议和局！济南5.8土拍“意外、反转、惊喜”全解读！
乐活
房产
2024-05-08 12:53
山东
今天，济南土拍，没有硝烟，而是互相递了根烟。
茂岭山西A-5、文旅城B-1两宗优质地块被摆上货架，吸引四家开发商关注，看似竞争激烈，实则全凭技术。
茂岭山西A-5地块位于CBD西片区，临近二环东路，距离老城区较近，位置比较核心，但地块体量不大，容积率2.9，地上建面仅3.4万㎡，起拍楼面价高达14000元/㎡。地段、地价、体量决定了该地块适合做小而精的改善盘，比较考验房企的产品力。该地块共吸引瑞马、金茂、保利置业三家房企参与竞拍，最终保利置业直落两局以4.75亿竞得，溢价率0.4%，楼面价14059元/㎡，瑞马甚至没有出一手，后期大概率是合作开发。近两年保利置业的产品力突飞猛进，操盘能力也有目共睹，这个地块几乎是为其量身定制的，按地价反推房价，大家觉得卖多少合适？相比较之下，文旅城B-1地块体量更大、参拍的房企更多，因此更具看点。该地块曾吸引了诸如保利发展、华润、招商、建发、瑞马、金茂、保利置业、绿城等多家房企关注。但地块体量太大，起拍价就达到了18.8亿，同时对资金要求较高，导致不少房企根本没有过会，最终只有四家进入决赛圈。瑞马直落5轮，便以18.9亿轻松摘下文旅城B1地块，溢价率只有0.4%。同为议和局，大概率由LC操盘，产品品质也有保障，这下文旅城前期业主们终于可以长舒一口气了。该地块西邻韩仓河、北望融创乐园，容积率仅2.3，是文旅城最优质的低密地块；地上建面24.9万㎡，体量较大，其实比较适合资金实力更充裕、产品品质更强的房企开发；产品业态预计以少量低密洋房+小高为主，后期大概率是LC高端产品系，成交楼面价7570元/㎡，需要无偿配建近5000平社区配套用房。文旅城B1地块肩负着复兴莲花山片区的重任，前期二手房业主们还期盼着这个高品质地块能冲破片区房价天花板，顺便把二手房价再往上提一提的。文旅城自入市以来，销售额一直稳居济南TOP2，成为济南楼市的流量担当。但随后高容积率、大高层的缺点被无限放大，部分房源价格竞降到了一万冒头，文旅城二手房“价格暴跌”的声音不绝于耳。对此，锐评想为文旅城的业主发一下声，熊市之下，文旅城二手房确实跌了，但并没有像一些人说的那么惨。文旅城是一个总建面超500万方的超级大盘，住宅整体超过2万户，各地块除了容积率相似 ，位置、产品差距挺大，价格不能一概而论。锐评简单的梳理了一下：文旅城整体地形是南北狭长，自西向东被莲花山、凤鸣路、韩仓河、济莱高铁/京沪高速分割成了3列南北狭长的地块，经多条东西向内部道路又分割成了17个住宅地块。因西临莲花山、东临高速/高铁，地块价值自西向东逐步递减。南侧容积率高、北侧容积率低，且更靠近文旅配套，因此地块价值自南向北也逐步递减。
目前D16/D17/D18等3个地块尚未开发，D6东区/D9/D12等2.5个地块已售未交付，其余11.5个地块已完成交付。文旅城临近莲花山一侧组团命名为“XX居”，目前二手房均价普遍在14000-17000元/㎡，南侧D1/D4地块是毛坯交付，新房价格就14500元/㎡左右，目前二手房价基本与之持平，往北D10/D13是精装交付，新房价格卖到16000-17000元/㎡，二手房价在14700-15300元/㎡，房子跌价1300-1700元/㎡，对比毛坯实际是跌的精装部分，毛坯限改精装是特殊时代的产物。韩仓河西侧组团全部命名为“XX园”，南侧D2地块毛坯交付，一二手房价基本都在14500元/㎡，D5/D8/D11/D14全精装交付，新房16000-17000元/㎡，二手房14700-15800元/㎡，房价基本也跌了1500元/㎡左右，和靠莲花山一侧基本一致，也是跌的精装部分，北侧D17为文旅城目前最高端地块，当时售价20000元/㎡左右，目前二手房能卖到21000-23000元/㎡，整体还涨了一些。东侧临近高铁/高速的地块全部定为“XX台”，全毛坯交付，当时售价13900-14800元/㎡，目前二手房在13000-14500元/㎡，房子跌价300-900元/㎡。值得一提的是，一些楼栋位置、采光不达标的居住式公寓当时新房的时候卖的也并不贵，11099-11399元/㎡的价格并不稀罕，对比现在卖一万冒头的价格实际跌幅并不算大，基本在1000元/㎡以内。对于网上那些喊着直接从18000直接暴跌至10000冒头的大V们无疑是想借此无底线吸引眼球，再割一轮韭菜罢了。对于文旅城，锐评一直认为这是一个被低估的片区，文旅城位置一流，东绕城以内，距离汉峪仅3-5公里，车行时间仅5-10分钟，占据经十路、旅游路两条城市级交通主干线，是最符合济南人“住东不住西、住南不住北”居住习惯的片区之一。文旅城新房时期与汉峪片区同业态价差在基本在2000-4000元/㎡。当时如果开发商不考虑过高流速，锐评认为这个差价再缩小1000-2000元/㎡是不成问题的。但时过境迁，两者的二手房价格被完全拉开了，如同时期的梧桐郡目前高层价格在20000-25000元/㎡，差价拉到了6000-10000元/㎡。高层业态、高密度等劣势被无限放大，二手房供应量偏大，房价下跌便是情理之中。但不得不说文旅城地段摆在这，融创在品质呈现方面做的还是比较到位的，物业也不差，整体休闲、娱乐、生活均能让绝大部分人满意。当前期投资客陆续出清完毕后，片区挂牌量逐步下滑，后期随着文旅城B1地块入市，未来片区二手房价有望止跌企稳。1. 本微信公众号文章，系作者的个人分析、判断及评价。文章所述内容仅供参考，不构成房产交易行为的任何指导，不构成任何允诺，请读者自行判断购房风险。原创不易给个赞和在看呗！ ![]()
