一线城市火车头启动！将带领全国楼市走向何方？
文摘
房产
2023-09-05 14:59
重庆
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自北京、上海、广州、深圳实施“认房不认贷”政策以来，全国楼市预期出现大幅逆转。不仅是一线城市，三四线城市的朋友也在谈论房价是否会再次大幅上涨。毕竟“一点火星，全盘爆炸”的路子在过去已经重复了好几轮了。“广州-深圳-上海-北京”，认房不认贷政策出来一共花了56个小时，大大超出市场预期。从实施速度来看，这一轮刺激绝对是野蛮无序的。一刀流的常规动作。理论上应该是赶上“金九银十”浪潮了。政策利好结合传统旺季，将起到三两拨千元的效果，有利于年底经济市场的复苏。据介绍，政策实施后，北上广深一带的带看量和交易量呈线性增长。北京楼市首周末，新房销售近90亿，单日成交量为8月份的一半。北京链家三天成交量是上个月的1/3。上海很多楼盘一天的销量就达到一个月之多。售楼处挤满了人。开发商趁势撤回之前的优惠，甚至连夜加价。这种做法让“买涨不买跌”的购房者失去了判断依据，不少人在紧张的气氛中被迫上车。外卖骑手、快递员、滴滴司机闻讯纷纷脱下马甲，冲刺100米冲进中介店，给长期维护的老客户打电话。北上的趋势，让那些看空楼市的人非常郁闷。他们还是不明白，为什么人口和经济数据都下降了，楼市还能回暖？从2017年到2022年，四大一线城市五年社保、住房、贷款认购，限购极其残酷……即便如此，市场还是经历了大涨小涨再下降。以北京为例，2017年房价峰值超过7万每平方米。后来“认房认贷”等政策出台，楼市减半30%。但在极度打压的情况下，又开始逆向上涨，房价一路上涨回到7万多每平方米。它证明了什么？全国主要资金、高净值群体、核心稀缺资源均集中在一线城市，持续吸引着全国富人。只要释放出来，人们仍然会投资一线城市的资产，以占有资源。在绝对的购买力+绝对的资源面前，任何坏消息都可以被吞噬。从住房和贷款认购的放开可以看出，北上广比广州、深圳积极得多。这是由于三个原因：这三个因素形成了一个模型，适用于全国所有城市。（下面重点分析，不感兴趣的可以直接跳到下一部分）资金总额（金融机构本外币存款余额），指人民币和外币存款总额。我们知道，资本是经济运行的动力和结果。一个城市能聚集多少钱，体现了它的综合实力和发展潜力。![]()
从资金总量（金融机构本外币存款余额）来看，2023年上半年，北京近24万亿元，上海近20万亿元，深圳13万亿元，广州是8.5万亿。而相比之下，虽然经济在下滑，但大多数城市的存款却有所增加。北京上海存款总额增加3.7万亿元。住宅杠杆率可以更好的衡量购买力透支程度。杠杆越高，债务压力越大，自然购买力就会减弱。这与政策有关。此前，北京上海太严格，想加杠杆也没法加。对于广州、深圳来说，过去贷款限制门槛极低，人们如果愿意就可以贷款。在房地产比较火爆的那些年，信贷空间被提前透支。楼市一跌，就大跳水，20-30%，首付都没了。所谓“老钱”，就是城市有丰富的积累，有更多的土豪。北京是“权力”中心，上海是“金融”中心。以上海为例。原住民很富有，获得了房地产红利。大多数家庭都拥有价值数千万的资产。疫情后前往上海打拼并想留在上海的外地年轻人，也都有比较雄厚的家庭背景。而且，上海也是留学生回国的第一站。这几年出国镀金的，家庭条件都不错。原住民的力量和外地流入的“富二代”形成了强大的支撑力量。这是北上市场领涨的另一个逻辑。新钱有两个含义。一是新产业，比如主要诞生于互联网、电商、新兴科技产业的城市新贵。