憋不住了！超级地王盘，爆出大动作！

文摘 2024-08-12 22:21 湖北

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这几年武汉楼市起起伏伏，高位站岗的除了部分购房者之外，还有一些开发房企。近日光谷东的一个地王楼盘时隔两年再拿证，且装修改毛坯，售价几乎贴近了拿地价。

本篇“武汉阿松”就来解析光谷东高新二路沿线的两个新盘：城投南山长投领峯&恺德光谷熙园，看看它们又有哪些新消息。

两盘最新动态：

城投南山长投领峯：光谷东单价地王，之前推出了1、2号楼建面约107-143平房源，带装修销售，折后约21xxx元/平起。时隔两年多，该项目再次取证，推出8号楼建面约128-142平毛坯房，备案均价约25000元/平，相比之前备案价下降约6000元/平，毛坯房折后约18500-19500元/平，售价比拿地楼面价还低。

恺德光谷熙园：恺德光谷熙园全盘已拿证推出，目前主力在售6、7、8、9号楼，主推建面约106-129平房源，实景准现房，带装修均价约19000元/平，部分房源约17xxx元/平起。项目1、2号楼已交房，其他楼栋将在近期陆续交付。项目实景可点击查看楼盘相册：恺德光谷熙园

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2盘楼盘详情：

①城投南山长投领峯

光谷东地王时隔两年多再加推

装修改毛坯

领峯共由12栋23-33层高层住宅，18栋6层叠拼，2所幼儿园，一栋23层商业楼以及5栋2层商墅组成。2022年6月，项目首开推出了1、2号楼，之后一直平销。终于，在今年8月，该项目再次取证，推出8号楼。

项目规划净用地面积约14.7万方，总建面约48.9万方，计容建面约34.7万方，其中住宅建面约30万方，商业建面约3.4万方，容积率约2.36，规划总户数约2136户。

整体经济技术指标：

（来源于规划公示，后期可能存在调整）

项目所在地块还比较方正，整体布局为南低北高布局，北面二排住宅基本正南北朝向，第三排则为西南和东南朝向。1、2、8号楼位于地块北端，南北朝向，南面略偏西。

项目效果图：

从日照图可以看出，整个项目东西两侧的日照时间更长，南侧现阶段为高新三路和工业科技园，暂无高层遮挡，基本满足大寒日不低于2小时的日照标准。

沙盘图：

根据2024年8月6日项目备案数据显示，该项目一期住房已售240套，住房可售912套，货量非常充足。二期备案都还没有上架。

一期备案信息：

项目2022年6月首开的1、2号楼中，1号楼卖的差不多了，主要是部分边套大户型还未备案；2号楼去化接近一半，还有不少房源待售。且该项目大量房源显示被抵押。近期才拿证的8号楼还没有开始备案，且房源全部显示被抵押。

1、2号楼均为32层、2个单元，8号楼33层，两个单元。1号楼每个单元2梯4户，分布户型为建面约107-128平；2、8号楼结构基本一致，每个单元2梯3户，分布户型为建面约129-143平。

建面约107平，三房两厅两卫：

典型的连廊中间套，三开间朝南，北面带连廊，私密性一般。

建面约117平，三房两厅两卫：

该户型位于1号楼的两个单元拼接处，两开间朝南的狭长户型，南北通透，餐厅处的采光不足。户型动静分区非常有问题，厨房夹在2个卧室之间，南面客厅和主卧双联阳台，主卧私密性无了。

建面约128平，三房两厅两卫：

该户型位于1号楼的东西两边，两开间朝南，三面采光，南北通透，采光以及舒适度优于单元拼接处户型。户型过道虽然少，但动静分区也依然不好。

建面约129平，三房两厅两卫：

该户型位于2、8号楼的中间户以及单元拼接处。三开间朝南，连廊中间套户型私密性略差，单元拼接处的户型通透性更好。

建面约143平，三房三厅两卫：

该户型位于2、8号楼端头户，南北通透，三开间朝南，大横厅设计，结构不错。但没有做四房，功能性略不足。

项目1、2号楼带装修销售，规划采用全屋日立中央空调+日立新风+博世供暖，据悉厨房规划有西门子厨电+垃圾处理器+凉霸，装修三大件齐全，规划的配置不低。近期拿证加推的8号楼则改成了毛坯销售。

样板间实景：

厨房：

项目由中铁城建集团承建，首开的1、2号楼预计2024年年底交付，8号楼毛坯房预计明年下半年交房。项目2024年3月份建设实景如下：

项目营销中心实景：

可以看到，项目部分高层住宅主体结构已封顶：

紧邻高新二路的1、2号楼外立面也已基本做好了。

北侧立面实景：

楼栋南面实景：

拿地情况：

该项目即P（2021）037号地块，在2021年土拍中，被南山拿下，楼面价约20798元/平，溢价率103.28%，成为当时的光谷东单价地王并保持至今。

之后该项目引入城投和长投联合开发，据查，项目开发商股权占比中，武汉城投占股37.6%，南山占股37.5%，长江产业（湖北省属国企）占股24.9%。拿地的南山，已经不是大股东，最大股东变为武汉城投。

