一方面担心高位买入。另一方面，我担心买了之后，未来会被解雇或者会被降薪。更重要的是，高房价与低收入之间仍然存在巨大差距。让很多人只有虚的需求而没有实力。但从房价和收入的走势来看，十几二十年前买房确实不容易，但远没有现在这么离谱。一个普通工薪阶层想要在深圳买房，需要不吃不喝地生活40多年。算上吃的喝的，按照现在的房价，这辈子是没有希望了。有读者表示，很多城市都在降低房价，但降了也卖不出去，也就是说只能涨价。这种逻辑看似没问题，其实是大错特错。现在中心城不是价格卖不出去，而是价格降得还不够。以前房价涨得太厉害，即使现在大幅下跌，也没有多少人买得起。比如深圳800万的房子，跌到了500万，跌幅达37.5%，已经足够坚挺了。对于普通人来说，500万、800万都是难以逾越的高峰。
在当前就业、失业率仍充满不确定性的情况下，高房价与低收入的差距进一步拉大。今年二季度楼市开始急转直下，正是这个原因造成了需求不足。正如我们一直所强调的，从中央到地方政府的所有举动都是为了防止房价硬着陆、减缓房价下滑，但并不能改变房价下滑的趋势。人口见顶又下降，城镇化率见顶又放缓，新生儿数量逐年减少，收入和就业的不确定性增加，高房价和低收入差距没有缩小，并且供过于求。当前的房地产市场面临系统性问题。这些负面因素正在全面给房地产市场带来压力，本轮调整周期不会短。
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