出乎意料，首开基本售罄！

文摘 2024-08-19 23:00 湖北

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如今的武汉楼市，一些新入市的楼盘表现总是出乎意料，这两天汉阳四新的方岛金茂晓棠首开也官宣基本售罄了。

方岛金茂晓棠

（汉阳区-四新）

首开推出1号楼建面约105平-143平房源

毛坯折后约14600元/平起

开发商宣布首开基本售罄

（数据来源：定金统计）

即将加推3号楼建面约105-143平户型

该项目紧邻建设中的芳草路站
（11、12号线换乘站）

自带金茂览秀城商业规划

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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销售信息及价格分析：

首开售罄！毛坯折后约14600元/平起！

1、该项目是新地块首开，今年6月底首次拿证，8月开盘，前期一直关注度就不错，首开后项目方也快速发布了首开售罄的海报。

项目方发布的热销海报：

（备注：销售口径来自于项目方释放，不代表本文认可其数据）

该项目官宣售罄之后，也引发了大量的转发，朋友圈直接被其首开售罄的消息刷屏。

根据置业顾问发布的现场照片来看，人气确实不错。

武汉市场其实已经很多年没有线下开盘了，今年的多个新盘就采取了线下开盘的模式。方岛金茂晓棠开盘现场非常热闹，颇有一种多年前武汉楼市爆火时候的感觉了。

项目开盘现场实拍：

开盘现场虚无坐席：

现场人气照：

2、项目首次拿证的是1号楼，毛坯备案均价约18926平元/平，但首开价格有很大折扣力度，根据项目方公布的价格来看，建面约105平小户型折后约14600元/平起，建面约127平户型折后约15300-15700元/平，建面约143平户型折后约15800-16000元/平。

据悉，即将加推的3号楼大概率价格会上调一些。

历史价格表：

3、根据折扣情况估算，该项目1号楼首付1.5成门槛约22万。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

从备案价格表来看，项目1号楼大户型单价更高，房价随着楼层增高而递增，最高价出现在次顶楼。

备案价格表：

3、方岛金茂晓棠跟方岛金茂科学智慧城属于同批次地块，方岛金茂晓棠是新项目且刚开盘，暂无备案信息，但金茂前期在方岛板块开发的方岛金茂科学智慧城一直都还卖的不错，是区域内的热销盘。

方岛金茂智慧科学城2023年全年共备案了420套，位居汉阳销量榜单第7名，2024年以来，该项目可售房源不多了，如今推出压轴新地块，依旧延续了其热销的名头。

4、根据备案信息显示，方岛金茂晓棠因为刚开盘，暂时还没有备案数据；前期方岛金茂智慧科学城也是尾盘，截止到8月19日，仅剩下67套没有备案，这也足以佐证项目前期确实卖的不错。

根据备案信息显示，方岛金茂晓棠即A2地块共有约840套可售房源。

方岛金茂晓棠备案信息：

项目1号楼刚开盘，暂无备案信息：

5、经过2022年底到2023年的疯狂内卷，四新板块的新房供应非常少，整个板块都在步入二手房为主的现状。供应量减少，因此整个区域的新房价格其实相对比较坚挺。

金茂在方岛开发的项目一直都是区域的供应主力，如今推出的全新项目方岛金茂晓棠不仅是毛坯销售，还有小户型，关键还是“准四代”住宅，产品、品质等各方面都在之前那些老盘的基础上有很大提升，但是首开仅14600元/平起的价格又相当的惊喜。

区域楼盘地图：

6、从二手房来看，方岛金茂晓棠隔壁方岛金茂智慧科学城前期已经有交付和二手房成交，7月挂牌均价约17788元/平，7月成交均价约15625元/平，近90天成交7套，近30天带看732次，属于区域内很活跃的二手房小区之一。

但其实该小区的二手房价格在区域内却是偏高的，之所以还能有较高的关注度和较为活跃的成交，跟其品牌和小区品质有很大关系。

价格及销售信息点评：

方岛金茂晓棠自从规划爆出以来关注度就很不错，一方面是项目位置本身很好，再加上又有小户型、又是毛坯、又是准四代住宅等，另外四新的供应实在是太少了，突然来了一个综合优势很突出的项目，很难不引人关注。

项目首开折扣力度也比较大，折后仅约14600元/平起性价比也还不错，毕竟前两年四新可是卖到过2万元/平以上的，如今该项目同批次地块的二手房成交价也是15600元/平。

房源信息：
新盘首开，即将加推3号楼

方岛金茂晓棠用地面积约3.6万方，建筑面积约14.7万方，计容建面约11万方，住宅约10万方。该项目共包含6栋住宅，共约840套房源，首开了1号楼，即将加推3号楼。

