价格太炸裂！暂时不能卖了！

文摘 2024-08-20 23:01 湖北

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近两年，武汉楼市中往往一个楼盘的价格相当炸裂才会引起一些波澜，今天就为大家介绍一个价格很炸裂的楼盘地铁时代云上城，以及这个盘周边的保利锦上印的情况。

地铁时代云上城销售动态：一期已全部推出在售且交付，二期、三期也有部分楼栋已拿证，但一直没有房源备案。一期建面约103-151平房源，主推楼栋为A5、A10号楼，毛坯现房，折后约7500元/平起，这个价格卖了几天之后引起轰动，目前因业主反对，发稿时近几天售楼部已暂停了公开销售，后期情况还不得而知。项目一期还剩余800套出头未备案，基本以边套大户型为主，一期小户型剩余楼层很少了。二期、三期合计还有约3300套房源未售。（标题所指）

保利锦上印销售动态：已推出一期1、5、6号楼建面约107-124平毛坯房源，特价房约10XXX元/平起，期房预计2025年8月交付。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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销售和价格分析：

地铁时代云上城突然“打骨折”

后来被迫暂停销售

1、地铁时代云上城A区11栋高层均已推出，目前已是现房在售。B区（包含一期、二期）多数楼栋也已拿证，不过从备案情况来看，或许一直未对外销售。早期毛坯约14XXX元/平，后续降到过10xxx元/平，近期特价房7500元/平起。

中介在朋友圈宣传截图：

不过，项目这个价格消息透露之后，前期广大业主表示了强烈反对，在8月15号左右，项目售楼部就被迫暂停了营业，后期情况还不得而知。

地铁时代云上城主推的A区楼栋边户和中间户差价不大，房价一般也是随着楼层增高而增加至一定楼层后再递减，项目楼栋一般是48-50层，最高价一般出现在30多层。

A5、A10号楼备案价格表：

3、保利锦上印2023年年底首次拿证，已拿证3次，推出3栋高层。第二、三次拿证备案均价相对首次拿证备案价下调了不少，目前朋友圈海报显示，特价房约10XXX元/平起。

保利锦上印房价随楼层增高而增加至20层后递减（共25层），边户单价高于中间户。

目前折后首付约17万起。

3、2024年1-6月，保利锦上印备案成交104套、列东西湖区第八，铁时代云上城备案成交63套。

2024年7月，保利锦上印备案成交22套、列东西湖区第十一，铁时代云上城备案成交7套。

4、东西湖区金银潭板块在售楼盘只有4个，两项目在板块内价格是相对较低的，尤其是地铁时代云上城近期7500元/平起的价格属于相当炸裂。

楼市地图：

地铁时代云上城挂牌价约9719元/平，近半年成交均价仅7210元/平。

保利锦上印一路之隔的地铁时代常青城挂牌价约12515元/平，近半年成交均价约9391元/平。

两个项目楼盘详情：

①地铁时代云上城楼盘详情：

一期11栋均已推出在售，且已交付

剩余大户型为主

二期、三期大部分楼栋已取证，但尚无房源备案

地铁时代云上城一共分3期开发，一期（A区）包括11栋高层、1个幼儿园和部分独栋社区商业；二期（即B区一期）包括9栋高层、1个学校；三期（即B区二期）包括5栋高层。

目前一期所有楼栋均已推出，且已交付，毛坯销售，目前主推的是一期大户型剩余现房，小户型货量不多，主要分布在A5、A10号楼，此外A6、A7、A8号楼剩余的主要是边套大户型。二期已有B1-1、B1-2、B4、B5-1、B6、B9号楼，三期已有B11-B14号楼拿证，共有4栋未拿证，但都尚未有房源备案。

一期A区占地面积约9.4万方，总建筑面积约45万方，计容建筑面积约31.5万方，住宅建筑面积约29万方，容积率约3.35，绿化率约30%，总计2553套房源，停车位约3711个。

项目经济技术指标图：

（此为项目规划数据，不排除后期调整的可能）

一期A区共包含11栋楼。

一期A区鸟瞰效果图如下：

沙盘实景图：

一期A区地块较为完整，所有楼栋基本都是西南朝向。A区最后拿证的A5号楼位于地块最北边，南边是园林；A10号楼位于地块南边，南边是小区商业和幼儿园，视野较好。

A区平面规划图：

B区一期、二期规划方案已发布多年。

整体鸟瞰图：

B区一期规划方案非常模糊，看不清楚具体经济技术指标，大致只能看出来容积率应该是3.9左右，好像有2000多套房源，整个地块基本上是正南北朝向，该项目由9栋超高层和1所幼儿园组成。

