一则“济南CBD的公寓房东扛不住了，9800就卖”的视频引人唏嘘，相比住宅的暗流涌动，公寓市场透露出更为严峻的寒意。
锐评对CBD公寓最深印象还是停留在18-19年，万科大都会万公馆760套公寓，当天去化600套+，均价17500；随后龙湖CBD光年首开，当日去化475套，均价18000。
五年的时间，公寓价格几乎腰斩！
锐评又查了查近期成交的几个二手公寓：
香港国际53.74㎡，价格4280元/㎡；
中海湖畔YOU+41㎡，价格5122元/㎡；
汇展香格里拉67.67㎡，价格5468元/㎡；
鑫苑国际城市花园47.56㎡，价格5635元/㎡；
中新锦绣天地东苑一区 46.43㎡，价格3834元/㎡......
这些公寓虽说存在位置偏僻或房龄老旧等方面的劣势，但意识中这些巅峰破万的房源，即便市场下行7000元/㎡的单价还是能达到的。
是什么原因导致济南公寓崩了？
庞大的市场存量与小片区集中供应
2011年以前，济南处于城市快速扩张期，商品房供应以住宅为主，公寓供应十分有限。
2011 年，济南允许商业金融用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的 35%，商业金融业用地上配建的公寓明确为“商务公寓”，一度成为济南市场上“小投资、大回报”的投资佳品。
2011年以来济南主城六区累计成交60㎡以内商务公寓多达18万套，尤其是2016年限购政策出台以后，公寓凭借不限购的优势，销量节节攀升，均价也一度高达12000+。
尤其是2018年以后，济南出台政策，禁止在商业金融用地中设计 “商务公寓” 房屋类型，成就商务公寓最后的疯狂。
2022年以后，济南逐步放开住宅限购，公寓量价也随之出现下滑，均价一度跌至8000+，较高点跌幅33%。
另外，济南公寓也与住宅有同样的毛病——小片区集中供应！仅西客站、唐冶、CBD、山大路、贤文、王舍人、汉峪、龙洞这八个板块就达到了9.9万套，占比55%，小片区供应极为集中，而且几乎都是40㎡左右的小公寓，连CBD这样的核心区都是以小面积为主，产品基本没有区隔，无非就是与核心区的远近问题，年轻人出行不差这点距离，这个竞争范围就扩大化了。
用途的局限性与投资客恐慌性抛售
什么样的人会买公寓？无非是两种人：
一种是资金有限用来过渡的小年轻，另一种是手里有闲钱或借钱、刷信用卡买来投资博取高额收益的投资客。
公寓有自身优势，它多数位于城市或板块的相对核心地段，一般出门就是公交站或地铁，交通通达性极强，且总价相对较低、还款压力更小一些。但劣势同样明显，居住面积小，仅适合单身或二人世界过渡使用，且周边邻居都是短租的、办公的，人员鱼龙混杂，水电多数都是商用，使用成本较高，关键是解决不了孩子上学问题。
所以买公寓真正用来居住的寥寥无几，大多数都是投资客。以前市场好的时候，这些投资客基本吃到了地产红利，住宅限购以后不得不转向不限购的公寓，公寓面积小、总价低、风险小，因此更获投资者的青睐。
公寓投资收益主要来自两方面，一是房价涨幅带来的增值收益，二是出租带来的租金收益。
公寓的房价体系是依托于住宅，十年前公寓定价标准是住宅的0.6-0.8倍，地产经过这一轮去泡沫化，定价体系被彻底打乱，以CBD核心区为例，周边住宅价格在2.5-4万，公寓则多在1-1.2万一平，现在差不多是住宅的0.3-0.5倍，其缩水幅度其实比住宅更严重，所以这部分增值收益就基本是零。
因此，投资收益只能寄希望于租金收益。CBD一个40平左右的公寓，当时销售价格17000-18000，总价68万，目前月租金在2300元左右，按全租无空档期，投资收益率仅在4.0%。
像西客站、唐冶这种次核心区，当时价格8000左右，总价32万，月租金只有1200元，投资收益率4.5%。
不过，这个收益率是按全款计算，需要扣除2%左右的资金占用成本。如果是贷款，则还需要扣除的更多，因为需要支付高昂的利息成本，公寓属于商业用房不能使用公积金，贷款利率一般是是基准利率的1.2倍或上浮60bp，且只贷款年限只有10年，还款压力不比住宅轻松多少。
另外，物业费基本在3-5元/㎡/月，一个40平的公寓一年光物业费在2000元上下，能租出去还好，租不出去只能自己掏腰包。按此保守计算，靠租金收益25年能回本就不错了。
经济下行导致很多小微企业承租能力下降，刚毕业的年轻人找不到工作，两大主力租房群体集体躺平，公寓的租住需求自然下降，所以租金收益势必下滑。
高持有成本让以前加杠杆投资的那批人不得不抛售，以快速降负债，目前济南公寓仅贝壳挂牌量就高达1945套，还不包括大批的工抵房、断供房，抛售的多了价格自然就加速垮塌。
高交易税费与高门槛
公寓不同于住宅，在二手市场上接受度并不高，主要源于它的高交易税费与高门槛。
以前总说公寓性价比高，总价低，但现在情况可大不一样了！新房公寓契税直接3%，100万契税就3万，比住宅高出1.5-2个百分点。到了二手市场，那税费更是五花八门，个税、增值税（2年以上免征）、土地增值税、印花税……样样不少，一算下来，能达到总价的30%或增值部分的55%！比如，50万入手的公寓涨到100万，想变现？先备好30万缴税吧！
再看救市政策一出，公寓那点“性价比”优势直接被住宅秒成渣。总价低？但首付高得吓人，住宅首付都降到1.5成了，公寓还坚挺在5成，贷款年限还受限。30万的公寓首付15万，100万的住宅也是15万首付，这账，很多人都会算。
公寓卖不动，现在最急的不只是二手业主。目前济南已取证未售的公寓就达到了1.28万套，今年1-8月仅成交了0.8万套，光卖这些库存就至少需要1年的时间，更别提海量的隐性库存了。
最近以长沙、昆明为代表的不少地方都出了商改住政策，商改住就是支持公寓这些产品性质的房，改成住宅，无论是水电煤气，还是子女上学，购房贷款方式等都和住宅没有区别。
这可能是能救公寓的唯一方式了，但是势必会影响更难的住宅市场，手心手背都是肉，看如何抉择了。
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