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洪山北部围绕武汉火车站打造的杨春湖高铁商务区，前些年吸引了很大的热出那样度，但是目前区域内新房供应却非常少，一共三个项目，一个售罄，一个尾盘，仅有一个楼盘货量较为充足。今日就来看看靠近武汉站的两个项目的最新现状。
东湖金茂府最新动态：主推四期11、12号楼建面约108-139平房源，毛坯特价房折后约136XX元/平起，据说需要捆绑贝壳团装（1200元/平）和买车位，其他房源折后约18000-19000元/平，预计2025年6月交房。（标题所指）
华侨城欢乐天际最新动态：项目所有住宅均已推出，三期还有40多套没备案，但项目方表示已经全部售罄，前期尾盘折后约17000-19000元/平。该项目商业体传言今年10月复工。（标题所指）
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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销售信息和价格分析：
折扣力度较大
东湖金茂府折后136XX元/平起
需要捆绑团装和车位
1、东湖金茂府体量较大，整个项目首次开盘是2018年，当时带装修备案价约24400元/平，当时在备案价基础上还额外捆绑了科技包，一度卖到约27000元/平。到2022年6月，项目三期最后一次拿证备案价上调至28324元/平，含3500元/平装修，上调了约4000元/平。
但是到了四期开盘，项目从装修改成了毛坯。项目四期首次拿证是2023年10月，毛坯备案价约22871元/平，较2022年三期备案价下调了5000多元/平。
历史价格表：
项目前期也是有折扣的，2023年上半年三期带装修折后20XXX元/平起，四期开盘时候毛坯折后约170000-18000元/平，不过近期又放出大招，项目特价房约136XX元/平起，热度很高。
但实际上要购买这个136XX元/平起的特价房，据了解是需要额外捆绑1200元/平的贝壳团装和购买车位的，车位价格约5万。虽然是一切都配齐了，但前期购房成本还是提高了一些。
根据置业顾问介绍，目前特价房主要针对的是建面约118平的户型和建面约139平的低区，高区边户看湖景的房源没有特价，后期不排除其他更优质房源做特价的可能。
项目特价房海报截图：
根据折扣情况估算，该项目首付1.5成门槛约24万左右。（价格及首付门槛仅供参考，实际以售楼部计算为准）
从备案价格表来看，四期已经拿证的两栋楼中，11号楼因为整体楼层较低，公摊更低，备案均价比12号楼要高出约1100多元/平，差距还是比较大的。
户型定价方面，11号楼是端头大户型单价＞中间小户型＞拼接处大户型；12号楼则是大户型单价更高。两栋楼都是房价随着楼层增高而递增，11号楼最高价都出现在2单元顶楼，12号楼最高价出现在39-44层（共45楼）。
2、华侨城欢乐天际2020年9月首开，推盘节奏较快，大盘2022年4月，所有住宅均已推出。三期高层备案均价约25329-25444元/平。前期尾盘折后约17000-19000元/平。
目前该项目官方口径是已经售罄了。
备案价格表：
3、从销量方面来看，两个项目都能偶尔上榜洪山区销量TOP10榜单。
其中华侨城欢乐天际2023年备案了479套，位居洪山区年度销量第三名；2024年1-8月仅备案了62套，其中1-2月备案27套，3-8月分别备案了7、13、5、5、5、0套。
主要也是因为该项目进入2024年来本身就是尾盘了，几乎都没能上榜区域销量TOP10的榜单，目前该项目方表示已经清盘，但还有一些房源没有备案，因此备案有延迟。
东湖金茂府2023年备案了250套，没能进入洪山区年度销量前十；2024年1-8月备案了130套，其中1-2月备案了20套，3-8月分别备案了21套、17套、18套、28套、25套，7月份位居洪山区销量第七名，8月份位居洪山区销量第三名。
4、杨春湖板块的楼盘不多，只有华侨城欢乐天际、东湖金茂府和万科东湖堤白三个项目，如今欢乐天际售罄，万科东湖堤白也是尾盘了，真正还有货量的只有东湖金茂府。
其实这三个楼盘虽然都靠近三环了，但备案均价都偏高，东湖金茂府如今折扣力度也很大，特价房折后约136XX元/平起，非常劲爆，不做特价的房源折后约18000-19000元/平，依然属于武汉三环沿线的高价盘。
东湖金茂府改毛坯后性价比本来有提升，但是四期小户型基本售罄了，在售的也是大户型为主，总价门槛也不算低。
片区楼盘动态一览表：
5、从二手房来看，两个项目附近的二手房不多，东湖金茂府和华侨城欢乐天际自身前期都有已交付的房源。
