济南楼市：盛福、和谐均跌破2万，改善也开始掀桌子了
乐活
2024-06-23 12:00
山东
22-23年，济南楼市给人的普遍感受是刚需市场降温，而改善型住宅市场相对热门。然而，进入2024年，改善型住宅市场也开始显露出疲态，即便有具有重大意义的5.17新政出台，也未能成功扭转市场的颓势。济南主城区24年上半年140㎡+偏改善面积段月均成交763套、环比下跌23%，140㎡-偏刚需面积段月均成交1502套、环比下跌16%。这次改善的跌幅竟然高于刚需。具体来看，改善凉并不是始于今年上半年，其实在23年就十分明显了。2022年下半年，济南楼市实施了一系列放宽限购的政策，并将首付比例从40%调整至30%，迅速吸引了大量因之前政策限制而积压的改善型购房群体。因此，改善型住宅的月均成交量显著攀升至1591套，环比涨幅高达41%，这一增长速度远超过了刚需市场22%的涨幅。2023年上半年，因前期积压需求集中释放，济南楼市一二手市场均迎来小高潮，刚需成交环比上涨22%，但改善型市场却逆势下跌1%。进入下半年，经济恢复不如预期，刚需市场月均成交几乎减半，改善型市场也下滑近四成，月均成交量降至千套以下。进入2024年，市场进一步呈现下滑趋势。另外，最新统计数据显示，新房价格已连续3个月出现环比下跌了，同比去年5月也下跌了2.5%，但体感数据可不止如此，尤其是以前价格比较稳定的改善盘也开始明牌了。1、盛福某楼盘三期小高层142户型，原先总价高达300万左右。现在，只需260-270万即可购买优质楼层，单套优惠幅度高达30-40万。盛福小高层的单价已经跌破2万大关，之前中介宣传的房价破“3”的豪言壮志也因此落空。
2、柏石峪某知名学区楼盘特别推出了人才团购优惠活动，单套购房最高可享受20万元的优惠。此前，该项目的二手房市场表现十分惨淡。3、和谐片区中海拿地后第二天，片区内某央企大盘推出大批量工抵房，价格19999元/㎡起，好楼层可以优惠3000-5000元/㎡，并相应提升成交奖励，佣金点位4%+1万经纪人奖励。此外，高新、科技城几个未入市的新盘蓄客/销量惨淡，内购倒卖的套路也玩不下去了。在济南，若按照房价总价来划分，可以清晰地分为三个层次：以250万为界限的是底部梯队，而介于250万至500万之间的为腰部梯队，超过500万的则属于头部梯队。总价250万以内底部刚需基本跌无可跌，在价格跌麻了的前提下，24年上半年月均成交仍环比下跌12%；第二梯队250-500万的腰部力量受经济下行影响后遗症开始显现，环比下跌24%，是近两年第二高跌幅，盛福、和谐片区新盘就是例子；总价500万以上头部梯队成交跌幅最为明显，24年上半年环比下跌42%，3.5-4万的口号喊得不再有力。这一市场格局的形成，不仅受到当前经济环境的深刻影响，舆论的导向同样起到了关键作用。特别是部分拥有高新、历下等热门区域房产的意见领袖（大V）对刚需片区的过度贬低和负面评价，引发了市场恐慌和不安定情绪，无疑加剧了市场的波动。
目前，一二手房产流通的链条出现断裂，市场基础不稳固，中端市场（腰部）缺乏支撑力，导致高端市场（头部）如同空中楼阁，量价大幅下滑成为必然趋势。房子流动性的本质是供需动态、资金流转，改善想要满足这样的需求，必须有大量的刚需进场接盘才行，现在的情况是底部、腰部购买力出现疲软态势，对整体市场的冲击无限放大，高端改善盘的价格竞争调整或许只是开始。1. 本微信公众号文章，系作者的个人分析、判断及评价。文章所述内容仅供参考，不构成房产交易行为的任何指导，不构成任何允诺，请读者自行判断购房风险。2. 本微信公众号文章，可能存在部分图片素材来源于网络，亦可能存在作者对有关问题的认知、评价与第三方不一致的情况，若有任何第三方认为图片存在侵权，或认为文章有关内容失实、构成侵权，请通过文末联系方式与我们沟通协商。
