真是拼了！三环内9XXX起！现房！

文摘 2024-08-18 23:15 湖北

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经开区是一个很特殊的区域，在武汉楼市向来不被环线价值规律所绑架，该区域大部分都位于三环外，三环内仅有少量项目，而且三环内项目的价格明显低于三环外。

今日就来看看经开区三环内两个新盘的最新情况：

地铁盛观尚城最新动态：主推17号楼建面约95-124平房源，毛坯折后约99XX元/平起，现房在售。（标题所指）

价格来源参考截图：

（房源实时变动，请以售楼部为准）

禹洲新希望雍禧兰台最新动态：主推2号楼建面约116-132平房源，毛坯折后约11XXX元/平起，预计2024年12月底交房。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两盘楼盘详情：

①地铁盛观尚城房源情况：

所有楼栋已推，均为现房

无遮挡视野好但临三环户型设计一言难尽

地铁盛观尚城包含两期三个小地块组成（2个住宅地块+一个商业地块）。包含19栋住宅、一所幼儿园、两栋写字楼及部分独栋商业。住宅目前已有两期开发，三期仅有1楼栋情况待定。

该项目总建筑面积约60.5万方、住宅建筑面积约30.7万方、商业约7.8万方，容积率2.76，绿地率28%，包含约2611套房源。

项目经济技术指标：

（来源于规划公示，后期可能存在调整）

分期示意图：

地铁盛观尚城目前一、二期所有房源住宅都已推出且交房，是现房在售，二期商业正在开发中，三期19号楼情况待定，暂未建设。

楼栋分布图：

项目地块形状为狭长型项目的高层、超高层住宅规划为一字排开的设计，相互之间基本没有遮挡。

项目平面规划图：

沙盘实景图：

项目南向过三环就是太子湖，再加上一次排开，所以高层都有一定的观湖视野。

截止到2024年8月13日，地铁盛观尚城共备案了2388套房源，还有247套房源还没备案，二期剩余房源较多。

二期备案信息：

二期没有备案的房源大多都集中在17号楼，18号楼还有少量没备案。

一期备案信息：

一期大部分楼栋都是全部售罄的状态，没有备案的房源基本都集中在3号楼，6号楼还有少数几套没有备案。

目前主推二期17号楼，共41层，3梯4户，2个单元，包含建面约95-124平房源。

建面约95平两房一卫：中间户，2.5开间朝南，不通透。九十多平只做了两房一卫。

建面约110㎡三房一卫：单元连接处边户，南北通透，两开间朝南，110平的户型只做了一个卫生间。

建面约116平三房一卫：单元连接处边户，南北通透，两开间朝南，该户型是L型缺角户型。这么大的面积也只做了一个卫生间，功能性很差。

建面约120-124平三房两卫：端头边户，南北通透，两开间朝南，卧室位于房间三个角。

地铁盛观尚城一期、二期均为现房，也全部都拿了竣工备案证。

项目竣工备案证截图：

该项目早已经全部交房，搜索留言板发现，有不少针对该项目的投诉建议，涉及物业不作为、三环线噪音、小区积水等问题，部分问题已经有了官方回复。

留言板官方回复截图如下：

该项目一期、二期都已经交房，其中二期2022年年底交房，一期于2021年9月交房。

项目一期实景图：

一期单元入户实景：

一期楼栋与园林之间的柏油路：

二期大门入户实景图：

二期较一期做了升级，大门入户有电视屏：

二期入户同样有个小广场，园林也集中在中间带：

园林做的还不错，比较有层次，树种也比较多：

去掉了柏油路，看上去更好看了：

二期单元入户门与一期基本一致，入门有门禁，需刷卡：

1楼入户大堂：

地下车库实景图：

地铁盛观尚城是武汉地铁汉正街置业有限公司（系武汉地铁和汉正街控股合资建立的企业）于2017年7月4日以底价竞得的P（2017）052号地块，楼面价约6580元/平。