②恺德光谷熙园

全盘已拿证推出 部分楼栋已交房

恺德光谷熙园项目共包括8栋住宅，6月份项目7号楼加推之后，全盘住宅均已拿证推出，目前1、2号楼已交房，其他楼栋将在近期陆续交付。

项目规划净用地面积约5.6万方，总建面约20.5万方，其中计容建面约14.2万方，其中住宅建面约13.6万方，幼儿园建面约2730方，容积率约为2.53，绿地率约35%，建筑密度约为16.18%，地下停车位约1704个，车位配比约1：1.4，住宅规划总户数约1218个。

项目总体经济技术指标：

（来源于规划公示，后期可能存在调整）

沙盘模型：

项目地块基本呈长方形，所有楼栋均是正南北朝向，最近一次拿证的7号楼位于项目北面第一排，南北朝向，没有一线临高新三路。

根据2024年8月6日项目备案数据显示，项目住房已售872套，住房可售346套，剩余房源还不少。

基本备案信息截图：

项目前期推出的1、2、3、5号楼已基本售罄，8号楼还有少量高区房源未售；2022年10月推出的9号楼还有部分中高区房源在售；2023年上半年加推的6号楼，低区房源大多已备案，也是还剩部分中高区房源在售。近期拿证推出的7号楼还未开始备案。

项目备案情况截图：

（白色为未售、黄色为已售，*为抵押）

6号楼为33层的高层，一个单元，两梯四户，分布户型为建面约106-127平三房。

7号楼是33层的高层，一个单元，两梯四户，分布户型为建面约108-136平三房。

8号楼也是33层，一个单元，三梯六户，分布户型为建面约106-122平三房。

9号楼33层，两个单元，均是两梯四户，分布户型为建面约100-129平三房。

项目整体户型分布：

建面约106-108平三房两厅两卫：

典型的连廊中间套，三开间朝南，北面对连廊，私密性一般。

建面约118-120平户型三房两厅两卫：

该户型位于6号楼东边端头，2开间朝南，进深较长，三面采光，大横厅带飘窗，整体采光还不错。

建面约127-129平户型，三房两厅两卫：

该户型位于6号楼西边端头，南北通透，三开间朝南，3个卧室分离设计，南向大阳台。

据置业顾问介绍，项目将在2024年7-9月陆续交房，目前1、2号楼已经交房，预计在9月份整个小区将全部交付。

据查，该项目所有楼栋在4月22日就已取得竣工备案证：

交房之前项目内部实景：

楼栋实景：

内部园林也已基本成型：

楼栋标识：

小区内部实景：

园林实景：

中间有部分草坪：

看得出来，园林绿化做了一些造型：

开放式入户大堂比较简陋，相当于没有完整的大堂：

楼栋标识：

电梯间：

3号楼下面还有架空层，不过目前架空层里面还比较空，据说后期会添加一些设施。

架空层实景：

高区可以看到北侧的碧桂园云境：

连廊实景：

标准层电梯间：

值得一提的是，该项目部分边套户型有少量的镂空设计，据置业顾问介绍，这些镂空会在竣工备案之后，开发商统一浇灌，作为室内优化面积。

比如下面这个建面约118平户型，栏杆外的镂空部分，就是可优化的面积。

三面采光的边户样板间实景：

项目带装修交房，据悉装修标准为3500元/平，装修带有地暖、中空调两大件。

项目装修标准：

厨房样板间实景：

卧室的装修比较常规：

南向阳台：

虽然南向带有双联阳台，但是可以看到主卧并不能直接进到阳台，设计有点奇怪。

客厅实景：

在武汉城市留言板上，有关于项目不少留言，有兴趣的可以自行搜索。其中近期主要的反映的是项目东门出入口的问题。项目东门进小区需要通过电梯或楼梯上一层楼，不少业主对于这个设计不满。

对此，东湖新技术开发区管委会最新回复显示：

经查，恺德熙园售楼部1.2米楼道在图审过程中按照疏散楼梯间相关要求进行审核。根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014的5.5.30条：住宅建筑的户门、安全出口、疏散走道和疏散楼梯的各自总净宽度应经计算确定，且户门和安全出口的净宽度不应小于0.90m，疏散走道、疏散楼梯和首层疏散外门的净宽度不应小于1.10m。建筑高度不大于18m的住宅中一边设置栏杆的疏散楼梯，其净宽度不应小于1.0m。楼道宽度为1.2米，符合消防疏散通道1.1米的规范和要求。我局会积极协调开发商与业主达成一致。