其中华侨城欢乐天际8月挂牌均价约22527元/平，6月成交均价约13144元/平，近90天没有成交记录，近30天带看88次，活跃度很低，成交价格也低的出奇。
东湖金茂府8月挂牌均价约23380元/平，7月成交均价约22889元/平，近90天成交3套，近30天带看137次，整体活跃度还不错。
销售和价格综合点评：
目前来看，杨春湖板块的新房供应不多，购房者选择也不多，在售楼盘均有明显的价格回落，比之前更有性价比。目前区域内华侨城欢乐天际售罄，万科东湖堤白进入尾盘销售，可选不多，只有房源较多的东湖金茂府，四期位置也还不错，近期特价房性价比还不错。
2盘楼盘详情：
①东湖金茂府房源详情：
主推四期建面约108-139平毛坯房源
东湖金茂府规划占地面积约11.15万方，计容总建面约50.8万方，总容积率4.55，住宅总户数约2909户，共分四个地块开发。
其中一期C03、二期C04地块、三期C02地块已售罄且交付，三期还有少量现房没备案，目前主推四期C01地块，已推出11、12号楼，还有13、14、15号楼待售（13号楼置业顾问表示可能不对外，后期待定），预计2025年6月交房。
根据备案信息显示，已经备案了2000多套房源，一期全部售罄，二期、三期还有少数房源没有备案，没有备案的房源基本都是在四期，目前还有809套可售。（截止2024年9月4日）
项目四期占地面积约2.49万方，总建筑面积约16.7万方，计容建面约12万方，容积率约4.84，包含5栋住宅，已推出11、12号楼。
根据平面图来看，11、12号楼均位于地块南侧，都是正南北朝向，北边是小区中央景观，11号楼靠近小区大门。
项目沙盘图：
根据备案信息显示，截止到9月4日，项目四期共备案了144套房源，后期还有809套没有备案。
根据楼栋备案情况来看，已开盘的四期11、12号楼都还有大量房源没有备案。
其中11号楼共2个单元，一单元17层、二单元23层，均为2梯4户，包含建面约108-122平房源；12号楼共45层，1个单元，3梯4户，共包含建面约114-139平房源。
户型分布示意图：
建面约108平 三房两厅两卫：11号楼连廊中间户，局部南北通透，三开间朝南，户型方正、动静分区，主卧带有独立卫浴。
建面约118平 三房两厅两卫：单元拼接处边户，南北通透，两开间朝南，南向大阳台，主卧独立卫浴。
建面约122平 三房两厅两卫：11号楼端头边户，南北通透，两开间朝南且三面采光，几乎没有什么浪费面积。
建面约114平 三房两厅两卫：12号楼连廊中间户，北边对连廊，三开间朝南，户型方正，南向大阳台。
建面约139平 四房两厅两卫：12号楼边户，南北通透，三开间朝南，户型方正且动静分区，主卧独立卫浴，功能性较强。
交付标准显示，均为阳台封闭交付且至计算一半建筑面积。
项目四期虽然还没交房，但是已经做了部分实景出来了，整体品质还是不错的。
东侧大门实景图：
四期园林实景图：
会客厅实景图：
健身区实景图：
楼栋门楣实景图：
首层入户大堂实景图：
地下一层入户大堂实景图：
地下车库实景图：
地库光厅实景图：
项目除了四期有实景之外，前面三期也都已经交付了。
根据武汉城市留言板的反馈来看，该小区也有部分投诉和建议，主要涉及物业费、地下车库渗水、厨房漏水等问题。
该项目是2016年8月9日武汉强华房地产开发有限公司拿下的P（2016）074号地块。该地块当时经过516轮加价，最终以73.5亿元成交，溢率价185.44%，楼面价14271元/㎡，成为当时洪山区地王！而且其包含大量商办地块，住宅实际土地成本更高。目前的房价是远低于拿地楼面价的。
项目由首开、华侨城、金茂联合开发，首开拿地、金茂操盘。
地块信息表：
华侨城欢乐天际规划总建面约240万方，商务办公、商业中心、星级酒店、高端住宅、公寓及学校的全业态覆盖，分广场区和中央区两个部分，其中广场区为纯商业地块，紧邻武汉火车站西广场，总建面约90万方，计容建面约60万方；中央区包含商业、住宅、学校等，总建面约150万，目前，所有住宅楼栋均已推出且交付。
根据2024年9月4日备案数据显示，项目一期二期住宅已售罄，三期住宅还有42套可售，是尾盘了，项目方表示已经清盘，可能是备案有一定延迟。
项目三期L16、L17、L18号楼均为50多层的超高层，四梯四户结构，分布户型为建面约120-140平房源。
项目毛坯销售，样板间内部装修部分仅做参考。
样板间卧室：
根据项目方发布的信息显示，该项目三期也已经于2024年3月底开始交房。根据官方回复，华侨城欢乐天际三期已于2023年9月7日办理房屋竣工验收备案，但截止发稿，并未看到项目三期的竣工备案证信息。
