高价，也有买单！

文摘 2024-09-02 23:59 湖北

今年以来，各区房价调整幅度已经引起了极大焦虑。又有“第四代住宅”搅动市场。汉口核心不少3万+/平的高价盘面临的竞争压力已经很大了。

今天来看下汉口核心武广商圈辐射范围内，分属江汉区的武汉城建中央云城和分属硚口区的华发公园首府。

武汉城建中央云城销售动态：大平层为主的高价改善盘，1-7月共备案46套，江汉区销量榜上有名，A地块已推3栋，建面约128-148平房源，带装修折后约36XXX元/平起；前期B地块1-3号楼已全推，建面约197-238平房源同步在售。

华发公园首府销售动态：已拿证推出5栋（含一栋还建房）。主推1号楼建面约118-143平毛坯房源，折后约28XXX元/平起。

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PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

两盘详情：

①武汉城建中央云城：

大平层房源为主，带装修

A地块3栋全推，B地块已推3栋

武汉城建中央云城由A、B、C、D共四个地块组成，其中D地块前期规划为纯商办地块（后期拟改为住宅），其余三个地块均有住宅。共规划有9栋住宅。目前，首开的B地块，1-3号楼全部都拿证开盘了，还有大量房源在售，大户型为主；A地块共4栋住宅，已经推出了1、2、3号楼，还有1栋未拿证；C地块2栋住宅都还没开发。D地块预计由商业改为住宅。前期已推楼栋为带装修销售，A、B两个地块预计都是2025年交付。

整体鸟瞰效果图：
（D地块后期拟改为住宅）

武汉城建中央云城占地面积约7.3万㎡，总建面约43万㎡，计容建面约16.4万㎡，住宅建面约15.37万㎡，共计949套房源。

总经济技术指标截图：

（来源于规划公示，D地块规划已调整）

截止8月26日，已推两个地块共已备案116套。B地块已备案65套，未备案199套，A地块已备案51套，未备案450套。

B地块的2、3、1号楼分别于2023年1月、3月、6月拿证推出，2、3号楼备案近半，1号楼2个单元中只有1个单元有部分备案。

A地块的1、2、3号楼，分别于2023年9月、2024年4月和7月拿证推出，1、2号楼备案近1/3，3号楼近期才拿证，只有1套备案。

目前主推A地块共4栋住宅，已推出了1、2、3号楼。

A地块效果图：

A地块占地约1.76万方，总建面约10.7万方，计容建面约7.89万方，容积率约4.47，共553户住宅。

1号楼、2号楼东侧紧邻青年路，该路段为快速路，估计噪音不小。3号楼北侧临近万松园横路。

A地块平面图：

A地块已推户型分布如下。

近期加推的3号楼为50层超高层，1个单元，2梯2户。只有建面约181平一个大户型。

建面约181平四房两厅两卫，三开间朝南，大横厅设计，南北双阳台，南向有两间套房，。

2号楼为9层、2个单元，2梯2户。

建面约161平，四房两厅两卫

三开间朝南，南北通透，南北双阳台，主卧带独立卫生间，多飘窗和双阳台使室内实用面积增多，套内空间利用率也比较高，客餐厅尺度也很不错，美中不足的是北侧的两间房其实是一间房隔出来的，使得两间房都不算很大。

1号楼共45层，2个单元，分别是2梯2户和2梯3户设计，包含建面约128-148平房源。

1号楼户型分布图：

建面约128平三房两卫：楼栋东北角，东西通透，动静分区。

建面约140平三房两卫：3.5开间朝南，270度采光，但不通透。

建面约144平三房两卫：南北通透，三开间朝南，房间分开布局，私密性不错。

建面约145平三房两卫：边户，南北通透，三开间朝南且三个房间分开布局。

建面约148平三房两卫：边户，南北通透，与上文145平户型格局一致。

另外，首开的B地块3栋楼都已拿证推出，还有大量房源。

B地块效果图：

B地块一期占地约2.1万方，总建面约8.2万方，计容建面约5.9万方，容积率约2.8，共264户住宅。

B地块平面图：

B地块均为大平层户型，都是2梯2户设计的纯板楼，其中1号楼共43-56层，公摊约26%，2号楼共23层，3号楼共25层，公摊约20%左右，包含建面约197-238平户型。