鸟瞰效果图：

该项目整体容积率约3.09，绿地率约30%，建筑密度约25%，共有约1064个地下车位，其中住宅车位约1030，商业车位约34个，住宅车位配比约1:1.22。

从平面图来看，该地块地块比较完整，体量适中，所有楼栋都是西南朝向，且都是连廊结构设计。其中1号楼位于项目东南角，南边是小区园林、芳草三街、方岛金茂智慧科学城A4地块的商业，北向该项目规划的商业、四新大道及建设中的金茂览秀城，南北楼间距都很棒；3号楼位于项目南侧，北边正对小区中央园林，位置也相当不错。

首开的1号楼共32层，2梯4户，即将加推的3号楼共31层，2梯4户，包含建面约105-143平房源，两栋楼户型分布一致。

建面约143平，四房两厅两卫：

该户型位于1、3号楼边户，南北通透设计，四开间朝南且三面采光，四个房间面积都很大；该户型很方正，动静分区较好，该户型南向面宽可达约12.9米，且主卧南向面宽约4.9米，进门处设计了一个独立玄关，还配置了两个窗户，全房有7处飘窗可拓展，再加上只计算一半面积的封闭阳台，优化面积实在太过强大。

空间改造示意图：

建面约143平样板间：

南翔阳台采用落地窗设计，视野和光线很不错。

南向主卧也设计了落地窗：

建面约105平三房两厅两卫：

该户型位于1、3号楼连廊中间户，局部南北通透，北边对连廊，三开间朝南，南向超大阳台连接次卧及客厅，主卧带有独立卫浴，私密性、舒适性都很不错。该户型阳台进深可达约1.8米，南向面宽超10米等。

空间改造示意图：

建面约105平实体楼样板间：

可做横厅也能隔离出一个书房：

南向主卧：

北向次卧：

厨房和餐厅：

建面约127平三房两厅两卫：

该户型位于1、3号楼边户，南北通透、三开间朝南且三面采光；整个户型非常方正，动静分区很好，两个卧室朝南且主卧独立卫浴且南北贯通。该户型进门处设计了带窗的独立玄关，南向面宽可达约12米，客厅面宽可达约5米，也能在宽厅旁隔离出独立的书房，四房需求也能满足。

空间改造示意图：

根据置业顾问介绍，该项目预计2026年交房，但目前项目已经做了很大一部分实景呈现，包括部分外立面、部分园林、1号楼架空层、公区以及小区自带的商业街区等。

外立面实景图：

项目建设实景图：

小区园林实景图：

儿童乐园实景图：

楼栋大门实景图：

入户大堂实景：

一楼电梯厅实景图：

标准层电梯厅实景图：

架空层实景：

项目售楼部实景图：

附方岛金茂晓棠评测如下：

拿地及开发商背景信息：

金茂开发！岛外地块楼面价仅约4797.4元/平

方岛金茂科学智慧城是2020年3月底，中国金茂控股的武汉兴茂置业有限公司拿下的四新方岛地块，包含P（2020）011号地块和P（2020）012号地块。

其中P（2020）011号地块总体量约67.6万方，包含7个地块，楼面价约4797.4元/平，住宅建面44.57万方！需自持经营不小于16.4万方整体商业！配建小学！方岛金茂晓棠就是其中的A2地块，其余地块被开发为方岛金茂智慧科学城。

P（2020）012号地块总体量约59.4万方，楼面价约5060.6元/平。成交总价300600万元。岛内地块包含低密别墅、办公集群和科技馆、图书馆、文化馆等。

项目整体规划：

其中方岛金茂智慧科学城前期已经陆续交付了多个地块，A7、A4、A5号楼所有楼栋均已取得竣工备案证。

A4地块、A7地块竣工备案证：

A5地块竣工备案证：

根据项目方发布的信息显示，该项目A5地块部分楼栋已于5月9日起陆续开始交付，此外23、25号楼预计今年10月交付。

A5地块小区大门实景图：

（来源于开发商拍摄）

园林实景图：

内部跑道和水景围墙实景：

金茂是世界五百强企业之一中国中化集团公司旗下房地产和酒店板块的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市，品牌实力很强，且在武汉开发了很多项目，口碑也一直不错。

