济南楼市的反向置换潮来了？
乐活
2024-07-13 21:19
山东
“反向置换”，顾名思义，是指购房者将原本居住的高总价、高月供房屋卖出，转而购买总价更低、月供压力更小的房屋。去年，一位居住在奥体金茂府的好友算了一笔账：如果卖掉自己189平的房子，转而花费200万左右在雪山片区购置了一套130-140平方米的房产。这样一来，能释放出400多万的现金。虽然刚需小区社交功能稍显不足，但通勤、配套等并无太大差距。尤其是考虑到目前的年龄阶段，户口和学校的需求也不再那么紧迫了。起初，我还觉得这个想法颇为新颖。然而，现在我发现身边朋友和粉丝都有这样的想法。尤其是那些前几年在高利率、高杠杆下购买改善型住房的工薪阶层，面对收入下滑、房价阴跌及利率下调，有点撑不住了。
今年上半年，济南的二手房市场异常“活跃”，卖家们纷纷降价促销，你降10万，我降20万，价格竞争异常激烈。济南全市上半年二手房累计成交2.9万套，甚至比新房还多了0.5万套。比如，部分豪宅频现“逆行者”：放着宽敞明亮的核心区新房不住，刚收楼没多久或出售或出租。天奕二期，188-249㎡总价700-1100万的顶豪，6月底刚交付，现在就已经有16套挂牌对外出售，挂牌率已超5%警戒线。个体户老板生意难做，工薪阶层则遭遇裁员和降薪的连续冲击，未来预期收入大幅下滑，这一客观现实推动了“反向置换”现象的发生。新房就拿文誉城、雪山境来说，算是东部流量还算可以的热盘了，它们很大一批客户是从贤文、盛福、汉峪这种上游板块主动外溢过来的，区位上离现在住的不算远、总价能接受，卖掉现有的高层置换成小高或洋房。二手房里这种情况也比较常见，从上半年济南二手房成交结构来看，100-140㎡面积段占比36.2%，对比21-23年上涨了2-11个百分点，这个面积段基本兼具功能性与舒适度，满足基本的居住需求完全没问题，总价上也当然更为友好。锐评算了一笔经济账。若现住房总价400万，首付50%，贷款200万，利率4.55%（LPR+60BP），月供10200元。出售后结清贷款余200万，倘若选购一处300万左右的房产，首付100万，贷款200万，现行利率降至3.45%（LPR-50BP），月供降至8900元，且手头余60多万。此举既减轻月供压力，又保留流动资金，一举两得。当然，对于购房者而言，“向下置换”在一定程度上减轻经济负担和心理压力，但并不意味着所有购房者都应该盲目跟风。每个人的经济状况、生活需求以及对未来的预期都不尽相同。因此，锐评建议在做出选择时，必须充分考虑自身实际情况量力而行。即便反向置换也不要碰老破小，会有半生奋斗打回原形的风险。毕竟，向下置换是通过放弃居住品质换几年的轻松时光，日后当经济复苏，收入更上一层楼，当有能力向上置换的时候，手上的劣质资产可能降价也卖不掉，而核心区的好房可能不那么容易够得着了。1. 本微信公众号文章，系作者的个人分析、判断及评价。文章所述内容仅供参考，不构成房产交易行为的任何指导，不构成任何允诺，请读者自行判断购房风险。2. 本微信公众号文章，可能存在部分图片素材来源于网络，亦可能存在作者对有关问题的认知、评价与第三方不一致的情况，若有任何第三方认为图片存在侵权，或认为文章有关内容失实、构成侵权，请通过文末联系方式与我们沟通协商。
