风向生变！CBD北区下限再被拉低。
乐活
2024-06-25 17:59
山东
济南供地有个特点：无论刚需、改善，小片区均是无差别集中供应。从唐冶、雪山、张马屯，到CBD、汉峪、科技城（CBD北区），均是如此。这样的供地模式对于房企来说是有利有弊，小片区集中供应可有效提升片区热度，牛市下不用大的营销动作即可躺赢，但局部供过于求会导致竞争升级，淡市下易引发大规模价格战。20年以后，济南改善需求井喷，东部核心区一些改善盘走出独立行情，房价蹭蹭上涨，短短3年，以贤文、科技城（CBD北区）为代表的片区房价天花板从最初的2W+迅速涨至3W+。进入24年，改善市场也出现后继乏力，量价出现大幅下滑。从济南月度TOP10销售榜单来看，均价超20000元/㎡的改善盘，去年5月共3个盘上榜，而今年这个数字是0。改善承压背景下，部分楼盘开始寻求以价换量，例如，盛福某楼盘在年中节点进行了价格冲刺，小高层单价从原先的价位直降至18000--19000元/㎡，降幅高达2000元/㎡。其竞品更是直接以15828元/㎡的低价起售，让片区房价出现大幅度的回调。下半年，与盛福一路之隔科技城片区或将迎来7盘同售的盛况，片区房价将迎来终极考验。科技城片区虽近CBD，但非核心区域，城市界面稍逊。下半年，片区7个项目将集中供货，主打400万+高改产品，存量超2600套，竞争十分激烈。另外，科技城板块南北价值差异大，花园路为界房价相差近一倍。南区靠近CBD，布局了保利珑誉、中信泰富玖著等5个项目。目前，保利珑誉、中信泰富玖著销售稳定，月均40+套，均价2.8-3.3万。和岳府房源有限，已入市。尊御府、金地住友地块定位高端，起步面积大，定价预计不低。
七里河金茂项目近老城，低密+科技系统吸引高端改善客户，可售量小，销售预期好。君一海尚府位置品质尴尬，其入市将影响片区价格下限及客户预期，目前认筹启动已近一个月，但筹量却仅有个位数。提到君一海尚府很多人可能感觉到有点陌生，但提到——海尔天玺，很多人可能多少都有所耳闻。海尔天玺分南北两地块，北地块“铂悦澜庭”定位刚需、刚改，896套房源仅半数网签；南地块定位高端改善，现房户型158-230㎡，价格2.5-2.7万，自2019年开盘至今仅售110套，超半数在23年上半年售出。
这个项目对锐评的印象就是容积率高、大高层、户型一般、卖的却挺贵...经历了5年的蛰伏，海尔产城变更为君一控股，北区剩余5栋楼于23年11月重新调规，即为海尚府。对于海尚府的优势，锐评认为是它的产品焕新与低总价。本次调规有两大显著变动：一是产品立面风格从怀旧风调整为现代风，配上大面积的LOW-E玻璃落地窗+香槟金色铝板，如地库、大堂、会所均有不同程度的焕新升级；二是住宅户数由620户调整为720户，套均面积由135.7㎡缩小至127.7㎡，户型调整为119/129/143的三室+174/177的四室，400万以内的低总价产品，在片区内还是相对稀缺的。1、区位上海尚府距离工业南路直线约1.4公里，较科技城南五盘相对吃亏，周边的二手房小区也整体以刚需为主，未来片区城市界面大概率不如南部。2、容积率3.35（住宅3.0，商业0.35），对于济南的改善来说确实有点高了，且都是30层的大高层，居住舒适度确实差一些。119/129/143户型采用已逐渐淘汰的3T6梯户比设计，户型格局仍停留在三面宽与客厅靠边的传统布局上。同时，缺乏大面积阳台及设备平台赠送，与市面上新入市同类型产品相比，其表现仅能勉强达到及格线。174/177户型虽为2T2户布局，户型设计尚可，但预计公摊面积较大。整体户均面积仅127.7㎡，定位为入门级品质改善盘。与科技城南五盘户均180㎡+的顶级改善相比，其圈层属性稍显不足。
3、最关键一环开发商的品质兑现力。过去海尔地产承诺的“北湖的湖”、“400米摩天楼”及“海尔兄弟主题乐园”等项目均未实现，留下了诸多未完成的承诺。随后，云世界、滟澜公馆等项目因品质、质量问题频遭维权，铂悦澜庭更是因延期交付而受到业主维权。从海尔天玺南区的现状来看，其交付品质与优质楼盘相比存在显著差距。海尚府2#号楼虽在4月底已取得预售证，但至今两个月仍未开盘，竞品盛福片区小高层价格已降至18000+。海尚府的预期价格更低，可能直接拉低科技城片区的价格底线。这一动向如同蝴蝶效应，或将在科技城片区引发一场市场波澜。1. 本微信公众号文章，系作者的个人分析、判断及评价。文章所述内容仅供参考，不构成房产交易行为的任何指导，不构成任何允诺，请读者自行判断购房风险。2. 本微信公众号文章，可能存在部分图片素材来源于网络，亦可能存在作者对有关问题的认知、评价与第三方不一致的情况，若有任何第三方认为图片存在侵权，或认为文章有关内容失实、构成侵权，请通过文末联系方式与我们沟通协商。
