最近，深圳也开始买商品房作保障房了。
显然，新房去库存的压力不仅限于二三四线城市，一线城市库存压力也很大。
中指研究院数据显示，截至今年6月底，一线城市新房销售周期为15.6个月，二线城市为19.7个月，三线城市新房销售周期为15.6个月。——四线城市为31.3个月。
这几个月来，大部分城市新房销售周期均超出合理水平。
因此，高层一直强调房地产市场要适应房地产供求关系发生重大变化的新形势。
其中，430代表大会期间明确提出：统筹研究消化现有房地产和优化增量住房的政策措施。
包括517新政在内，央行甚至设立了3000亿元的保障性住房再贷款，目的是用来购买商品房作为保障房使用。
这个政策我们已经分析过很多次了。从结果来看，对购房者来说肯定是有利的，因为地方政府购买的商品房无论是用于配售型经济适用房还是配售型经济适用房，只要流入房地产市场，就可以减轻购房者的压力。
保障性住房无论是出租还是出售，都低于普通商品房。
比如，郑州前两天刚推出1999套配房型经济适用住房，均价刚刚6000出头。这个价格在二线城市还是很有吸引力的。
因此，购买商品房作为保障性住房，不仅可以消除新建房的库存，还可以缓解开发商的资金压力。同时，也可以大大减轻居民的购房压力。
但理想很美好，现实却很骨感，因为各地城市推动收储工作的积极性根本不高。比如517新政的3000亿再贷款额度，截至6月底，仅使用了121亿。
收储工作难以推进的原因，
一是当地收储要求比较高。比如这次在深圳，整栋楼买下来，面积还得小于65平方米，而且还要求交通便利。甚至离地铁也很近。这样的住宅楼非常难找。
第二个是，物价和收入问题。当地商品房被购买并储存为经济适用房。价格越低越好。但对于开发商来说，如果价格太低，还不如自己卖掉。完全没有必要你去收储。不过地方政府也必须压低价格，因为收储的资金是有利息的，地方政府肯定不愿意收储亏本。然而，大多数住宅楼的租金回报率很难覆盖再融资利息。
所以这就导致了商品房作为保障性住房的进展缓慢。所以，用这样的方式来减少新房库存，目前压力很大。
之前很多人都把它视为消除新房库存的一大利器。目前有点高估了。
但房地产未来的发展方向肯定是商品是商品，保障是保障。只是短期内很难依靠某种政策来扭转目前的房地产形势，所以不要急于相信房价会上涨、楼市会反转。
包括一线城市参与收储工作，这只能证明新房库存压力更大，必须用尽一切手段消化库存、稳定市场。
其实，当前的房地产市场脉络是比较清晰的。
高层一直求稳，无意大幅抬高房价。虽然针对楼市出台了诸多调控政策，但并没有让资金大量涌入市场。相反，他们继续要求债务出清。
所以现在楼市的松动和2008年、2015年完全不同，不要把它们混在一起。
因为前两轮楼市松绑、房价上涨本质上都是放水刺激经济的政策，再加上居民信贷约束的放松，有效地鼓励了大家加杠杆买房。
因此，在这两个时间点，居民杠杆率呈现快速上升趋势。
然而，本轮房地产市场遇到的问题是房地产基本面发生变化，人们信心受到严重打击。
即使放宽各项信贷限制，仍难以激发人们加杠杆意愿。相反，正在降低杠杆率。提前还清贷款或将收入存起来。
所以这就是为什么我上面说这一轮楼市宽松的目的更多是为了提振楼市，防止硬着陆。
房地产的企稳仍需时日，大家请耐心等待。