价格和销售信息分析：

领峯的毛坯房比地价还便宜

恺德光谷熙园越卖越划算

1、领峯项目2022年6月25日首开1、2号楼，带装修备案均价约31000元/平，开创了光谷东新房价格进入3万+的时代。近期8号楼拿证推出，装修改毛坯，备案价直降6000元/平。

目前该项目带装修房源折后约20000-21500元/平左右，8号楼毛坯房折后约18500-19500元/平左右。据查其楼面价约20798元/平，如今毛坯房价格比拿地价还低，真的是亏本卖了。

历史价格表：

（以下价格信息来源于江城房价）

从备案单价来看，领峯8号楼中间套小户型单价＜边套大户型，同楼层中，大小户型差价约800-1200元/平左右。

领峯8号楼备案价格表：

该项目户型面积不小，8号楼建面约128平起步，根据备案价计算，15%首付约42万起，按照折后价格来算，15%首付约36万起，门槛也不低。

2、恺德光谷熙园2021年5月首开，带装修备案均价约24080元/平，目前已取得8次预售证，住宅已全部取证推出。最后一次拿证的7号楼备案均价约26000元/平，相比之前有明显上涨。

目前该项目折后约17xxx元/平起，好楼层房源也就19000元/平左右。相比上半年约2万+的均价来说，目前卖成现房，价格越来越划算。

历史价格表：

（来源于江城房价）

从一房一价来看，恺德光谷熙园7号楼中间套建面约108平单价＜边套大户型，户型面积越大，单价越高。同楼层中不同户型差价约300-600元/平左右。

7号楼备案价格表：

该项目户型面积比较适中，按照备案价计算，7号楼小户型15%首付约39万起，按照折后价格来算，首付约28万起，上车门槛不算太高。

3、从销量来看，领峯2024年上半年备案了30套，7月份基本没怎么卖。

恺德光谷熙园上半年备案了57套，在整个东湖高新区新盘中属于中等偏上水平；7月份备案了29套，入围了光谷销量前十。

4、光谷中心城在售楼盘不少，领峯和恺德光谷熙园项目环线位置不错，属于光谷中心城北区中地段还不错的楼盘。

区域楼盘地图：

光谷中心城在售项目基本都有一些折扣，北区价格较低的宝业璞园毛坯房约18xxx元/平起，光谷四路附近的长江广电光谷家约18900元/平。

领峯的环线位置还不错，带装修单价约2万出头，毛坯房约18xxx元/平起的价格，虽然是亏本卖，但是依然高于周边部分楼盘。

恺德光谷熙园基本已是现房，带装修约17xxx元/平起，算是北区较低价楼盘了，价格方面有一定优势。

区域楼盘动态一览：

5、再来看看项目周边二手房价格情况。

周边的二手房不少，距离这两盘较近的有碧桂园云境，据查该小区近期的成交均价约1.7万元/平。附近的北辰当代优+近期成交价约1.8万元/平，比之前略有上涨。

南边高新三路以南的绿地国际理想城四期最近二手房成交价约1.38万元/平。南区的二手房价格比光谷中心城北区还是低了不少。

综合来看，领峯和恺德光谷熙园目前的新房价格越来越接近周边二手房了。

销售和价格点评：

这两年光谷东房价回落非常明显，虽然恺德光谷熙园和领峯在光谷中心城来说，位置并不差，但是价格越来越便宜。

尤其是领峯，装修改毛坯，新房售价比拿地价还低了，但是依然没有多少人买单。相比之下，恺德光谷熙园卖成了现房，近期价格也有下调，7月份销量还不错。

区位分析：

光谷中心城北区距离三环线不远

配套相对丰富

恺德光谷熙园和领峯均在光谷三路附近，属于光谷中心城北区，距离三环线不远。

其中，领峯位于东湖新技术开发区高新二路与光谷三路交汇处以西，恺德光谷熙园位于东湖高新区光谷三路与高新三路交汇处东北角。

这两盘几乎就是一路之隔，与三环线直线距离约2-3公里，距离高新大道约1.3-1.6公里。无论是环线位置还是与高新大道的距离，这两盘都具有一定优势。

微观区位方面：

领峯项目微观区位：

北边是高新二路、规划地铁13号线、八角山、光谷生物城等；

南边是南边是有轨电车线路、规划公共设施用地、高新三路等；

西边是规划道路、省奥体中心等；

东边是光谷三路、住宅区等。

恺德光谷熙园微观区位：

北面是碧桂园云境、高新二路、豹子山等；

南边是有轨电车线路、高新三路（规划）、绿地国际理想城五期、光谷航天城等；

西边是光谷三路、领峯、省奥体中心等；

东边是大吕路、北辰优+，光谷十八小等。

区位点评：

1、光谷中心城区域规划先进，利好兑现速度快，是武汉知名的优质新区。再加上武汉新城等规划利好，区域的发展潜力较大。

2、这两盘均处于光谷东次核心区，也可以称为文娱居住区，环线位置不错，虽然整个片区都位于三环外，但这两项目与三环线的距离比光谷东大部分项目都要近不少，可以说是光谷东在售新房中的门户楼盘。

