土地市场作为楼市风向标、晴雨表，是决定未来楼市发展走向的重要因素。
2024年的济南土拍市场没有太多的惊涛骇浪，但仍有不少高光时刻值得回味。市场整体表现如何？哪家房企出手最阔绰?哪宗地块最贵?哪宗地块最抢手？2025年有哪些王炸级地块值得关注？下面就跟随锐评视角，一起来看看!
2024年土地市场回顾
1、市场整体表现如何？
2024年，济南主城六区累计成交77宗涉宅用地，建面347万㎡，对比22-23年均值基本持平；拿地金额233亿，对比22-23年均值上涨9%，这从侧面说明今年土地市场表现并不算差。
平均溢价率2.2%、平均容积率1.8，均达近5年历史新低。可以预见的是，在明后年无论是核心区还是城市外围，越来越多的低密楼盘将会如雨后春笋般出现，济南楼市正加速走向“低密时代”。
2、哪家房企拿地最“多”？
金额、建面最多：济高控股，共拿下高新贤文小鸭A1/A2、凤凰路西A，孙村围子山以东R01-R04在内的6宗地块，总建面61.4万㎡、金额36.9亿。
面积最多：中建城发，共拿下历城张马屯01/02街区12宗土地，面积40.7万㎡，因容积率仅1.1-1.2，建面仅45.8万㎡，25年令片区闻风丧胆的低密小洋房或将迎来集中入市，片区大高层二手业主们傻眼了。
其他TOP9基本都是轨交集团、华润置地、城建集团、中海地产、海信地产、历城城发这样清一色的国央企和政府平台，济宁瑞马成了民企最后之光。
3、哪宗地块最“贵”？
这个“贵”可以从总价、单价两个维度去理解。
年度总价最高：文旅城B-1地块，5月8日保利置业、济宁瑞马、绿城、金茂4家房企参与竞拍，仅直落5轮便由济宁瑞马竞得，成交总价18.9亿。随后，济宁瑞马进行了股权出质，最终变为保利置业、绿城、济宁瑞马三家联合开发，即凤栖和鸣。
年度单价最高：茂岭山西A-4地块，容积率2.9，5月8日保利置业、济宁瑞马、金茂3家房企参与竞拍，仅直落2轮便由保利置业竞得，后与金茂、历下城发合作开发，即保利金茂琅誉。地块成交名义楼面地价14059元/㎡，如果算上代建18班学校及其他配套用房的成本，实际楼面价高达17000元/㎡+，换算成亩单价为3287万/亩。
4、哪宗地块最“抢手”？
2024年济南主城成交的77宗涉宅用地中，平均溢价率2.2%，仅8宗地溢价成交，其中最抢手的一定是长岭山兴港路地块。12月16日，海信地产与中海、华润血拼242轮，最终以15.38亿竞得该地块，溢价率46%，这也是济南年度溢价率最高地块。
5、哪宗地块速度最“快”？
这个“快”可以从动作快、流速快两个维度去理解。锐评粗略统计了一下，去年出让的住宅用地中，有7个项目成功入市。
动作最快：一定非中海经十一A2地块莫属，即中海天空之镜，从6月21日拿地到10月26日首开仅用了5个月的时间，速度如同踩上了风火轮，并且取得了首开去化破10亿的佳绩，全年累计去化13.6亿，位居济南2024年单项目年度金额排行榜TOP10。
卖的最快：济高孙村围子山“高家大院”，即济高揽岳和苑，全年不声不响签了24亿，高居济南2024年单项目年度金额排行榜TOP4，流速绝对顶呱呱。其他的新入市楼盘如凤栖和鸣、保利金茂琅誉、济高保利云上璟誉也有不错表现。
6、哪些优质地块“意外”被叫停？
有收获，也有遗憾。据锐评不完全统计，2024年济南主城区共有4宗地块流拍或中（终）止出让，其中盛福DSF-09-04地块、文旅城B-14地块均是两次挂牌两次终止，起拍楼面价分别降了1748元/㎡、862元/㎡，仍鲜有问津；被高度关注的茂岭山西A1地块提前终止，让人倍感意外。
曾经不少热衷拿地的房企，在2024年开始变得更为谨慎。在锐评看来，谨慎拿地，地价稳定其实是一件好事，因为“面粉”价格降了，意味着后续“面包”的价格也不会太高，能更好的让楼市行情回归稳定。
那么，步入2025年，又有哪些新地块值得市场期待？
2025年土地市场前瞻
2025年还能坚持拿地的房企基本能达成一个共识：回归核心区！
下面锐评盘点一下可能挂牌出让的几宗值得市场期待的优质地块。
1、文博西城市更新地块。
首批出让的可能为13-02/13-04地块,用地面积4.8万㎡，容积率2.6，计容建面12.6万㎡。两宗地块曾计划于24年8月出让，后因种种原因未能如期挂地，25年挂地的概率非常大。地块临近经十路、省博、万象城，两侧沿路规划有公园绿地，无明显不利因素，可谓是济南近几年最优质的土地之一，茂岭山西A4实际成交楼面价17000元/㎡，这里位置更佳、容积率更低，预计能到多少？
2、茂岭山西城市更新地块。
茂岭山西A1地块因故终止出让，起拍楼面价高达15000元/㎡，预计25年仍会复牌，容积率2.9，计容建面10.8万㎡。据悉，茂岭山西一期A2/A3/A10地块25年也有出让计划，容积率1.3-1.8，计容建面8.0万㎡，济南顶级核心区低密洋房别墅产品大概率快要来了，按A1地价推算楼面价要破30000元/㎡？
3、东郊饭店城市更新地块。
近日，东郊饭店旧城改造项目正式启动房屋征收，共规划住宅商业两宗地块，住宅用地面积56亩、容积率2.8，计容建面10.4万㎡，预计后期有一定体量回迁。该地块位于山大路板块核心位置，旁边的中建国熙台2019年年初拿地，同样附带了一宗建面5.1万㎡的商务金融用地，住宅用地楼面价11519元/㎡，本地块预计起拍价不会太低。
4、东新热电厂地块。
今年科技城片区09街区东新热电厂供热用地调整为城镇住宅用地；11月底，烟囱开始拆除，预计最快25年下半年可以迎来挂牌。地块用地面积8.8万㎡，南侧的悦澜山、尊御府容积率为2.8\2.9，拿地楼面价均为10700元/㎡，按此容积率计算，预计建面为24.6万㎡，楼面价预计能到多少？
5、长岭山地块。
地块位于海信长岭山兴港路北侧，据悉也会趁热度推出，两地块用地面积合计约7.7万㎡，行政区隶属历城区，按南侧海信地块2.3容积率估算，建面17.7万㎡，对比海信11000元/㎡楼面价，预估楼面价也不会太低。预计推出时间在25年下半年。
2024年，济南出台多条重磅新政救市，政策措施基本应出尽出，市场也在年底取得了阶段性的止跌，预计2025年将逐步加大政策落实力度，有效促进楼市止跌企稳。
核心区优质土地供应增多，且产品更新迭代加速，市场正逐步从“卷价格”进入到“卷产品”阶段！对于购房者而言，改善短缺时代已经结束，价格逐步企稳，可以挑挑选选的机会也更多了。
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