的另一个含义是那些不是出生在富裕家庭，也不是在富裕文化中长大的人，而是通过知识和努力独立获得财富的人。深圳和杭州是典型的暴发户中心。然而近年来，形势动荡，轨道内卷化，经济下滑，高收入信念破灭，新钱遭受严重打击。旧钱和新钱各有优缺点。前者基础雄厚，赚钱渠道稳定，投资思维相对保守；后者基础薄弱，靠新兴产业赚钱，投资思维较为激进。按照城市发展的逻辑，经济在上升，新钱的新鲜血液才是最有创意的价值。它将裂变并成长出更多的新贵群体，这将有助于加速城市的成长。但也最容易为了追求高额利润而投机炒作而陷入困境。原来，炒房三兄弟是深圳、杭州、合肥。后来南京取代合肥成为三哥。经过多年的深入教育，三兄弟失去了半条命。此时，老钱坚实的购买力就是这座城市最坚实的支撑。随着时间的推移，新钱会慢慢变成老钱，整个城市的沉淀也会显现出它的成果。资金总量、居民杠杆率、新钱，“钱、债、钱”三个因素相互融合、纠缠，其实是“产业-人口”的高维思考，它决定了一个城市能否追上这个趋势。北上起来以后，用不了多久就会到达深圳、广州。毕竟是中国的火车头，基础扎实。紧邻上海的杭州、苏州、宁波、南京等重点二线城市需要关注。苏州和宁波可以逢低入手。杭州、南京杠杆率太高，需要观察到年底。亚运会的利好以及招商引资空间的扩大，杭州的复苏速度肯定会比南京快。南京这次有点难了。如果你情绪激动，你应该积极解决问题。大湾区是重点，因为海上丝绸之路、金融开放创新、一国两制新模式、国际自由贸易港试点等国家战略都要在这里试验和落地。深圳已经到了最低点，想上车得快些。第二梯队的珠海、佛山、东莞也必须抓紧时间。成都、武汉、西安这些实力雄厚的省会龙头，相当于内地的一线城市。如果你主动上车，周边就不用考虑了。重庆、青岛、无锡、郑州、福州、济南也是实力较强的二线城市。但由于库存积压较多，可以保值，但板块轮动相对缓慢。厦门可能跟不上这波浪潮了。三年来的大幅回调，让福建的富人们开始重新审视这个地方。另外，居民整体杠杆率较高，恢复速度会较慢。合肥可以重点关注。它是二线城市，库存很少，政府调控良好，经过几年的调整，房价也比较现实。如果可以的话就去上面提到的城市吧，机会之窗不会打开太久。其他城市现在不用考虑，城市轮动需要时间。一个城市的交易量上升也需要2-3个月的时间才能反映房价。这两个月如果楼市还是半死不活，那么这座城市基本上就被判了死刑。一个连最后一轮电击都没反应的病人，怎么能活着走出ICU呢？当然，还要提醒一下，此轮买房一定要谨慎。之前提过一个公式：100平左右，小三房，电梯，次新房，低密度，地铁，好学校，写字楼商圈……多一个标签就多一份稳当。这一轮改善已经成为绝对主流，只有城市腰部以上的资产才有很好的升值效果。如果你买不到好房子，也不要头脑发热，买老破大或者老破小。如果你是为自己住那没关系，但如果你考虑的是保值和增值，你就必须仔细思考住房子能攫取什么样的城市资源。房子是获取资源的钥匙。稀缺决定价值，价值由价格体现。要么你相信走在前列，早点上车；或者你选择不相信，彻底离开市场，观望。记得多逛逛，感受真实的市场，别道听途说，被周围的情绪干扰的时候选择买房或者卖房。一线城市放开，资金在全国范围内向上流动。但由于限购，预期和资金将溢出至二线城市，形成大规模的板块轮动。因为这两年央行超发货币，M2激增，利率创历史新低。资金很容易流入一二线，入市炒作。只有实体经济问题得到解决，就业充裕，收入预期稳定，人口有增长预期，才有可能全国普涨，这个我们要有清醒的认识。
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