济南楼市：科技城、盛福降价贱卖，很多人根本没看明白！
乐活
2024-08-10 17:06
山东
今年，全国越来越多的城市取消了新房限价，赋予开发商更多降价促销权。下半年济南楼市新房扎堆，去化难度陡然增大，以价换量的现象越来越明显。
盛福某央企大盘6月加推13#小高，142㎡户型降至18000-19000元/㎡，降幅2000元/㎡。至8月，高层113户型总价门槛低至160万，单价约14000元/㎡，较前期下调3000-4000元/㎡，跌幅达20-25%。
更抓人眼球的是，是CBD北区科技城某楼盘，高层之前成交价格在2.6-2.8元/㎡，已经算是片区内性价比较高的产品了，现拿出部分房源促销，单价低至21000-22000元/㎡，较前期价格下限下探4000-5000元/㎡，降幅15-20%。当下济南楼市，新房价格竞争异常激烈，市场上特价房源与工抵房层出不穷，降价幅度之大，令人咋舌。锐评认为项目自身原因是最主要的。这俩项目在售产品、位置、配套有硬伤，价格都是被炒起来的，所以下跌也是最先从这开始。盛福大盘降价原因有三点：一、开发商有“价格屠夫”称号，惯用低价策略，产品品质相对普通，品质不敢奢求；二、降价地块靠近铁路，位置不佳；三、周边配套不足，代建的54班九年一贯制学校迟迟未签约签约、动工迟缓。
科技城楼盘品牌是最大软肋，入市4个月了，网签仅13套。高层又是其产品中的下等马，159/168㎡三室，户型较差，总价与竞品高层相比比较吃亏，唯有通过贱卖来试水。根据今日的反馈情况，降价成效显著。新房二手房的超级博弈，已经波及产品优势不大的新房。目前二手房市场正遭遇砸盘潮，从全国楼市看，一部分城市的房价已经降到2016年的位置，这个位置很关键，已经接近上一波炒房的盈利线了。在2016年之后买房的，这一波卖出去能保本就不错。今年6月，济南二手房房价指数迎来14连降，二手房降价潮早已经蔓延到新房，对新房房价产生了巨大影响。新房如果再强撑价格，就很容易被高性价比的二手房吃掉，所以新房降价是与二手房之间超级博弈的最直观结果。以前，新房和二手房，互相抬轿子，价格拉扯螺旋上涨。如今，情况完全反过来了，二手房价格持续下跌反噬新房市场份额，新房价格不得已下跌，又进一步强化购房者对楼市的负面预期，从而只能靠促销来解决问题。新房难销也会反作用到土拍市场，今年济南的土拍市场也要绷不住了，1-7月主城区成交涉宅用地地上建面128.7万㎡，同比下跌36%。能坚持拿地的基本就是央企、国企及政府平台了。熊市下，土拍市场对新房没有加分，只有减分。综合来看，济南新房市场，不会自己好转，新房价格恢复，有赖于二手房的价格恢复。另外，锐评也注意到，二手房基本到底了。大家长对楼市态度正在积极转变，下一步动作将会着力在如何拖底二手房上。
①地产收储。收购商品房作为保障房，一来可以去库存，二来可以稳住房价。无论新房、二手房，这个收购价基本就是近几年的价格底了。②加速城镇化。近日，gwy印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，计划5年内把常住人口城镇化率由目前的66%，提升至接近70%，预计将吸引超5300万人进城，更好支撑经济社会高质量发展。那么，以一二线为代表核心城市凭借其资源优势，人口聚集效应更加明显。济南预计也会在以上两个方面有大动作跟进，这是一个持续调整过程，所以短期内楼市不会有太大改观，但长期来看是有托举效果的。据说HQF最近有个演讲，说买房基本就现在到明年的这个时间段是最好，但是肯定不会再暴涨了。二三十年后再回头看今天我们房地产去风险的过程，会发现这是中国经济极好的一个福报。再也没人会相信房子永远会涨这个事儿了，相对平稳的软着陆也就实现了。1. 本微信公众号文章，系作者的个人分析、判断及评价。文章所述内容仅供参考，不构成房产交易行为的任何指导，不构成任何允诺，请读者自行判断购房风险。2. 本微信公众号文章，可能存在部分图片素材来源于网络，亦可能存在作者对有关问题的认知、评价与第三方不一致的情况，若有任何第三方认为图片存在侵权，或认为文章有关内容失实、构成侵权，请通过文末联系方式与我们沟通协商。
