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前不久，光谷首个第四代住宅重磅亮相，接着则有光谷南新项目规划调整，扩大阳台面积。显然，光谷楼市也刮起来了第四代住宅之风。
近日，光谷东在传出大动作，光谷交通&招商蛇口联手，光谷再增一个第四代住宅。
接下来，我们一起来解析这个全新项目——招商天青府&周边二手房龙湖光谷城的最新情况。
两盘最新动态：
招商天青府：项目案名已出，由招商地产待建，也是招商首入光谷中心城的新盘，规划为招商天青系产品，主打新中式风格。项目占据位置不错，楼面地价9397元/平。（标题所指）
龙湖光谷城：该项目是光谷中心城知名二手房，前期新房均价约18000元/平，近期二手房成交价约1.7万元/平。
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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楼盘详情：
招商天青府即光谷交通在2023年拿下的P（2023）059号地块。目前该项目暂无具体规划信息出炉，不过从拿地信息来看，该地块规划净用地面积36386.20平方米（以实测为准），最大计容建面不超过约9.1万方，体量中等；建筑高度不超过80米，明显不会有超高层住宅。
这就意味着招商地产将参与开发光谷P（2023）059号地块。近日，该项目的案名也已公布——招商天青府，从海报可以看出，该项目规划为天青系四代住宅。
上半年招商地产在武昌中心的纯新盘招商武昌序也是类四代住宅，有花池等优化面积，产品力出众。
招商武昌序实景：
此外，不同于招商的序系，据悉天青系主打新中式住宅。从长沙天青府，合肥天青臻境等项目能看出天青系产品的一些特点。比如，飞檐、栅格、中式园林等元素。
目前暂无该项目的具体规划消息，不过有一些概念设计图流出，中式元素+四代住宅的空中花园组合，产品力值得期待。
拿地信息：光谷中心城北区最后一块待开发住宅用地，成交楼面价约9396.9元/平
该项目即P（2023）059号地块，在2023年9月底的土拍中，由武汉光谷交通建设有限公司底价拍得，成交楼面价约9396.9元/平。
查询可见，武汉光谷交通建设有限公司最终隶属于东湖高新管委会和国家开发银行，东湖高新管委会占比约96%。
项目开发商或已变更为武汉菁英地产开发有限公司，但也暂未看到招商的股份。后期双方是以何种股权形式开发，还未公布。
该地块没有什么特殊要求，约9396.9元/平的楼面价，比宝业璞园、万和竞界二期的地价略低，相比前期楼面价约15000多、甚至2万多的地王项目来说，该地块的地价相当的低了，开发优势较大。
龙湖光谷城项目总投资50亿元，总占地面积151亩，总建筑面积约69.65万平方米，计划新建12万方购物中心1座(全自持)，250米超高甲级写字楼1栋，150-180米超高甲级写字楼2栋，10栋住宅楼，配建9个班幼儿园。
龙湖·光谷城鸟瞰效果图
其中A地块占面约2.25万方，建面约11.1万方，总户数584户，容积率3.49，2栋高层，5栋叠拼，一栋商业，一栋托老所和一所幼儿园，地下停车位950个，分上下两层。
F地块占面约1.5万方，建面约8.1万方，总户数440户，容积率3.79，2栋高层，1栋叠拼，以及商业，停车位687个，也分上下两层，都是全人车分流。
B、C、D、E这四个地块分布了四栋写字楼，G地块为商业，即龙湖天街。
地块分布：
该项目一期住宅项目已于2018年8月动工，售楼部于2018年12月22日正式开放，2019年1月一期A地块报规，主要由2栋高层住宅和5栋叠拼别墅组成。
A地块楼栋分布图：
项目一期的高层住宅户型面积适中，主要是建面约108平-139平的三房四房，小户型为连廊中间套，大户型则是两开间朝南的通透边套。
E1户型108平：
D1户型建面约124平：
C1户型建面约139平：
据查，龙湖光谷城2019年3月一期首开，高层带装修销售，备案均价约18000元/平，别墅毛坯约27000元/平。
龙湖光谷城的住宅体量不大，高层住宅只有一期A地块的1、2号楼和二期F地块的2、3号楼。2019年上半年项目一期二期的住宅就已经全部推出，之后就只剩商办类房源了。
关于F区的电梯故障，相关部门近期回复显示：该栋电梯由于门机异物问题导致电梯故障，维保单位已在5月8日清理门机异物，该栋电梯正常运行。
2024年1月份、3月份多次约谈龙湖项目公司相关领导，并书面去函督办，积极跟进项目进展。后期，我中心将配合规划局敦促企业尽快申报规划建设方案,并积极加快开展后续相关工作，争取早日投入建设。
2021年5月光谷东房价地图：
招商天青府以及龙湖光谷城在区域内位置还不错，靠近光谷五路商业主轴，周边距离较近的楼盘有万和竞界二期、光谷创新天地等，毛坯房价格约16xxx元/平起，带装修约18xxx元/平起。
招商天青府规划为四代住宅，产品力方面预计会超越周边新房，至于如何定价，暂无从得知。
2024年光谷东楼盘地图：
再来看龙湖光谷城的二手房最新价格情况，据查，该项目7月份成交价均价约1.66万元/平，这个价格比当初约1.8万元/平的新房价格低了不少。
相比之下，两年多时间，龙湖光谷城部分二手房价格就下降了约1万元/平左右。
销售信息和价格综合点评：
历经楼市更迭，光谷东楼市行情已大变。虽然在售楼盘不多，但是竞争激烈，价格回落明显。随着部分四代住宅的出行，光谷东现有的在售新房将再度面临压力，部分项目价格有可能继续下探。
相比前几年的购房者来说，现在买房的人显然更幸运，有更好的四代住宅可以期待，传统楼盘的门槛也下降了不少。
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区位分析：
光谷中心城北区 光谷五路沿线
地段位置不错
龙湖光谷城整个地块也被新月溪公园分为南北两个地块，北面是神墩三路、绿地光谷中心城等；
东边和西边的区位跟招商天青府基本一样。
3、光谷中心城北区住宅用地比较稀缺，招商天青府基本为光谷中心城北区核心区最后一块待开发的住宅用地了，非常难得。
东侧规划的商业主轴：
交通出行：距离地铁站不远，周边部分道路正在建设中，自驾路网有待优化
此外，项目到光谷空轨站高新二路直线距离约400米，也不算远。
虽然路网丰富，但是除了部分主干道之外，近距离内的道路有部分还在建设中。
其中，东侧的光谷五路还没有完全贯通。根据城市留言板消息可知，光谷五路（高新大道-神墩一路)已通车；光谷五路（神墩一路-高新二路)主车道已基本完成，待正式完工验收后开放交通；光谷五路南区因资金紧张，进展停滞，待资金问题解决后加快施工进度。
高新三路建设实景：（2024年3月）
根据城市留言板上近期回复可知，目前，地下空间仍处于施工阶段，尚未竣工验收，商业项目招商处于前期意向登记阶段，已洽谈多家主力店。
现阶段来说，周边的成熟商业体就是大悦城，与招商天青府直线距离约1.6公里左右，也算是较近的辐射范围。
根据中学招生范围，光谷十八小对口华师武汉新城实验中学。虽然都是新学校，不过华师系中小学还是值得期待的。
值得一提的是，项目北侧不远处就是在建的光谷四十一小，计划于2025年6月完工。该小学建成之后，或将对周边划片带来一定调整。
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