现在城投公司真凶，没人愿意拿的地，城投公司疯狂买。
近日，克瑞发布研究报告，
2021年至今年5月，30个重点一二线城市包括住宅用地在内的土地交易中，城投公司土地占比达46%，占了近一半。
这意味着近年来重点城市的所谓土地拍卖市场几乎都是城投公司主导。
然而拿地金额仅占33%。
这说明，对于一些好的地块，国企正在加价拿地，而一些不好的地块，本应以最低价出让，甚至拍卖失败，政府以城投托底。
很多人说这就是左手倒右手。
事实上，城投公司现在疯狂拿地。这还不是最可怕的。
最可怕的是开工率很低。
CRIC数据显示，2021年至今，国有企业拿地平均开工率超过75%，而地方国企更是高达85%。
甚至资金链相对紧张、生存艰难的民营房地产企业，其土地利用率也接近50%。
只有城投公司不同，只有20%。其利用率远低于其他市场参与者。
我不说大家也知道其中的原因。毕竟现在的房地产市场处于下行周期。
也有观点认为，这是通过推迟开发来增加土地的价值。
这种情况只存在于房地产上行周期。李嘉诚收购的很多土地就是这么干的。
不过时代变了，现在土地拍卖市场上，同样质量的土地，拖得越久，实际上就会变得越便宜。
也就是说，从发展的角度来说，拿了地以后不卖的话，你的损失会越来越大。因为未来你身边的土地供应会越来越便宜。
所以现在很多房企要么不拿地，而拿地之后肯定是在极力缩短开发周期，
因为他们不仅担心地价下跌，还担心房价下跌。
现在很多地区房价每年下跌10%已经很正常了。
这意味着今年你可能卖到一万元一平方米，但明年可能连九千元都卖不到。
所以现在房地产企业要么不拿地，拿地后肯定会积极开发、出售。
然而，城投公司拿下大量土地，但开工率极低。我能想到的唯一原因是为了支撑当地拍卖市场。
从目前趋势来看，城投公司拿地开工率持续下滑。但是2021年和2022年建设率分别达到了30%和27%。
你知道这意味着什么吗？
我们最需要担心的不是城投公司的债务问题，而是房产的库存问题。
因为这些土地毕竟已经卖掉了，最终都会流入市场，这些都是新房库存。
随着近年来各大城市土地供应的减少，很多人都在说，随着市场的消化，新房可能不够卖，从而导致房价上涨。现在你看，这是不是销量不够的问题？这恐怕是卖不出去的问题。
克瑞还算了这个数据，城投公司未开工拿地面积接近3.3亿平方米，
你再想想，各大城市新房库存居高不下，去库存周期已超出合理水平。
现在待售新房面积已经达到了7.3亿平方米。
所以高层对房地产已经定下了明确的基调，我们都强调了很多时候，就是房地产市场的供求关系发生了重大变化。
看看现在的库存和大家的买房意愿。是这样吗？
那么当整体市场处于供过于求的状态时，你能想象所谓的房价上涨空间有多大呢？
还有别忘了，二手房库存也是库存，因为进入2024年之后，现在大部分重点城市的二手房销量都高于新房。
这意味着二手房的库存也在增加，快速消化整个房地产市场的需求。
毕竟买房不是买白菜。今天买一套，明天再买一套。自己买一套，下次就不知道猴年马月了。
所以当二手房消耗了市场需求，新房的销售压力会更大。这就是整个房地产市场供求关系发生重大变化的意义。
所以现在买房要小心，仔细评估一下自己的需求和债务风险。