建面约197平四房三卫：边户，南北通透，南向大阳台。

建面约238平四房三卫：南北通透，主卧带独立卫生间和衣帽间的套间，功能性舒适性都很棒。

此外，C地块位于青年路西侧，也有两栋住宅，但尚未开发。C地块占地约2.2万方，总建面约12.7万方，计容建面约8.5万方，容积率约3.83，共132户住宅。

C地块平面图：

D地块拟由商业更改为住宅：

D地块位于青年路东侧，占地约1.1万方，总建面约11.3万方，计容建面约7.7万方，容积率约6.17，此前公示为纯商办地块。D地块，早在2022年就已经公示过一次规划，根据当时的规划显示，该地块是纯商服地块，包含两栋办公楼和部分商业。

D地块2022年公示的纯商业效果图：

D地块前期经济技术指标：

D地块前期平面图：

6月18日，武汉市规划局发布了武汉建卓置业有限公司申报的新建居住、商业服务业设施项目规划方案批前公示，该项目即武汉城建中央云城的D地块。

根据规划图显示，该地块包含3栋34-43层的住宅和部分社区商业。

规划显示，该地块用地面积约1.15万方，总建面约8.2万方，计容建面约5.6万方，住宅约5.1万方，包含约420套房源，户均面积约121平。

D地块变更后经济技术指标：

平面图显示，该地块南北侧楼栋是略微西南朝向，中间楼栋则几乎是东西朝向。

D地块变更后平面图：

外立面效果图：

商业街效果图：

日照分析图：

拿地情况——

武汉城建中央云城是2021年6月25日武汉建卓置业有限公司竞得的P（2021）081号地块，成交总价约513030万元，楼面价约17003元/平。武汉建卓置业有限公司隶属于武汉城建集团。

②华发公园首府：

已推4栋，备案过半

华发公园首府共分A、B两个地块开发，规划了12栋住宅（含1栋还建房）、集中式商业、公寓楼及1所小学、2所幼儿园。目前A地块一期共已推出1、2、6、7号楼和5号楼（还建楼栋、不对外销售），还有一栋未拿证，毛坯销售。

项目A地块用地面积约10万方，总建面约58.7万方，计容建面约44.9万方，居住建面约35.1万方，其中商品房住宅约27.2万方，还建房约5.38万方，公租房约1.43万方，菜市场约2000平方，18班小学建面约7000平方（用地不小于1万方），商业商务共约8.77万方，地上不计容建面约1.51万方，地下建面约12.3万方，容积率约4.481，居住总户数约2829户（其中商品房1972户，还建房596户，公租房261户），建筑密度35.21%，建筑高度不超过165米，机动车停车位约3778个。

项目B地块为公共停车场地块，用地面积约2763平米，总建面约3877平米，其中包括150个地下公共停车位。

项目地块呈现不规则形状，西侧紧邻建设大道，中间有多个公共通道和商业隔开。最后加推的1号楼位于小区东南角，为西南朝向。

平面规划图：

项目首推的A地块住宅一期为围合式结构，共包含6栋住宅楼，其中5号楼为还建。

商业位于项目2个住宅地块之间，规划小学位于项目东部。

项目A地块住宅二期平面图：

项目沙盘模型实景如下：

自带小学规划：

截止8月26日，项目A地块一期共已备案1127套，未备案923套。除开5号楼集中还建的596套，项目真实已售约531套。

2022年3月首开的2、6、7号楼，6、7号楼仅剩少量顶底楼层房源未备案，2号楼1单元还有半数房源未备案。2023年3月加推的1号楼，2单元备案近半，1单元只备案了几套，都是143平较大户型。2022年7月推出的5号楼还建楼都已备案。

目前主推1号楼建面约118-143平毛坯房源，首开的2号楼还有少量建面约173平毛坯房源。

主推的1号楼为53层，2个单元,1单元4梯4户，2单元2梯2户。

1号楼户型平层分布示意图：

B户型建面约119平，三房两厅两卫：

该户型为1号楼东边单元中间户，南北半通透，三开间朝南，户型方正，北部房间对连廊，依靠连廊可实现室内通透，但北侧房采光和私密性一般，主卧带独立卫生间，客餐厅南向带阳台，全屋共6个飘窗，超多优化空间！