②禹洲新希望雍禧兰台房源信息：

一期高层全部推出

主推1、2号楼建面约98-116平高层

禹洲新希望雍禧兰台分为一期和二期开发。项目共由8栋高层和超高层以及22栋叠拼以及部分社区商业，以及一栋幼儿园组成。

目前，项目一期1-4号楼高层已全部推出，主推1、2号楼，另有叠拼在售，叠拼别墅已推出10-13、16、19号楼，还有部分叠拼未推出。

项目沙盘图：

根据规划，该项目总建筑面积约31万方，计容建筑面积约22万方，其中住宅建筑面积约21万方，容积率为2.5，绿化率为30.5%，规划住宅总户数1717户，机动车停车位2169个。

项目整体经济指标：

（规划局公示，后期或有调整）

项目一期总建筑面积约17.3万方，规划住宅总户数993户，机动车停车位1117个。

项目一期地块经济指标：

（规划局公示，后期或有调整）

一期平面规划图：

项目二期规划总建筑面积13.4万方，规划住宅总户数724户，机动车停车位1052个。

经济技术指标：

（规划局公示，后期或有调整）

二期平面规划图：

截止到2024年8月18日，禹洲新希望雍禧兰台共备案了580套房源，一期还剩下413套没有备案，二期还没推出，因此724套房源全部还没备案。

已推出的高层房源中，3、4号楼备案情况较好，处于基本售罄的状态，1号楼仅剩余部分边户了，2号楼已售房源不多，大部分显示被抵押。别墅整体备案情况都还不错。

项目主推的一期1、2号楼，其中1号楼共33层，2个单元，2梯4户，包含建面约98-116平带装修房源；2号楼共47层，2个单元，3梯4户，包含建面约116-132平毛坯房源。

建面约116平三房两厅两卫：2号楼连廊中间户，毛坯，三开间朝南，北边对连廊，主流的中间户格局。

建面约132平四房两厅两卫：2号楼边户，毛坯，南北通透，三开间朝南，功能性还不错。

建面约98平三房两卫：1号楼中间户，南北半通透，三开间朝南，北部房间对连廊。

建面约116平三房两卫：1号楼边户，南北通透，三开间朝南，主卧南北贯通。

该户型样板间实景图：

建面约143平的中叠：

建面约140平的上叠：

建面约163平的下叠：

查询发现，该项目一期除了2号楼之外，全部都拿了竣备证。根据项目方发布的工程进度显示，该项目前期已经有1、3、4、10-13、16、19号楼已交付，项目高层之前有延期交付的情况，不过后来在保交付工作的努力下，还是交付了。2号楼预计今年年底交房。

项目全部竣备证截图：

搜索留言板发现，关于该项目也有一些投诉和留言，主要涉及物业服务、交房后不通水、地库未交付等问题，部分问题有了官方回复。

留言板官方回复截图：

该项目最近一次交房是今年6月底，1、12号楼交房。

交房公告截图：

此前分别在2023年10月和2024年年初有交付，目前整个项目一期已推出的楼栋中除了2号楼之外，其余楼栋都交房了。

开发商拍摄的交付实景图如下：

禹洲新希望雍禧兰台是2020年被武汉禹洲舜鸿置业有限公司拿下的P（2020）059号地块。成交总价约285043万元，成交楼面价约13005.5元/平，溢价率约86.8%，是经开区单价地王，至今都没有被超越。不过后来禹洲BL了，资金链十分紧张，现在也是重点的“保交楼”项目。在如今强力的保交楼政策下，最终交付问题预计不大（不能保证一定按时交付），但质量上和品质上不敢保证，后期房屋维护也有很大问题。

项目高层房价已低于地价，亏损已经不可逆转，二期地块是否还会开发都是问题。

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价格与销售信息分析：

地铁盛观尚城毛坯折后99XX元/平起，性价比提升！

禹洲新希望雍禧兰台装修改毛坯，折后约11000元/平

1、地铁盛观尚城已经全盘是现房了，最后一次住宅取证是2021年5月26日，洋房备案均价约16100元/平。从项目最后一次取证至今，已两年多了，目前洋房基本售罄，主要在售的是二期17号楼高层产品，备案均价约15890元/平，近期，项目推出特价房海报，毛坯折后约99XX元/平起（备注：折扣具体以售楼部为准）。项目前期高层曾卖过15XXX元/平，此前也是三环内低价盘，但降幅也不小。

