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东西湖临空港新城是武汉楼市供应量超级充足的板块，价格内卷也很严重，且大量楼盘都卖成了现房，近期区域内也有不少楼盘拿出了很劲爆的价格和折扣力度，今日就来看看其中两个项目的最新动态吧：
中南云城最新动态：全盘已推，主推3、4号楼建面约74-116平房源，毛坯折后均价约9000元/平，目前推出了首付2万起还送车位的活动。其中9-12号楼已交房，其余楼栋预计2024年底交房。（标题所指）
联发璞悦府最新动态：主推5、7号楼建面约95-115平房源，毛坯折后约65XX元/平起，现房在售。
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。插播：“金九银十”有些楼盘价格真的惊人！大汉口地铁口现房单价7500、大武昌江景现房12500、大光谷95万买三房…扫码进入打折群，在线实时捡漏！
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中南云城整体建面约80万㎡，由住宅和中南高科产业园组成。项目住宅部分规划有12栋18-21层住宅、1所幼儿园、部分社区商业。目前所有楼栋都已经推出。其中9-12号楼已交房，其余楼栋预计2024年底交房。
住宅部分鸟瞰效果图：
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项目住宅地块占地面积约5.55万㎡，总建筑面积约19.5万㎡，住宅建筑面积约13.24万㎡，容积率约2.501，绿地率约30%，总计1501套住宅房源，共计1691个机动车位，车位配比约1：1.1。项目共分南北两个地块，南北楼间距多为39-43米间。
经济技术指标截图：
（信息来源于规划方案公示，后期可能存在调整）
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项目共分南北两个地块，主推的3、6号楼位于小区南区中间位置，正南北朝向。
平面规划图：
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根据备案信息显示，中南云城截止8月30日共备案了1305套，还剩下196套没有备案。
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根据各楼栋的备案情况来看，刚拿证的4号楼还没有备案数据，前期拿证的楼栋中，3号楼还有较多房源没备案，5、6号楼也还有少量没有备案，其余楼栋都基本售罄。
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目前主推的是3号楼和4号楼，其中3号楼为19层、4号楼为20层，均为1个单元、2梯6户结构，3号楼包含建面约74-96平户型，4号楼与下图中6号楼户型格局一致，包含建面约93-116平户型。
户型分布示意图：
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建面约74㎡ 两室两厅一卫：中间户，两开间朝南，北侧对着连廊，依靠连廊有一定通透性，北侧对着连廊的房采光和私密性较差。
建面约93㎡ 三室两厅两卫：连廊中间户，户型方正，三开间朝南，北侧对连廊，动静分区，是当下比较常见的连廊中间户。
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建面约96㎡ 三室两厅两卫：边户，南北通透，两开间朝南，南北狭长，功能性不错的边户。
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96边户实体样板间：
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北面房间：
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建面约116平户型 四房两厅两卫：南北通透边户，三开间朝南，南向大阳台，动静分区，功能性强。
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该项目9-12号楼住宅已经交房，早在2023年7月就获得了竣工备案证，如今主推的楼栋都尚未交房，预计今年年底交房。
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搜索留言板发现，针对该项目也有不少投诉，涉及较多的问题是收房时的面积差价退款、物业、停水、连廊渗水、停车费贵等问题。
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中南云城是中南高科在2020年11月26日竞得的P（2020）130号地块，成交总价约81200万元，楼面价约5841.5元/平。
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捆绑出售的P（2020）131号地块为产业用地。成交总价约23230万元，楼面价约2076元/平。