B区二期共规划5栋高层和一所学校。

经济技术指标看不清：

截止2024年8月19日，地铁时代云上城一期共备案1538套，未备案809套。B区一期、二期房源已上架。

从楼栋情况来看，每栋楼都还有一定量房源，不过以边套大户型为主。项目小户型前期其实卖得差不多了，但大户型剩余太多了。个人认为项目定位是有失误的，楼盘区位其实明显是刚需，但前期定位心气太高，做了太多大户型，导致后期难卖，最后不得已大降价。

A区最后拿证的5栋楼，A6-A8号楼均为50层、1个单元、4梯4户结构，包含建面约117-152平户型，A5号楼为50层，2个单元，2梯4户，共包含建面约103-138平房源，A10号楼共48层，1个单元，2梯4户，共包含建面约112-128平。

建面约103㎡，三室两厅一卫

位于A5号楼边户，两开间朝南，南北通透，套内空间利用比较充分，但约103㎡只有一个卫生间、功能不太足，同时室内空间也蛮紧凑。

建面约138㎡，三室两厅两卫

位于A5号楼边户，南北通透，三面采光，客餐厅朝东或西，两个卧室朝南连接一个大阳台，主卧带独立卫生间。

建面约117㎡，三室两厅两卫

该户型位于A6、A7、A8号楼连廊中间户，户型方正，三开间朝南，半通透结构，北面卧室、卫生间对连廊，采光私密性一般，阳台连接客厅和次卧，通风采光面比较大，客餐厅连于一体，进门空间比较宽阔，主卧带独立卫生间，由于公摊大，所以室内空间感觉还是比较局促。

建面约151㎡，四室两厅两卫

该户型位于A6、A7、A8号楼边户，南北通透，三面采光，户型方正，有南北双阳台，三开间朝南，有两个卧室为朝西或朝东，同样是东边户日照时间更长，南向大阳台，总体来看户型结构还可以，但是也是因为公摊的原因，导致151㎡的四房室内空间也显得很局促。

城市留言板上，关于地铁时代云上城的消息，主要涉及幼儿园等配套兑现时间，已有正面回复。

从竣工备案证来看，该项目A区11栋楼已于2022年10月竣工备案。

工程实景：

地铁时代云上城西南边就是武汉客厅。

地铁时代云上城是2017年2月28日，武汉地铁地产联合置业有限公司以41.15亿元拿下的P（2017）013号地块（A地块）、P(2017)014两宗地块（B地块），楼面价约5608、5610元/平。

项目开发公司由武汉地铁集团占股51%，武汉城建集团占股49%。

②保利锦上印楼盘详情：

一期已推3栋

规划方案显示，保利锦上印一期规划有5栋25-34层的高层住宅。目前已拿证推出5、1、6号楼，毛坯销售，预计2025年8月交付。

鸟瞰效果图：

保利锦上印一期占地面积约2.8万㎡，总建面约14.3万㎡，住宅建面约9.9万㎡，容积率约3.65，建筑密度约21.29%，总计903套房源，住宅车位配比约1：1.3，户均建面约110㎡。

经济技术指标截图：

（来源于规划方案公示，存在后期调整可能）

项目5栋楼均为连廊设计，东南朝向，楼间距从45米到55米不等。1号楼位于地块西北角，临车场南路与将军二路交汇的夹角。5号楼位于地块西侧，临将军二路。6号楼位于小区一期最南端。

平面规划图：

截止2024年8月19日，保利锦上印一期共备案157套，未备案746套。

从楼栋情况看，1号楼已经卖得差不多了，5号楼销售也差不多过半，6号楼因为是取证不久、因此目前仅有1套备案。

5、1、6号楼户型层高分别为27层、34层、25层，都为1个单元，3梯6户结构，北侧有连廊。

建面约107㎡，三房两厅两卫

中间户，三开间朝南，户型方正，动静分区合理，南向超大阳台和两个全拓展飘窗带来了更充沛的居住空间，主卧带独立卫生间，依靠北侧连廊可实现室内通透。

建面约124㎡，四房两厅两卫

边户，三开间朝南，户型方正，南北通透，动静分区合理，南向超大阳台和三个全拓展飘窗带来了更充沛的室内居住空间，主卧带独立卫生间。建面约124㎡就实现四房的功能性，相当不错。