特价房海报截图：

历史价格表：

从首付门槛来看，以项目最后一次拿证的楼栋为例，根据折扣情况估算，首付1.5成门槛约17万。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

从备案价格表来看，项目主推的17号楼是小户型单价更高，房价随着楼层增高而递增，最高价出现在顶楼。

地铁盛观尚城备案价格表：

2、禹洲新希望雍禧兰台最近一次拿证是2023年11月份，距离上一次高层拿证已经是2年多了，这次2号楼直接装修改毛坯，备案均价约14500元/平，较2021年高层备案价下降了5000元/平。项目高层曾卖过18XXX元/平。

根据置业顾问介绍，该项目2号楼毛坯折后均价约11000元/平，前期1号楼带装修特价房折后约13XXX元/平起，1号楼带装修价格几乎与地价相差无几，2号楼毛坯价格直接比地价还要低。

历史价格表：

从首付门槛来看，2号楼根据折扣情况估算，首付1.5成门槛约16万。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

从备案价格表来看，禹洲新希望雍禧兰台2号楼户型之间价格差距几乎可以忽略不计，房价是从中间楼层往高低区价格递减，2号楼最高价出现在37层（共47层）。

备案价格表：

3、从备案数据来看，禹洲新希望雍禧兰台偶尔还是能上榜区域销量TOP10榜单的，但地铁盛观尚城销量则更差一些。

禹洲新希望雍禧兰台2023年全年共备案了281套，位于经开区销量第六名；2024年1-7月共备案了其中1-2月备案了8套，3-7月分别备案了12、5、0、14、11套。

地铁盛观尚城2023年全年共备案了152套，没能上榜区域销量TOP10榜单；2024年1-7月共备案了其中1-2月备案了9套，3-7月分别备案了6、6、5、3、4套。

4、目前两个项目所在的经开核心板块整体价格约99XX-20XXX元/平，价格差距很大，三环内两个楼盘在经开核心也算是较低的那一波。禹洲新希望雍禧兰台毛坯折后约11000元/平价格比拿地价还要低，地铁盛观尚城毛坯折后约99XX元/平起，更是比三环外一些项目价格都要低了，应该算是目前武汉三环内在售新盘的低价TOP1了（除锅顶山某盘之外）。经开三环外一众楼盘都比这两个项目价格要高。

区域楼盘动态表：

区域楼盘地图：

5、从二手房来看，区域内有多个已交付的小区，其中地铁盛观尚城7月挂牌均价约12082元/平，5月成交均价约10632元/平，近90天也只成交了1套。整体来说，二手房并不活跃，且成交价格与新房价格相当，但是二手房涉及到税费、中介费等成本。

另外禹洲新希望雍禧兰台交房时间不长，暂无二手房成交信息可参考。

销售信息分析：

本文所述两个楼盘都是经开区环线位置比较优越的楼盘，单价都很低，且与周边二手房相比，价格也有一定优势，在整个大汉阳和整个大武汉三环内都是价格很低的。

但该板块的整体面貌以及与三环线太近等，还是有一定抗性，其次禹洲的稳健问题也需要关注。

区位分析：

经开区三环内，大汉阳三环内的西南角

上述两个项目都位于经开区三环内，是升官渡板块，也是位于大汉阳西南角。两个项目一路之隔。其中地铁盛观尚城位于经开区龙阳大道与三环线交汇处（三角湖北岸）；禹洲新希望雍禧兰台位于武汉经济技术开发区四新南路与新华园二路交汇处（三角湖北岸）。

