春秋时期士兵打仗，有作战资格的往往是是贵族子弟，平民和农奴也可以跟着去战场，不过只能做饭、打杂、喂马、运输等。
现在的济南楼市，照着老祖宗的剧本进行了一轮大洗牌。
济南2024年1-11月主城区累计成交47宗涉宅土地，其中42宗底价成交，平均溢价率0.14%，地上建面269.73万㎡，较22、23年同期下滑1成左右，较22年以前则下滑6-7成。
拿地房企中，仅济宁瑞马、烟台烟建、东营海通、上海大华四家民企，合计建面仅42.6万㎡，占比16%，剩余的全部为“央”字头或“国”字头，相当一部分是本土平台托底，迫于生计，一些资金实力并不雄厚的全国化房企们，纷纷下场为其打工。
先生存、再发展，全国化开发商真没钱了。2018年9月，在地产还如日中天的时候，万科高喊“活下去”的口号。
2024年年初，行业持续低迷、开发商出险不断，万科又提出“特别好、才能活”的主题。24年上半年，万科亏损98.5亿，这是其上市20年来的首次亏损；一年内到期的有息负债1019.5亿元，持有货币资金924.0亿元，短期偿债压力较大。曾经的三好学生也正面临资金链断裂风险。
如今连万科都不好过，这个行业一定不好过。据中指研究院统计，2025年150家房企债券到期金额约7078亿元，与2024年相比基本持平，仅1-7月就占全年债务到期量的66%，偿债体量排名前五的房企为恒大、万科、首开、金茂和碧桂园。
开发商融资渠道受限，预售资金监管趋严叠加市场下行让开发商现金流雪上加霜，再投资能力受到明显限制。目前房地产大规模再投资主要集中少数头部央企和地方龙头平台，多数房企出于对未来市场预判和自身现金流角度考量而减少拿地支出。
事实上，这几年在济拿地风险骤增，一不小心就踩坑。但随着供地向核心区集聚，如东部核心区涉宅用地建面占比逐步由18%上升至32%，房企踩雷的概率正在大大降低。
从今年8月份开始，各大楼盘纷纷放下身段，开始大力度促销，促销的手段包括提高分销点位、降首付门槛、特价房等，市场热度有明显回升，8-11月济南全市月均成交4562套，较1-7月月均3882套涨幅近2成。
市场回暖、流速加快，多个优质房企正面临土储不足的问题，未来再不拿地可能就要面临退出济南风险，这对购房客户并不是友好的事情。
1、招商，住宅存量几乎为零。
滨河府清盘以后，目前无在售项目，一直想拿地，但就是无法落地。据内部人员透露，招商目前的拿地重心在一线城市及二线重点城市，北上深是第一梯队，济南连第二梯队都无法跻身。
2、华润，住宅存量0.6万㎡
央企大佬，24年经历了区域合并，据了解因市中区一些历史遗留问题未解决，被集团勒令暂缓拿地，目前华润润府、华润凤鸣润府均进入尾盘状态，剩余库存建面仅0.6万㎡。
3、仁恒，住宅存量5.7万㎡
仁恒在济南陆续开发了三个满分之作，目前仅河滨城在售，B1/B2/B3/B5/B6五个地块基本清盘，仅剩B7少量洋房、叠拼未售，合计建面5.7万㎡。
23年7月仁恒宣布与济南城投签署战略协议，入驻济钢，两个月后合作宣布流产，城投转身牵手绿城，仁恒失去一个补充土储的良机，同时也失去了与济南国企合作的信誉支持。22年暧昧许久的小鸭地块，最终济高选择与保利置业牵手。仁恒24年尚有河滨城勉强支撑，25年若不积极考虑拿地，未来或许也要被迫退出济南了。
4、龙湖，住宅存量19.1万㎡
龙湖自2013年首入济南，楼盘可谓是遍地开花，从名景台、春江郦城到天奕、雲峰原著，再到御湖境、景粼原著二期，个个是板块内流量爆款及品质天花板，产品持续引领市场潮流，目前仅御湖境、熙宸原著、景粼原著等3个楼盘在售，合计建面19.1万㎡。自去年6月御湖境拿地之后，龙湖尚未在公开土地市场现身，未来是继续拿地，还是转身做代建尚不得而知。
5、万科，住宅存量23.2万㎡
万科出现在这个榜单确实有点令人以外，但是一个无法否定的事实是，万科自21年拿了南北康之后，连续2年在济南市场没有任何动作了，甚至连参与都不参与了，这其实与它们集团的资金状况与整体导向有很大关系。
目前雪山万科城、翡翠山语基本清盘，北宸之光剩余1个地块暂不开发，25年万科的主力在售盘只剩市中万科城了，这样合计存量不过23.2万㎡，对于一个曾经年度去化近百亿的品质房企来说，这个存量肯定不够完整销售一年的。据了解，万科后期的战略重点将聚焦到代建上。
6、金茂，住宅存量约25.7万㎡
作为中国绿金科技住宅的鼻祖，首入济南的奥体金茂府大获成功，随后又在神武拿下鲁商金茂悦府、旅游路金茂府、金茂御嶺墅三个项目，目前已经清盘。与保利发展、绿地的合作项目市中国岳城，目前可售存量约20万㎡，销售并不理想。与保利置业合作开发的琅誉销售火爆，目前一期已销售过半，估计25年上半年就会清盘。
金茂对济南公司投资指标要求极为苛刻，当前市场条件下落地较为困难，下阶段工作重心估计还会往代建方向靠拢。科技城七里河历城城发投资、金茂代建的兰亭府预计将于本月首开，这是目前市场上唯一在售的带金茂科技系统的豪宅项目。
其他要退出的房企也不少，比如像融创、恒大、金科、阳光城、绿地、旭辉银盛泰、碧桂园、正荣、融汇、中梁这样的“暴雷”房企。
这些房企大体分为两类，一类是产品品质极差，被市场淘汰的房企，比如融汇、碧桂园、中梁等，另一类则是产品品质优秀，但步子迈的太大被自己淘汰的房企，比如融创、旭辉、金科等，短期内基本无独资拿地的可能。
未来几年，随着现有库存逐步出清，市面上能看得见的品质房企将越来越少，济南楼市房企“百花争鸣”将逐步沦为过去式！
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