楼市跌得太快，实在是刹不了车。
8月15日，国家统计局公布的房地产数据显示，1-7月，全国新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，销售额53.33亿元，同比下降24.3%。
总的来看，全国新建商品房销售面积、销售额同比降幅均有所收窄。
问题是今年7月数据下降明显，7月全国新建商品住宅销售面积为6233万平方米，6月份销售数据是11274万平方米。7月销售面积较6月下降超过44%，销量额下降46%。
这说明517新政的效果仅持续了一个多月。6月销售数据飙升后，7月大幅下滑，8月已过半，很多城市的销售数据都不如7月。
显然，经过新政的又一波刺激，楼市依然难以为继，又回到了原来的状态。517新政并没有改善楼市颓势，踩住刹车。回头看看当时疯狂吹嘘517新政的人们，依然是那句话。时间不会说话，但一定会给你答案。
当然，下降的不仅仅是7月份的新建商品房。全国房地产开发投资销售面积和销售量再创新低。1-7月，全国房地产开发投资60.877亿元，同比下降10.2%。
这个数据自2022年4月进入负值区间后，直到现在也从未恢复到正值状态，极少数时候跌幅收窄，更多的时候是跌幅不断扩大。
而这个数据反映了资金对房地产的影响，房地产企业不愿意开发，更不愿意拿地。
早在去年，万科董事局主席郁亮就表示，现在的市场已经跌过头了，全国新建商品房开工面积恢复到2006年的规模，但结果是进入24年，无论是房地产开发投资增速还是新建商品房开工面积仍呈下降趋势。
我之前就说过了，这一轮房地产的调整绝对超乎预期。我们没有人经历过这样的市场。我们之前经历的市场是持续的周期性上涨。现在和以前完全不一样了。
所以不要轻易相信自己能预测出准确的上升时间点。这是买房子，这不是买大米。
其实，单纯从预测房价来看，本轮房地产调整是比较反常规的，打破了之前的房价上涨周期。
然而我们还是相信以往的经验，特别是运用周期性理论的经验来判断本轮房价的上涨。
因为上涨周期下，限购怎么可能全面解除，房贷利率怎么可能降到3%以下，首付比例怎么降到15%，前两轮房地产调整力度怎么可能有这么大？
但现实是，目前的救市力度如此之大，刹车依然没有踩住。
因此，我们无法用以往的经验来判断本轮房地产的底部，我们只能不断观察房地产销售数据和经济复苏数据来做出短期判断调整。
之所以大家都这么做，是因为这一轮房地产市场真的很乱，每个城市的情况真的不一样。即使是所谓的重点城市，7月发布的70个城市的房价数据，同比跌幅依然位居前列，
言归正传，最后我们来看看新房库存七月。7月末，商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%。
事实上，商品房待售增速较上半年有所收窄。不过，整体增速仍处于较高水平，表明新房销售压力仍然很大。同时，我们也要看到430会议提出去库存后，新房库存压力也有所缓解，但效果并不明显。
毕竟指望用减少土地供应来提高去库存速度，完全不能与15年的棚改相比。当然，现在我们没办法这样做，因为时间证明，棚改去库存确实造成了楼市严重的透支。
另外，现在我们还是以求稳定、防范化解风险为主，宁可慢一点，也不愿再搞一次洪水泛滥。而且，目前的居民杠杆率和居民收入无法支撑房地产再次泛滥。
所以，可以说楼市上一轮政策的效果已经快结束了，下一轮恐怕就要开始酝酿了，让我们拭目以待！
