在楼市的黄金时代，人们常感叹“晚买一年，五年努力付诸东流”。然而，在这楼市跳水的三年里，形势发生了180度的大转弯，变成了“晚买一年，反而少奋斗五年”。
如今，2024年已成过往，回顾这一年及过去几年的关键大数据和大指标，不难发现，许多方面已经悄然回到了“十年前的状态”。
1、房价指数：部分二手房价倒退10年，家庭资产普遍缩水50万
2021年9月到2023年1月，济南二手房房价指数曾连续17个月出现环比下跌，2023年2月结束17连降，3月、4月连续两个月环比上涨，此后从2023年5月到2024年11月再次出现持续下跌。
2024年1-11月济南二手房价指数整体同比下跌7.3%，按均价14000元/㎡估算，相当于一年时间直接跌了1000元/㎡。
然后实际情况远比数据统计惨烈！文旅城、西客站、王舍人、华山、唐冶等多个片区二手房部分房源跌破一万。从一些城市外围、学区房、市区老破小普遍跌幅在20-30%，个别质素较差的甚至腰斩，部分楼盘价格降至八九千，房价直接倒退到10年前。
3年的时间，那些掏空6个钱包、举全家之力勉强上车的中产“一夜返贫”的报道屡见不鲜，因为很多家庭60%-70%的资产都在房产上。
看贝壳成交的几个案例：
高新贤文万科城三期108㎡三室户型：21年6月售价在为2.44万/㎡，24年12月降至1.70万/㎡，下降了约30%。
鲁能领秀城UP街区98㎡两室户型：21年3月售价在为2.50万/㎡，24年12月降至1.73万/㎡，下降了约30%。
新东站万象新天四区94㎡两室户型：21年6月售价在为1.44万/㎡，24年12月降至0.89万/㎡，下降了约38%。
西客站中建锦绣城一期122㎡三室户型：22年1月售价在为1.43万/㎡，24年12月降至0.86万/㎡，下降了约40%。
按套均200万、缩水比例25%估算，家庭资产3年普遍缩水50万。
过去楼市行情好，很多人都把房子视作最稳健、最有效且最安全的投资手段，遇到急需用钱的时候也可以快速变现，所以中产对楼市的消费信心还是比较高的，远高于股票及一些理财产品，如文旅城18-21年年销百亿，仅投资客就能占到2-3成。但如今楼市“沧海巨变”，很多投资者、买房者的房产一夜回到解放前，无疑直接摧毁了大多数人的消费和tz信心。
2、销售套数：新房4.98万套，倒退10年，二手房首次超过新房！
2024年，是政策宽松大年。房贷最低首付比例降至15%、贷款利率降至3.1%，均为历史新低，公积金最高能贷款130万，并定调楼市要尽快“止跌企稳”，政策端基本应出尽出。
但，济南楼市交出的答卷却是：4.98万套。
锐评拉了一下近10年的年度销售数据，最低为2014年的6.09万套、最高为2016年的13.74万套。也就是说仅用3年，济南楼市销售规模就出现了腰斩，甚至还不及10年前。
2024年与往年不同的是，二手房的风头首次超过新房。据济南市房地产中介与租赁行业协会统计，济南1-11月全市二手房累计网签5.25万套。
12月份按4千套估算，整年二手房销量在5.65万套左右，一二手成交比降至4.7:5.3。
3、房地产新开工面积：全国1-11月4.9万㎡，倒退18年
新开工面积，为衡量未来楼市的预期的一个关键指标！对未来预期高，房企就敢投资，敢新开工，面积就增加，相反则降低。
国家统计局公布，1-11月份，全国房地产住宅新开工面积4.9亿㎡，同比下降23.1%，全年预计在5.3亿㎡、降幅24%。早在2006年全国住宅新开工面积6.5亿㎡，2014年已飙升至12.5亿㎡，巅峰是2019年16.7亿㎡，对比之下2024年分别降了18%、58%、68%，从这一指标看楼市已经降至18年前。
济南虽未公布相关数据，但不会例外，就看今年新入市的楼盘，数量不足20个，还包括多个面积不足10万㎡的“小盘”。所以综合来看，济南新开工面积指标也至少倒退10年！
4、库存量：新房出清周期、二手挂牌量反向创下近5年来最高峰
有人说，新房和二手房库存都是毒药，影响楼市房价走向。
据卓易系统数据显示，济南主城+章丘、长清2024年底住宅广义库存总量为2500万㎡，为2017年的历史新低，但月均去化放缓，广义出清周期高达60个月，为2017年来的历史新高。
2024年末济南二手房挂牌量达到8万套，比年初增加了近8千套，而2019年末挂牌量也不过4.3万套，5年时间挂牌量几乎翻番，这意味着二手房出清，需要花费更长的时间，更大的气魄和能量才能化解！而一些质素相对较差且片区供应较为集中的二手房，在市场洪流大势之下，下跌的趋势仍不可阻挡。
从以上数据可以看出，2024年济南楼市所面临的局势似乎都比2022、2023年口罩那两年更严峻，更下探！
不过，积极的是国家正在积极出台对策来应对楼市下行，从促进楼市快速“止跌企稳”到“四个取消、四个降低、两个增加”，济南楼市年底似乎已经止住颓势，各大房企并未出现像往年一样的大规模的促销动作，四季度月均成交仍高达4600余套，远高于前三季度的月均不足4000套。
2025年看ZF如何把这些政策落实到位，让楼市快速回归正常轨道吧。
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