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听说光谷东改善楼盘也开始卷起来了，全盘现房，之前带装修约25000元/平，现在爆出一口价16600元/平，楼层任选。高端大平层也沦陷了么？
本篇“武汉阿松”来解析光谷东知名豪宅之一：武汉城建光谷龙山湖以及它周边二手房中建光谷之星，看看它们如今有什么新变化！
两盘最新动态：
武汉城建光谷龙山湖：项目住宅全盘已推，现房销售，目前在售6、7、8号楼建面约230-270平大平层，带装修约16600元/平。
中建光谷之星（二手房）：光谷大型产城融合示范园区，新房早已售罄并交付，房龄超5年的次新房，近期二手房成交均价接近2万元/平。
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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2盘楼盘详情：
总经济技术指标：
（来源于规划公示）
项目住宅部分主要由9栋住宅组成，目前这9栋住宅已全部推出，主要在售的是6、7、8号楼中部分房源。
值得一提的是，项目A地块分了两期，实际上为一个整体。其中，A地块一期占地面积52084.67平米，总建筑面积161367.62平米，一期容积率2.04，共479套房源，户型面积约212平米。
A地块一期经济技术指标：
一期平面规划图：
A地块二期仅为7号楼一栋住宅，面积不大。
二期7号楼效果图：
A地块一、二期经济技术指标：
项目三期为商业地块，占地面积为13685.81平米，总建筑面积48594.1平米，计容建筑面积30108.67平米，其中商业建筑面积为29921.16平米三期容积率2.2，建筑密度42.21%，绿地率20.15%，共有364个地下车位。
三期经济技术指标：
商业地块在住宅的南边，地块比较方正。
三期平面规划图：
项目商业部分由三层的商业盒子以及一栋16层的商业楼组成。
商业效果图：
日照分析图：
整体来说，项目住宅还剩80来套未备案，看来是快要清盘了。
2022年推出的最后两栋7、8号楼中，7号楼还有部分房源在售，8号楼剩余房源不多。
该项目最小户型为建面约165平，基本是以2梯2户的大平层为主。从户型分布来看，东面的5、6、7、8、9号楼可以看湖，户型面积较大，均为建面约230-270平。1、2、3、4号楼临街，户型稍微小一些，建面约165-230平。
建面约230平户型 四房两厅三卫：
3开间朝南，南北通透，三房采光，客厅带转角阳台。飘窗优化面积较多，且带独立电梯入户前室，前后双入户门。
项目带装修销售，按照备案价可知，装修标准为3500元/平，带有中央空调，但是新风、地暖并没有，与其他带装修的豪宅相比，装修配置一般。
样板间实景图：
对此相关部门回复显示：经查，2024年为进一步改善提升小区生活环境，特向街道申请专项资金对小区生活垃圾投放点位进行并点升级改造，打造一个整洁靓丽的示范小区，让生活垃圾投放点更干净、更便于清洗，让业主们更方便投放垃圾。并依据《东新城【2023】5号-东湖高新区2023年生活垃圾分类示范创建实施方案》要求，本次撤桶并点升级改造将投放点位进行地面硬化、加装遮雨亭棚及相关设备......
另外，也有网友反映项目装修质量相关问题。对此东湖新技术开发区管委会回复显示：
经查，我区建设局工作人员已督促开发商进行处理，浴巾架及花洒需厂家定制发货，预计本周到货安装。
拿地信息：2016年光谷东单价地王，现在来看地价已不算高。
2016年7月8日，武汉中央商务区城建开发有限公司以12.79亿元竞得位于九峰一路与珊瑚北路交汇处的P（2016）060号地块，即武汉城建光谷龙山湖项目，楼面地价8688元/平，溢价率高达256.34%，成为当时的新光谷东单价地王。
后来光谷东地王连续被刷新，相比那些楼面价1.5万以上，甚至2万+的地王来说，武汉城建光谷龙山湖的地价也不算高了。
据查询，武汉中城龙湖房地产开发有限公司为武汉中央商务区城建开发有限公司全资子公司，是武汉中央商务区投资控股集团有限公司旗下的大型国有房地产企业（中城地产），此前，中城地产和武汉地产、武汉建工等众多本土国有企业合并成了武汉城建集团，该项目也改名为武汉城建光谷龙山湖。
②中建光谷之星
光谷东昔日霸主
房龄超5年的次新房
整体效果图：
该项目除了住宅以外，还有中建科技产业园、光谷之星商业街、中建星寓、建筑博物馆（中国建筑科技馆）等，功能比较丰富。