工地实景：拍摄于2023年底

保利锦上印是通过协议出让的方式获得的这块土地（即没有走土拍）。根据最大计容建面189516㎡及5.56亿元的出让总价可得知，项目楼面价约2934元/平。（备注：项目最终楼面价可能存在变化，以项目实际计容建面为准）。

该项目保利占股55%。

区位、交通和配套点评：

区位方面：汉口三环边，属于东西湖区远城区，开发较早，生活便利。

保利锦上印与地铁时代云上城都位于东西湖区金银潭大道沿线，在三环外，与三环线直线距离分别为1.5公里、1.4公里，属于东西湖区金银潭片区，旁边都有地铁车辆段。

周边卫星地图：

保利锦上印微观区位：

西侧为将军二路、住宅小区等；

东侧为规划公共设施用地等；

北侧为车场南路、地铁2号线常青城站等；

南侧为金银潭大道、住宅小区等。

地铁时代云上城微观区位：

北边是府河及规划的绿化带等；

南边是金潭路、金潭路地铁站、工业园等；

东边是规划市政道路、工业园等；

西边是地铁停车场等。

区位点评：

1、就环线来看，两盘都属于三环边，在东西湖区环线位置不错。

2、所处金银潭片区，在东西湖区也属于开发较早的，生活相当便利，且有一定都市产业基础，房价曾经也是东西湖区相对较高的板块。两盘都紧邻地铁站，周边金银潭永旺梦乐城、武汉四医院常青院区等，都是相当不错的配套。

3、不过，金银潭板块属于东西湖区远城区，这一点比主城区楼盘吃亏（主要是学区受限，如果学籍和户籍都在东西湖，就只能在东西湖上小学、初中、高中）。

4、保利锦上印靠近金银潭大道主干道，位置更好。地铁时代云上城周边都是工业园和地铁停车场，相对孤立，居住环境一般。

区域航拍：金银潭大道、黄塘湖公园

车场南路：

地铁时代云上城周边：

交通方面：自驾进入主城方便，门口都有地铁站

自驾：金银潭大道是板块主干道，车流量不会很大，从金银潭大道姑李路、宏图大道，经姑嫂树互通或盘龙立交，均可上三环或进入主城区。

周边路况图：

金银潭大道实景：

地铁：保利锦上印门口就是地铁2号线常青城站，地铁时代云上城旁边就是地铁8号线金银潭站，不远的宏图大道站还是地铁2、3、8号线的换乘站，可说地铁出行非常便利。

常青城地铁站实景图：

配套方面：周边配套较为完备，但远城区教育资源处于弱势

商业：两盘都规划自带部分社区底商。保利锦上印北侧是地铁时代常青城配套的商业街，业态很丰富。金银潭大道上已有金银潭永旺梦乐城，金银潭大道与宏图路交汇处正规划在建光环MALL商业体。

常青城配套商业街实景图：

金银潭永旺梦乐城实景图：

光环购物公园效果图：

光环购物公园工地实景：

教育：周边中小学不少，有将军路二小、将军路中学、金银潭小学、常青一中（高中）、常青树实验学校（小学初中九年一贯制）、将军路四小等。

将军路二小实景图：

将军路中学实景图：

从2024年东西湖区中小学划片来看，金银潭板块内的小学基本都对口将军路中学。常青树实验学校等比较优质的学校主要服务于常青花园片区。

医疗：机场二高速西侧就有武汉市第四医院常青院区，附近还有东西湖区第二人民医院，稍远一点三甲医院还有武汉市中心医院后湖院区和协和金银湖院区。

常青综合医院实景图：

东西湖区第二人民医院实景图：

其他：两项目附近有黄塘湖公园。

黄塘湖公园实景图：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、保利锦上印靠近金银潭核心区，生活配套比较齐全且成熟，生活便利。

2、两盘门口都有地铁站，地铁出行便利。

3、开发商都是央企或国企。

4、地铁时代云上城为现房，品质实景可见。

5、地铁时代云上城近期价格特别低。

整体不足：

1、都属于东西湖区远城区，教育资源相对三环内主城区处于弱势。

2、地铁时代云上城户型公摊较大，靠近地铁车辆段，周边工业厂区较多，楼盘区位相对孤立。

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