搜索留言板发现，针对华侨城欢乐天际也有不少留言投诉，主要涉及电梯故障、物业管理、地铁噪音等问题，部分问题已经有了官方回复。
区位分析：
三环内洪山北板块
规划的杨春湖高铁商务区
从地图上来看，两个项目距离不远且都在三环内杨春湖板块。其中，华侨城欢乐天际住宅项目位于团结大道与杨春湖路交汇处，东湖金茂府位于洪山区杨春湖路与和谐路交汇处。
从微观区位来看，两个项目距离比较近。
东湖金茂府微观区位：东面是黄鹤路、武汉火车站西广场等；南面是和谐路、白马馨居；西面是杨春湖路、规划居住用地；北面是明德路、华侨城广场区、宝能商业地块等。其中四期地块位于4号线杨春湖站地铁口。
区位点评：
1、这两盘均属于杨春湖商务区的核心区，杨春湖商务区是十年前武汉规划的三大城市副中心之一，十几年过去了，这里依然发展较慢。区域内还处于开发初级阶段，不成熟，居住人口少。
2、这里是很多外地人看武汉的第一眼，武汉火车站也已成为华中最大的高铁枢纽站之一。杨春湖片区的商业配比是很高的，目前华侨城商业地块在建中，东湖金茂府部分已交付、部分在建，虽然有不少规划利好，但是整个区域未来发展成什么样，还是个未知数。特别是华侨城自带的商业进度缓慢，广场区迟迟未建成，中央区商业直接没开工。
3、项目周边不远处有东湖、杨春湖公园和在建北洋桥公园，具有一定生态资源。东湖金茂府距离东湖更近。不过，华侨城欢乐天际部分楼栋现阶段能远到东湖，景观视野不错。
4、东湖金茂府更靠近武汉火车站，人流量较大；欢乐天际目前周边高压线多，北洋桥垃圾填埋场还在修复中，区域界面一般。东侧距离武钢工业区、热电厂等比较近，根据风向不同，可能有一定空气污染。
区域内卫星地图：
区域内高压线：
东湖金茂府附近道路实景图：
地铁出行方面：目前区域内有已经开通的地铁4号线、5号线和建设中的19号线、新港线一期等。
其中华侨城欢乐天际项目周边有地铁4号线工业四路站和杨春湖站，项目一期距离两个站的直线距离分别约400米和500多米，距离也不远。
东湖金茂府东边是武汉站，这里是4号线、5号线的换乘站，项目四期西北角就是4号线杨春湖站，距离杨春湖站B出口不足100米。
四期地铁测距图：
地铁实景图：
地铁建设实景图：
自驾出行方面：这两盘距离三环线不远，上三环比较方便。另外，周边有团结大道、友谊大道、欢乐大道等城市主干道，往武昌核心主要走欢乐大道高架桥，此外友谊大道高架的通车也增加了区域自驾的选择，自驾路网比较成熟。
杨春湖路实景图：
团结大道实景图：
欢乐大道高架实景图：
值得一提的是，两个项目距离火车站比较近，节假日高峰期周边估计会有拥堵。
周边路况截图
商业配套方面：整个杨春湖高铁商务区板块规划有不少商业配套，比如，华侨城欢乐天际广场区规划定位为商业科技文娱综合体，计容建面约60万方，由大型购物中心、商业步行街、两个动能港主题馆、六座超高层塔楼组成，目前正在建设中，进度比较缓慢。另外还有宝能商业综合体等。
广场区商业规划图：
该商业体之前已经动工开建，但根据8月份的官方回复显示，杨春湖启动区A地块项目，该项目于2019年12月6日办理了施工许可证，因建设单位资金问题，目前该项目仍处于停工状态，暂未办理复工手续。
欢乐天际广场区商业：
但是近期有消息传出，该商业综合体即将正式复工。
另外，东湖金茂府自带约12.7万方商业，部分规划自持运营，目前已经有部分店铺开业了。
教育配套方面：华侨城引进的武汉小学华侨城分校也就是洪山区东湖新城小学目前已开学，根据2024年划片范围可知，本文的两个项目均属于该小学招生范围。（学校划片每年都可能有调整，具体以当年的划片文件为准）
2024年部分学校划片对口范围：
周边有建设中的七一华源中学东湖分校（东湖one赞助），但该学校预计2026年才建好，目前会划片哪些小区，还没有明确的官方说法。
医疗配套以及其他：片区内武汉市中心医院洪山院区（杨春湖院区）已建成开业。
武汉市中心医院杨春湖院区实景图：
杨春湖片区的公园也比较多，整体生态环境较好，包括杨春湖公园，建设中的约26万方的北洋桥中央生态公园、还有两港公园及东湖绿道等。
3、高铁站会造成一些时间段的周边交通拥堵。
4、东侧靠近武钢工业区。
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②本文发布的相关信息均为发稿时获取，部分信息为规划中和建设中，本账号不对后期相关信息所发生的变化负责，并不因此承担任何责任，请谨慎核查。
③购房有风险，出手需谨慎，本文仅提供楼盘信息参考，不代表本文推荐该项目，无法代替购房者进行购房决策，请购房者到项目现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策。
