济南2016年房价全面暴涨，有两个很明显的转折点。
一是废除“土地唯一熟化人”制度，二是帝华土拍，面粉贵过面包。
废除唯一熟化人，要把净地交给zf，其他开发商也可以参与。在630大限前夕，帝华血拼936轮，总价40亿竞得5宗土地，其中楼面地价远超周边房价。
这些当年“面粉超越面包”的经典案例，是否还有印象？
8月12日，万科鏖战327轮，以9613元/㎡楼面价拿下张马屯旧村改造5号地即现在的万科海右府项目，溢价率342%；
9月21日，荣盛激战 311 轮，以12.05亿高价落槌郭店李东李西 a5 地块即荣盛华府项目，楼面价6379 元 /㎡，溢价率719%，这是济南土拍史上溢价率之王，也是当年国内土拍溢价率冠军。
11月11日，历经 314 轮艰苦鏖战，中铁以 92.78 亿元成功竞得彩石 5 宗地块（4宗居住、1宗商业），溢价率高达 199%，4 宗居住用地楼面价平均高达 13000 元 /㎡，即现在的 “中铁城”项目。
每一轮不可思议的土拍过后，都是楼市从业者新一轮的狂欢。鲁能泰山7号、祥泰城、万象新天、中垠雅苑...曾经的封盘与涨价的海报，那份喧嚣与自信，即便时过境迁，依旧鲜明。
济南疯狂土拍的背后还有集全市之力建设CBD，600亿签约万达文旅城，华山、五里牌坊棚改拆迁一夜暴富。
这张广泛传播、被视为预言神图的“济南价格研判”，也起到了一定的推波助澜作用。创作者身份至今仍是个谜，无人敢于或愿意公开站出来认领。
颇具讽刺意味的是，2016年，帝华因未缴土地出让金，5宗土地被收回。直到去年8月，济南唐冶帝华置业被裁定破产重整，一手推高房价后却以破产的结局落幕。
从帝华地王到现在，已经整整八年了。这八年甚至未来一段时间，要为以前的疯狂买单，付完账才能走。
以16年6.30为分水岭，后面的房价像是坐上了火箭，蹭蹭上涨。比较典型的祥泰城、景和山庄似乎是一夜之间，房价从7000-8000涨至14000-16000，玉蘭花园、泰悦赫府则从9000涨到至15000-17000，几乎呈现翻倍式增长。
随后，济南于10月份出台了限购限贷政策，并提高了首付比例，并针对在售项目制定了严格的限价政策。对于杀红眼的购房者，但这似乎更加暗示：炒房是一条发财之路。
“抢房是为了套利、买到就是赚到”就是当时很多人的买房心态，这导致随后两年楼市的无序：对真正的购房者而言，如果以限价买到了，可能需要另外多缴茶水费，也可能是要绑定车位，或者装修费和房价分开签合同。
而一些热门楼盘，根本不允许你贷款。当时有个段子挺形象：全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的麻烦把电动车挪走...
为了避免客户扎堆，开发商们别出心裁，龙湖春江郦城选择在寂静的午夜开盘，而段店融创财富壹号更是跨区域来在雪山片区的兄弟项目开盘。那是一个疯狂的时期，购房者对于时间的概念被彻底颠覆，只要销售员在微信上轻轻一唤，必定千军万马来相见。
那时候购房者从没有怀疑过：今天值8000的房子，凭什么明天就能值13000？凭什么我买的1楼和邻居的17楼一个价？
出来混是要还的，最终只能是这个结果。是泡沫就有破裂的一天，只是大多数人都没想到会这么快，八年之后再来看，确实有点过山车的感觉。
八年之后返回来看，这期间在济南买房的这三种人真是栽了大跟头：
第一种是郊区的房子，尤其是远郊区。济南核心区房价率先涨价，倒逼一部分人主动外溢，近远郊画了一个又一个圈，比如孙村、郭店、绣源河等，蓝图很美好，但落地就比较困难了，高点房价也曾达到13000-14000。
现在看，相当大的一部分房价已经跌至2016年，比如郭店七八千的价格，比当年高不了多少。有一些地方，甚至已经腰斩，绣源河价格5000-6000也没有多少二手成交。如果当年画饼师能靠谱一些，现在的H河北也不至于一地鸡毛。
第二种是市区的老破小。像王官庄、甸柳，都是90年代左右的房子，一室、两室居多，居住功能非常差，短期内靠核心地段、学区支撑了一阵，如今都逐渐被打回原形，进入加速下行通道。
像王官庄、大明湖的一些房源，单价已跌破一万，出手难度仍然较大，像甸柳这种老牌学区房，价格也由巅峰的两万五六跌至一万五六。
这些房子房龄过大，除了拆迁很难再有人接盘了。对于第一批房主来说，房子留在现在，总体不会赔，就是苦了中间高位接盘的那一拨人了。
第三种是城市泛核心区，尤其是原刚需集中的片区。就拿化纤厂片区来说，以万科城、保利华庭为代表，原本是一个刚需为主的片区，2016年均价万元左右，随着市场东风房价迅速涨至2w+，但硬伤是刚需的定位，最终回归刚需的价格。
现在很多人买房，在看中地段的同时，其实也更加注重小区的定位、品质和房龄，一路之隔的悦澜山、尊御府预计均价在2.8-3.5w，高品质的房子在未来一段时间内依然会比较能打。
同样的还有张马屯、新东站、雪山、唐冶、西客站，距离城市核心区不算远，但房价跌的一塌糊涂，部分片区甚至已跌破万元。
八年前，各类房子的成长性差异并不明显，普涨是主流。
八年后，房子的结局不尽相同。其实房价下跌的案例中，不少正是那些曾在暴涨期推向市场的房源，它们承载着上一个周期的印记，却混入当前周期的价格成交。随着现在产品更迭越来越快，这样的好事彻底不存在了。
很多人感慨，自己的房子买亏了，为什么不早点或者晚点买？这是运气问题，半点不由人，任何人都别去自诩能精准预测未来市场走向。在这个行业与经济的大潮中，无论是开发商还是购房者，都是被牵引的一方。
自20年之后，到了一个资产价值体系重构的节骨眼。乘风破浪也好，折戟沉沙也罢，其实最重要的，是以更加成熟和理性的心态面对未来的市场变化。
客观分析，房住不炒，理性购房。
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