D户型建面约138-141平，四房两厅两卫：

该户型位于1号楼单元连接处边户，户型方正，南北通透，三开间朝南，南北通透，主卧带独立卫生间，南向大阳台、全屋共6个飘窗，优化空间多，不过走廊较长、有一定浪费面积！

E1户型建面约143平，三房两厅两卫：

该户型为1号楼西单元端头户型，纯板楼，南北通透，三开间朝南，客厅面积大，南向大阳台，全屋共5个飘窗，优化面积多。

143平样板间：

119平样板间：

园林规划展示图：

项目营销中心展示面实景图如下：

项目首批楼栋预计2024年底交付。华发公园首府5月工程进度：截图来自华发置业微信公众号

拿地情况——

华发公园首府是P（2020）150号地块开发而来。

该地块网上挂牌，最终该地块被武汉华发睿光房地产开发有限公司溢价拿下，成交总价943000万元，楼面价约21002元/平，溢价率约17.8%。武汉华发睿光房地产开发有限公司隶属于珠海国企龙头华发。

销售信息和价格分析：

平销去化速度都一般

武汉城建中央云城折后约36XXX元/平起

华发公园首府折后约28XXX元/平起

1、武汉城建中央云城为武汉城建集团的重点开发项目，也是汉口核心3万+/平的高价改善盘。

2023年初入市，已拿证6次，共推出6栋楼，推盘节奏比较稳定。

先推B地块，再推A地块，先推的B地块备案均价都在4.5万/平及以上，折扣一直比较小，A地块备案均价调整到4万/平及以下，降幅明显，折后约36XXX元/平起，不过实际折扣也不大。

该项目128平、140平较小户型，主要集中在A地块首开的1号楼，按36XXX元/平起折后价计算，1.5成首付要70万左右起，门槛相当高。

近期加推的A地块3号楼，虽然最低备案价只有约35000元/平出头，但是都是181平大户型，买入门槛相当高。

2、华发公园首府2022年3月入市，共拿证3次，推出5栋楼，其中5号楼为还建楼栋，推盘节奏较慢。4栋商品房毛坯备案均价约36947元/平，保持不变，实际折后均价约3.2万/平，折扣也不算大。部分特价房低至约28XXX元/平起。

该项目面积段相对中央公园要小，1号楼建面约118平户型，按约28XXX元/平起的价格计算，1.5成首付约50万起，门槛也不低。

近期有网友传闻，去售楼部告知没有房子卖了，具体情况还有待核实。

1号楼备案价格表如下，118平户型单价明显低于140平、143平户型。

2、武汉城建中央云城在3万+/平的高价盘中，属于比较热销的。今年1-6月共备案35套，7月共备案11套。

华发公园首府7月共备案15套，位列硚口区销售第10。1-6月共备案55套，未进入区域前十，1-2月、3月、4月、5月、6月备案套数分别为11套、-189套、207套、8套、18套。

4、江汉区3万+/平的高价盘已很少，武汉城建中央云城是高层第一高价，其次为武汉CBD的绿城湖畔雲庐，还有建设大道武汉万象城附近的武汉城建中央雲璟。武汉城建中央云城附近的武汉三镇中心价格也在3万+/平，不过品质一般，有小户型。

硚口区东部和西部区域价差巨大，同在武广周边，价格支撑也大不相同。华发公园首府临近武广，主要竞品为武汉CBD辐射范围内的几个盘，武汉城建梦湖云著折后才15XXX元/平起，相当炸裂。武胜路商圈崇仁路沿线的两个盘，价格降幅也相当明显了。

5、两个项目周边15年内的商品房小区真的少。

中海万松九里和长投航空路壹号都是近两年交付，入市的二手房房源很少。

周边可比二手房小区很少，从这个角度看，这两个项目价格还是有不错的支撑。

区位、交通和配套分析：

区位方面：近内环，汉口核心武广商圈周边，分属江汉区与硚口区

武汉城建中央云城与华发公园首府都位于汉口核心青年路及周边，也属于武广商圈周边，与解放大道直线距离都不到1公里。

区别在于，武汉城建中央位于航空路以东，青年路两侧，属于江汉区，更近万松园路中山公园，华发公园首府位于航空路以西，建设大道以南，属于硚口区，临近建设大道以北的武汉CBD区域。