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联发璞悦府总占地面积约4.78万方，总建筑面积约17.43万方，容积率约2.6，总户数约1136户，车位配比约1:1.31，项目由1栋16层及7栋21层住宅组成，同时配幼儿园、约1900平沿街商业。项目目前全盘已推，已交房，现房在售，剩余房源主要集中在5、7号楼中。项目整体呈等高南北向排布，除了2号楼为16层外、其余楼栋均为21层，所有楼栋均为正南北朝向；不过，项目中间规划有公共通道，影响了小区整体规划及社区完整性。根据备案信息显示（2024.8.30），联发璞悦府住宅备案销售1071套、可售住宅65套。![]()
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从楼栋备案情况来看，目前剩下没有备案的房源主要集中在5、7号楼，另外3、8号楼也还有少量几套没有备案，其余楼栋都几乎售罄。![]()
5、7号楼均为21层，2梯4户，2个单元，包含建面约95-115平房源。
建面约95平，三房两厅两卫：该户型为1-8号楼中间户，南北半通透，三开间朝南，北部房间对连廊，采光、私密性有一定影响。该户型相较于片区内其他建面约90多平一卫楼盘，有两个卫生间，功能性更强。建面约115平，三房两厅两卫：该户型为1、3、5、7、8号楼端头边户，南北通透，两开间朝南，南向大阳台+北向两个卧室带飘窗，有一定优化面积，再加上该户型几乎无面积浪费，得房率还是很高的。该项目已经全部是现房了，早在2023年3月就全盘拿了竣工备案证，目前已经全部交房。竣工备案证截图：
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小区内部园林：
小区内会客厅：
儿童游乐区实景：
楼栋入户和大堂：
联发璞悦府所属的P（2019）075号地块是在2019年6月27日土拍中出让的，最终被联发集团武汉房地产开发有限公司以总价88430万元拿下，成交楼面价约7108.44元/平。![]()
根据天眼查了解到，项目开发公司武汉联瑞恒房地产有限公司由联发集团100%控股。联发属于厦门建发，是国企。1、中南云城是2021年入市的，最近一次拿证是2024年8月的4号楼，这也是该项目最后一栋住宅，毛坯备案价约15655元/平，与前期高层备案价持平。与2021年高层备案价相比，上涨了约1400元/平。但该项目的备案价着实没啥参考价值。项目在2022-2023年的时候，折后价格一直都是约10500元/平左右，但是近期项目折后均价约9000元/平，还送车位，不过这个价格在区域内不算便宜。项目能卖这么好，可能是采取了一些非常规销售手段。
从首付门槛来看，中南云城虽然备案价高，但折扣力度大，且有小户型，项目一直主打的招牌是首付3万起（不是分期，而是以高备案价把首付款都做进月供），近期甚至还推出了首付2万起，还送车位的活动，还比较吸引人。![]()
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根据折扣情况估算，该项目正常首付1.5成门槛约11万，但是项目有低首付的活动，因此最终价格和首付门槛要以售楼部计算为准。从备案价格表来看，近期拿证的4号楼大户型单价更高，房价随着楼层增高而递增，最高价出现在次顶楼。![]()
2、联发璞悦府2020年首开，2022年1月最后一次取得预售证，拿证节奏还比较快，最后一次拿证的楼栋毛坯备案均价约12666元/平，与2021年拿证的高层相比，上调了200元/平左右，上涨幅度不大。历史价格表：![]()
联发璞悦府在2022年的时候均价差不多在10800元/平左右，随后也是折扣力度逐步加大，今年年初的时候，整体价格还是在7XXX元/平起的水平，如今已经是尾盘在售了，再加上区域内楼盘价格也越来越内卷。根据中介发布的信息显示，该项目近期也推出了65XX元/平的特价。根据备案价格表看，项目剩余房源较多的5、7号楼，基本遵循楼层越高、单价越高的定价策略，5、7号楼均共21层，最高单价均在20层，整体来看，也是大户型单价更高。3、从备案数据来看，中南云城销量相对较好，上榜了2023年东西湖区全年销量榜单第四名和2024年7月的销量榜首。联发璞悦府因为是尾盘，没能上榜区域前十榜单。
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2023年1-12月，中南云城共备案了460套，2024年1-7月备案200套，其中1-2月备案23套，3-7月分别备案了34、-2、28、41、76套，7月份位居区域销量榜首。2023年1-12月，联发璞悦府共备案了213套，2024年1-7月备案84套，其中1-2月备案9套，3-7月分别备案了13、18、16、9、19套，几乎无缘区域销量TOP10榜单。4、本文的两个项目所在的临空港新城片区，供应量大，价格内卷相当严重，如今区域内在售新房折后价格普遍在约6XXX-11XXX元/平之间，其中中南云城折后均价约9000元/平，在区域内属于价格偏高的项目，但是因为户型小，总价及首付门槛较低，再加上近段时间中介及外地看房团的介入，因此卖的还不错；联发璞悦府是尾盘了，本身房源也不算多，特价房价格较低，整体折后65XX元/平起，是区域内低价盘之一。区域楼盘动态表：
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区域楼盘地图：
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5、从二手房来看，目前区域内的小区都逐步交房了，但大多都是2023年下半年交付的次新房，本文的两个项目也都有交付，不过目前都没有什么成交数据，参考价值不大。