3、这两项目距离高新大道也不算远，在光谷中心城北区，距离商务中心略有距离，在区域内属于中等地段，比光谷五路附近的核心区楼盘弱一点，但比高新三路以南的楼盘要强。

4、项目处于光谷中心城生态宜居板块，周边有二妃山和豹子山，生态环境不错，也有不少成熟小区。

5、值得一提的是，这两盘南面临近规划在建的高新三路快速路，会建设高架，同时南面还有有轨电车轨道，预计有噪音影响。

周边高新二路沿线实景：

附近的碧桂园云境：

恺德光谷熙园门口的大吕路以及周边实景：

对面的光谷十八小：

南向的高新三路以及对面的绿地国际理想城等小区：

北侧豹子山实景图：

网球中心：

领峯周边实景：

高新二路城市界面：

附近的北辰当代优+：

周边的MOMA焕城，外立面比较奇特：

交通出行：距离11号线约1.5公里左右，高新三路规划改造为快速路，现阶段出行状况一般

地铁方面：目前距离领峯和恺德光谷熙园最近的地铁站为地铁11号线光谷生物园站，直线距离约1.5公里左右；已建成通车的19号线新月溪公园站距离这两项目直线距离约1.7-2.2公里左右。现阶段地铁出行都不算方便。

远期规划的13号线预计在高新二路与光谷三路交汇处规划有站点，待13号线建成，这两盘有望变成地铁口楼盘，不过13号线暂无明确建设时间。

空轨“光谷光子号”位于光谷中央生态大走廊内，在高新二路也有站点，距离这两项目约1.5公里左右，虽然距离不算近，但也是个利好。

项目与周边的地铁站、空轨站测距示意图：

此外，这两项目南侧有有轨电车L2，领峯距离有轨电车T2奥风路站不远，恺德光谷熙园距离有轨电车T2大吕路站较近，均在200-300米左右，步行可达，不过有轨电车速度慢，比较鸡肋。

自驾方面：这两盘自驾路线基本一致，周边有高新二路、光谷三路、光谷四路等多条主干道。

目前自驾可以走高新大道、高新二路、以及光谷三路，路网比较成熟，不过高新二路不能上三环线，

周边路况地图：

高新二路实景：

值得一提的是，恺德光谷熙园项目南侧一线临高新三路，该道路已启动快速化改造，整体计划于2025年建成通车。

南侧高新三路建设实景：（2024年3月）

高新三路规划采用“主线高架+地面辅路”建设方案，对这两项目而言，有利好也有噪音等不利影响，尤其是恺德光谷熙园南向第一排住宅，距离高新三路非常近。

周边配套：配套基本共享，生活配套相对齐全

商业：光谷东的商业核心集中在光谷五路沿线，领峯&恺德光谷熙园与大悦城以及规划的龙湖天街直线距离约2公里以内，属于商业中心辐射范围。

周边商业测距示意图：

教育方面，根据2024年光谷中小学划片可知，领峯和恺德光谷熙园附近的碧桂园云境属于光谷十八小的划片范围，同时也可以选择华中师范大学武汉新城实验小学入学。（教育划片每年均有可能调整，具体以当年的官方通知为准）

根据中学招生范围，光谷十八小对口华师武汉新城实验中学。可以看出，这两盘以及周边小区属于华师系12年一贯制学校的红利范围内。

此外，光谷东医疗配套共享，光谷同济医院、省妇幼光谷分院距离领峯&恺德光谷熙园直线距离约3公里以内。

项目周边公共配套比较丰富，北面有二妃生物公园，西侧有奥体中心。光谷生态大走廊以及新月溪公园距离项目也在2公里之内，与光谷政务中心、湖北省科技馆的直线距离也在2.3-3公里之间。

周边公共配套测距示意图：

“武汉阿松”综合点评：

项目优势：

1、这两盘在光谷中心城区域内占据的位置不错，要比高新三路以南的项目，地段优势更明显，也比光谷六路附近项目环线位置更好。

2、周边有光谷十八小，目前可以选择上华中师范大学武汉新城实验小学，教育配套方面有一定优势。

3、恺德光谷熙园全盘进入现房阶段，品质实景可见；领峯8号楼改毛坯，价格也有下调。

项目劣势：

1、两个项目均位于三环外，南面均临近改造中的高新三路，临近高架预计有一定不利影响。

2、现阶段距离地铁比较远。

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