武汉城建中央云城微观区位：中央云城包含4个地块，分布在青年路东、西两侧，区位以整体来看

北边是万松园横路、ICC环贸中心等；

东边是老社区、中山公园等；

南边是同济医学院、汉口饭店地块、解放大道等；

西边是航空路小学、老社区等。

华发公园首府微观区位：

北边是航空路、航空路壹号项目、武汉十二中等；

东南边是宝丰二路、华科同济医学院、华科附小等；

西南边是规划道路、成熟社区等；

西边是建设大道、成熟社区等。

周边卫星图：

区位点评：

1、两个项目所处位置属于汉口内环边青年路沿线，武广商圈辐射范围，是武汉当之无愧的核心地段。周边有武广、恒隆、K11等大型商业体，也有中山公园、同济、协和这样的核心资源，地段方面有较高的认可度，有较强宜居性。

2、但区域内规划利好不多，发展空间并没有很明显，核心区主要是跟随武汉城市价值提升而提升。

3、区域内有解放大道、青年路等主干道沿线高楼林立的现代化城市面貌，同时也有不少老社区。

中央云城周边俯瞰：

解放大道武广：

青年路沿线面貌：

万松园路：

公园首府周边界面：

周边航空路实景图：

宝丰二路城市界面有待改善。

交通方面：中央云城临近地铁站，公园首府与周边地铁站直线距离约600-800米，自驾比较方便

地铁：武汉城建中央云城A、B地块与青年路地铁站直线距离约300多米，C、D地块基本紧挨着该站。

青年路地铁站实景图：

华发公园首府与青年路地铁站直线距离约600多米，实际步行估计远一些，与王家墩东地铁站直线距离约800多米。

王家墩东地铁站实景图：

自驾：两个项目自驾主要都是依靠区域内的青年路、解放大道、建设大道等主干道，这些主干道高峰期都容易拥堵。特别是航空路转盘，不管是一层、二层还是三层，车流量都非常大。

而且青年路在该路段为地面快速路，车行在青年路无法左转或掉头，两端最近的掉头点分别在航空路转盘和王家墩东地铁站附近，特别是航空路转盘很堵车，掉头也需要绕行较远，不是特别方便。

周边路况实景图：

值得一提的是，青年路是长江大道的一部分，如果走青年路-武胜路高架-江汉一桥-长江大桥的形式到武昌或汉阳，长江大桥和江汉一桥工作日有单双号限行，限号当日需绕行长江隧道或月湖桥，略有不便。

特别是航空路转盘交通管制方向后，青年路北向南进入航空路转盘高峰期依然非常拥堵。

周边青年路实景图：

解放大道实景图：

配套方面：武汉城建中央云城对口江汉区中小学，华发公园首府属于硚口区，规划引进崇仁路小学，还能近享武广、武汉CBD其它优质配套资源

商业：两个项目都属于武广商圈辐射范围，步行范围内有武广、K11、武汉恒隆广场等多个武汉超知名地标商业体。另外，两个项目与CBD商圈也很近，有江宸天街、华发商都等大商业体。

武广实景图：

K11实景图：

恒隆广场实拍图：

附近还有武汉著名的美食街万松园。

雪松路美食街实景图：

教育：武汉城建中央云城属于江汉区，附近有航空路小学、万松园路小学、卫星村小学等学校。旁边的新建小区中海万松九里已交付，对口划片至万松园路小学。具体的对口学校要以交付后当年教育主管部门划片为准。

万松园路小学：

华发公园首府属于硚口区，规划自带两所幼儿园，1所小学。项目将自建一所18班小学，这个学校规模不算大，一个年级仅3个班。目前已签约引入崇仁路小学品牌教育资源。

华发公园首府规划小学效果图：

其他方面：两个项目与协和医院、同济医院都不远。

中央云城步行不远可到中山公园。

中山公园：

中山公园内部实景：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、两个项目所处汉口核心内环附近，近武广、中山公园、同济、协和等核心配套，近地铁2号线，地段价值特别高，周边配套也非常棒。

2、武汉城建、华发都是国企。武汉城建房企实力认可度高，公园首府已引进崇仁路小学品牌教育资源。

整体不足：

武汉城建中央云城地块比较分散，临近的青年路快速路可能有噪音影响，部分地块商改住，部分地块周边临近老旧小区。华发公园首府以南同济医学院周边“老破小”不少。两个项目价格都不便宜。

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