该项目户型都是建面约100平以上，其中三房户型面积段为建面约108平，124平，131平等；四房户型面积段为建面约140平，144平，169平，185平，257平等。
1、武汉城建光谷龙山湖一共拿了7次预售证，目前所有住宅均已推出。从备案价格来看，该项目早期毛坯销售，备案均价约19000元/平左右。2021年开始，项目改成带装修销售，备案均价从2.1万元/平涨到最后的2.58万元/平，备案价可以说是一路上涨。
历史价格表：
据悉，前期该项目也没有多少折扣，带装修房源成交价大多都在2万元/平以上，项目全盘推出之后进入平销阶段，曾爆出特价房约18xxx元/平起。
备案价格表：
该项目以大户型为主，从备案总价来看，8号楼备案总价区间在561-970万之间。就算是现在有一口价特价房，折后总价也在390万以上，15%首付约59万+，上车门槛较高。
关键是该项目新房入市的时候正是武汉楼市上行期间，也是非常火爆的时期，单价约1.5万元/平的价格，还要额外费用，还不一定能买到。
进入二手房市场之后，该项目在2019年年底，二手房价格约1.9万元/平左右，之后巅峰时期卖到了3万元/平以上。
部分房源成交明细：
据查中建光谷之星的二手房7月份成交均价约19723元/平，这个价格虽然比顶峰时期有一定下降，但是依然是光谷东二手房中的第一梯队。
从该项目近期的成交明细来看，最低单价约1.7万元/平，最高单价约2.2万元/平，超过2万元/平的房源不多。
4、光谷中心城目前在售楼盘不少，武汉城建光谷龙山湖属于光谷未来科技城板块，属于区域内的中等地段。
5、从二手房价格来看，光谷龙山湖7月份二手房成交均价约1.4万元/平。相比之下，该项目当前的新房价格要比本小区的二手房贵了不少。
销售信息和价格综合点评：
区位分析：
光谷中心城高新大道以北
未来科技城片区
武汉城建光谷龙山湖项目位于东湖高新区九峰一路与顶冠峰路交汇处，属于东湖新技术开发区光谷中心城板块。
项目微观区位：
武汉城建光谷龙山湖微观区位：
北边是九峰一路、中科院武汉植物园光谷园区以及空地等；
西边是顶冠峰路、住宅用地（光谷国际人才港）及光谷十六小学等；
东边是龙山湖公园、水库、外环线等；
南边是龙山湖公园，隔着公园是北大资源山水年华住宅小区、未来科技城等。
周边卫星地图：
区位点评：
1、武汉城建光谷龙山湖在光谷未来科技城附近，靠近外环线绕城高速，在光谷东的环线位置偏远，明显偏离了光谷中心城。
2、项目所处位置为未来科技城启动区，周边有较多产业园区，比如华为武汉总部，产业人口多，产值高，购买力高。不过区域自成一体，与外部联系不多。
3、该项目近距离内，有水库、规划的龙山湖公园以及植物园，居住环境还算不错。
4、区域内住宅供应很少，此前多年只有一个北大资源山水年华，武汉城建光谷龙山湖也是目前未来科技城片区为数不多的在售楼盘。
未来科技城：
周边的龙山湖公园：
在项目可以看到水库：
华为武汉研究所：
周边小区北大资源山水年华：
交通：与地铁站略有距离，自驾的通达性有限。
地铁方面：武汉城建光谷龙山湖距离11号线光谷七路站直线距离约1.3公里，11号线东段已经开通，可与2号线换乘，不过该项目距离地铁站略远，需借助其他交通工具换乘。
另外，光谷龙山湖北面的九峰一路上有轨电车L2路的植物园站，该站点是L2路的终点站，可以坐有轨电车在光谷七路站换乘地铁11号线。不过有轨电车比较慢，略显鸡肋。
自驾方面：武汉城建光谷龙山湖周边有九峰一路、珊瑚北路，距离主干道高新大道约1.4公里，往主城区主要依靠高新大道。
目前该项目只能往南边走比起光谷东多数项目来说，该项目周边路网一般。
项目周边道路实景图：
光谷之星商业街：
教育配套：武汉城建光谷龙山湖项目自带幼儿园，另外项目西边就是已经开学的光谷十六小，仅一路之隔，距离约300米。
项目周边还有龙山湖公园和水库，生态环境不错。
另外武汉城建光谷龙山湖所在的是武汉未来科技城片区，有众多高新企业入驻，华为武汉研究所也建设在未来科技城。同时，中建科技产业园也在附近，周边产业资源非常丰富。
1、武汉城建光谷龙山湖位于光谷未来科技城产业园区，高新企业多，产业非常丰富，购买力也比较强。
2、项目定位改善小区，产品也比较纯粹，业主圈层相对有优势。
3、对面就是光谷十六小，上学方便，还能选择上华师系初中；周边还有龙山湖公园和水库，环境不错。
项目劣势：
1、环线位置偏远，靠近外环线绕城高速，在光谷东区域内占据的地段一般。
2、户型面积较大，就算单价下调，置业门槛还是比较高。
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