区域内二手房东原印未来7月挂牌均价约8377元/平，5月成交均价约7506元/平。![]()
临空港新城因为新盘多竞争大，导致价格内卷也严重，中南云城折后均价在区域内其实并不算低，但是因为户型小，首付低一直卖的都还不错；联发璞悦府是区域内的低价盘了，但因为是尾盘，销量上就比较一般了。
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从地图上来看，两个项目直线距离约2公里，同属于临空港新城北部，中间就隔着径河及径河公园。其中中南云城位于东西湖区径西三路与创智路交汇处；联发璞悦府项目位于东西湖区径西六路与创慧路交汇处。
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两个项目都位于武汉三环与四环之间，距三环直线距离约5.4公里，距四环直线距离约1.4-1.8公里。
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从微观区位上来看，两个项目在微观区位上有细微差距，其中联发璞悦府距离地铁站和樱花溪公园更近，中南云城距离北侧径河更近。中南云城微观区位：北面为中南高科产业用地、滨河南路、径河湿地公园等；南面为规划路、规划住宅用地等；西边为径西四路、规划住宅用地等；东面为径西三路、规划公园用地、规划医疗卫生用地等。
联发璞悦府微观区位：北面是创智路、住宅用地、滨河南路、径河公园二期等；东面径吴路，樱花溪公园等；南面是道路、住宅用地等；西面是社会福利用地、教育用地、规划医疗用地、地铁站等。![]()
1、两个项目都位于武汉三环与四环之间，整体环线位置比较一般。2、两个楼盘都属于临空港新城板块，但是处于整个板块的北边，虽然可以共享吴家山新城的配套和发展红利，有一定发展潜力，但是两个项目到区域内的核心配套都有一定距离。3、区域内是发展建设中的新区，人气还是稍显不足，区域面貌一般，不过较前两年已有很大变化，未来现代化宜居新城还是可以预见。两个项目附近卫星地图：
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区域内城市面貌：
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附近樱花溪公园：
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周边主干道：
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北侧径河公园：
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地铁出行方面：目前区域内楼盘依靠的都是地铁1号线，但两个项目到地铁站都比较远。其中联发璞悦府稍微近一点，但直线距离也有500多米；中南云城与径河站直线距离有约1.1公里，步行过去需要一段时间。![]()
自驾出行方面，两个项目自驾出行的路线几乎是一致的，都是主要依靠区域内的临空港大道、金北二路等主干道，可选择从临空港大道-金山大道-海口立交上竹叶海立交进入长丰大道高架，全程快速路直达二环。或者进入三环后上额头湾立交进入南泥湾大道快速路（在建）进入二环，未来通车后，可连接黄海路隧道（已暂停建设多年）直达王家墩东、万松园、中山公园等汉口核心区域。未来硚孝高速可能在金北一路附近规划匝道，如果通车后，可能可以从金北一路向东驶入硚孝高速，就不用走海口立交了。
另外区域丰富的田字格路网也在快速兑现，区域内自驾体验感非常不错。目前临空港新城板块属于全新建设阶段，商业配套暂时比较缺乏，目前来说像样点的商业要到吴家山老城区的东西湖中心广场或者海林广场等地，要么就是10公里左右的宜家或东西湖万达广场。区域内也有一些规划的商业，但要兑现还需要时间。另外区域内的交付小区也都有一些社区底商，慢慢的会形成一定的生活氛围。值得一提的是，区域内近期公示了一个商业体的规划，计容总建面约6万方，根据各方消息显示，该商业体大概率是永旺，目前已经在建设中。文中的两个项目与该商业体直线距离约1.6公里。![]()
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教育资源方面，两个项目都自带幼儿园，临空港新城的华师临空港实验学校已建好开学，该学校是九年制公立学校，后期还有高中规划。根据2024年的划片文件来看，本文的两个项目都对口的是华师临空港实验学校。（对口学校每年都有调整的可能，具体以当年的划片为准）![]()
其他配套方面，三甲医院协和东西湖医院距离也在两个项目附近，区域内还有东西湖体育中心、文化中心等公共配套。
联发璞悦府紧邻樱花溪公园，中南云城北边临近径河公园等，区域内还有五环体育中心、东西湖文化中心等公共配套。樱花溪公园：
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1、两个项目所在区域这两年面貌有很大改观，且属于国家级开发区，有一定的潜力。3、两个项目都有实景参考，中南云城主推楼栋是年底交房的准现房，联发璞悦府是现房。4、中南云城首付仅2万起，户型也不大，总价低；联发璞悦府单价优势明显。绝对环线位置还是有一点偏远，远城区，靠近四环了，自驾进三环耗时较长，附近有飞机航线噪音，不过区域内其他盘都差不多这样。另外两个项目都是地铁盘，中南云城距离地铁站还略远。
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