两个项目的微观区位有一些细微的差距。

地铁盛观尚城微观区位：

南侧为绿化带、三环线、三角湖，规划西武高铁（位于三环外）等；

北侧为新华南路、开发区一中官士墩校区、官士敦小学、新华工业园和二手车市场（未来均规划为住宅用地）等；

西侧为绿化用地（三角湖公园）等；

东侧为三环线汪家嘴立交、龙阳大道等。

禹洲新希望雍禧兰台微观区位：西侧为地铁盛观尚城二期、三环线、三角湖，新华南路、规划西武高铁（大概率位于三环外）官士墩小学、官士敦中学等；东侧为洺悦芳华、海伦春天3期、新华园路、四新南路等；

北侧为新华园路、绿化用地（三角湖公园）等；

南侧为新华园二路、新华工业园等。

区位点评：

1、两个项目所处区域属于经开区升官渡片区，是经开核心少有的三环内地块，环线位置比较好。区域内以住宅、规划住宅为主，也有一些已建成的商业体和规划的商业，整体配套和居住氛围还算成熟。

2、该片区不是经开区的中心，也不是发展重点，区域认可度远低于三环外的体育中心周边。但放眼全武汉三环内来讲，该片区又略显偏远，不如四新。

3、项目南侧和西侧规划有市政公园和湿地公园，公园南侧过了三环线可以到三角湖边。但区域内现在有一些工业园，城市面貌比较一般。

4、相对来说，禹洲新希望雍禧兰台距离三环线更远一些，受三环和后期高铁的影响会更小一些。

5、区域南面将建设武汉枢纽直通线（西武高铁武汉段），预计沿三环线外侧新建，预计还是会有一定噪音影响。

卫星图：

南面三环线、车辆段及高压线等：

地铁出行方面，两个项目周边有双地铁，直线距离都在1公里以内，是步行可达的范围。

其中3号线汉阳客运站与两个项目直线距离都是约600多米，实际行走会更远，3号线已通车。在建地铁11号线四期汤山站与禹洲新希望雍禧兰台直线距离约600多米，与地铁盛观尚城直线距离约800多米，预计2028年左右通车。

附近地铁3号线汉阳客运站实景图：

自驾出行方面：两个项目自驾线路基本一致。附近龙阳大道、龙阳大道高架、三环等都是主要出行方式。周边龙阳大道高架桥在四新南路附近有一组上下桥匝道，比较有利于项目快速出行。

该区域西侧的仙女山路延长线已通车，为城市快速路，未来仙女山路也规划与杨泗港快速路建设互通，形成武汉新的2.5环。

项目周边路网示意图：

区域路况图：

龙阳大道高架桥上下桥匝道：

四新南路：

仙女山路实景图：

商业配套方面，地铁盛观尚城自带约8万方规划商业，附近的社区底商已经比较成熟，两个项目可共享。此外该项目自驾或乘坐地铁到王家湾商圈、经开万达商圈、经开永旺商圈、四新万达也都比较方便。

地铁盛观尚城商业规划图：

附近底商：

教育配套方面：区域内有三角湖小学官士墩校区和经开区第一中学官士墩校区，都已开学，学校就在两个项目之间，都是一路之隔的距离。

2024年学区划片中，两个项目都是划片三角湖官士墩小学、经开一初官士墩中学。禹洲新希望雍禧兰台因为是10月份才迎来首次交付，具体的划片要等2024年的政策文件了。但整个片区就这一个中学和这一个小学，怎么划片自己想想就知道。（备注：学校划片每年都有变动，具体以当年为准）

小学、中学实景图：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、两个楼盘都位于三环内，环线位置还行，自驾出行比较方便，附近有快速路、主干道，附近也有地铁站点。

2、两个项目距离已开学的中小学都很近。

3、两个项目的规划都还不错，高低配且高层视野都很不错，而且都已经有实景参考了，地铁盛观尚城还是全盘现房。

4、现阶段价格有较大优势。

整体劣势：

1、地铁盛观尚城南边距离三环很近，禹洲已经BL，前期有过停工，但目前也有了交付，稳健性不佳，就算能交付，品质和后期维护也没有保障；

2、两个项目所在板块属于三环内地段价值较低的区域，也不是经开区重点打造的区域，临三环线和规划的高铁，地铁盛观尚城受噪音影响较大，周边有高压线。

3、地铁盛观尚城部分户型设计功能性较弱。

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