金茂官网截图如下：

一、项目区位：汉阳新二环旁，四新区域的核心板块！

方岛金茂晓棠位于汉阳区四新大道与芳草路交汇处，属于主城区，汉阳四新板块的核心区域，距离新二环线杨泗港快速通道直线距离约1公里、距离二环线直线距离约3.5公里。

项目区位示意图：

方岛金茂晓棠微观区位：

北边是四新大道、规划金茂览秀城，西北角是万达广场；

南边是方岛A4住宅地块、钟家村方岛小学等；

西边是芳草路、规划商业用地等；

东边是方岛A3地块、方岛湿地公园等。

卫星地图：

区位点评：

1、四新片区曾在2006年与鲁巷、杨春湖一起被定义为重点建设的城市副中心，十余年间片区变化可谓翻天覆地，路网密布，各项生活配套充足，特别是生态环境，感觉比较舒适。

2、项目位于2.5环与三环之间，距离新二环比较近，位置较好。

3、项目具体位置属于四新方岛，方岛规划比较高大上，发展起来后将是区域的商业、商务中心，但仍需要等待较长时间。

4、项目同时也位于正四新大道上，这是贯穿四新的横向主干道，也是区域内知名的千亿央企大道。四新大道沿线聚集了湖北交投、中南设计、中铁大桥局、武汉城投等众多千亿国央企总部集群，有一定的产业基础。

四新大道沿线总部示意图：

5、项目周边都是住宅、公园、商业、学校等，地段和居住氛围都还不错。

四新大道实景及沿线企业总部：

周边小区实景：

项目周边区域面貌实景：

二、交通：楼下就是规划的双地铁换乘站，周边路网通达性不错

方岛金茂晓棠周边有多条地铁线路，除了已开通的3号线、6号线之外，项目楼下一路之隔就是建设中的芳草路站，这是地铁11号线、12号线的换乘站。

项目与地铁站位置示意图：

也就意味着该项目后期将是真正的双地铁盘，其中还包含武汉唯一的环线地铁12号线，不仅可以直达武汉三镇，串联起三镇的多个重磅商圈和配套，通过地铁12号线还可实现与武汉大多数地铁线换乘。

芳草路站施工实景图：

自驾方面：方岛金茂晓棠周边横向有杨泗港快速路、四新大道、三环线等，纵向有龙阳大道、芳草路、四新中路、江城大道等。

项目自驾出行主要从杨泗港快速通道，从芳草路东或西上杨泗港快速路后可以快速到达武昌核心区域，或转到江城大道或龙阳大道可以全程快速路到达汉口核心、汉口二环线、三环线，且汉阳区域内路况相比武昌和汉口好很多，基本不太堵车。

项目上杨泗港快速通道匝道口：

四新大道实景图：

项目周边路况图：

芳草三街实景图：

三、配套：万达广场已开业，自带商业体建设中，自带小学已开学，隔壁冰雪中心已开业，周边配套优势明显。

商业方面：方岛金茂晓棠北边一路之隔就是规划的总建面约25万方的金茂览秀城，目前已经开工，预计2026年开业。

金茂览秀城效果图：

金茂览秀城工程进度图：

此外，项目西北角还有汉阳万达广场，直线距离约2公里还有经开永旺梦乐城等大型购物中心。

汉阳万达广场实景图：

教育方面：项目自建的钟家村方岛小学已经开学，引入的是汉阳第一梯队钟家村系教育资源。且该学校所在的钟家村教联体还上榜了武汉市首批市级示范性教联体名单。此外项目周边还有晴川初级中学(英才校区)，以及湖北省示范高中武汉三中等，教育资源非常丰富。

根据2024年汉阳划片文件显示，该项目周边小区所在的上太子溪社区对口的就是钟家村方岛小学和晴川初中英才校区。

钟家村方岛小学实景图：

晴川初级中学英才校区：

医疗方面：项目所处区域内武汉中医院汉阳院区和泰康同济医院两所三甲医院。

武汉市中医院实景图：

其它方面：项目东侧约200多米处就是凤凰湖湿地公园，目前一期已建好开放，斥资约1.2亿的公园二期改造提升工程也正在建设中。全部建成后，可达约15公里沿湿地公园湖岸线。

凤凰湖湿地公园实景图：

方岛金茂自身也有一个小型体育公园，目前已完工。

此外，项目不远处还有约8万方的综合体育馆规划，其中的冰雪中心已经正式开业了。

“武汉阿松”综合点评：

项目优势：

1、汉阳主城区准四代住宅，新盘面世，户型设计非常不错，优化后得房率可达约90%；

2、已经有大量实景呈现，包括局部外立面、架空层、实景园林、公区等，呈现的品质感很不错；

3、项目所处位置和地段不错，楼下双地铁换乘站建设中，自带大体量商业体建设中，自带小学已开学，隔壁万达广场、冰雪中心，湿地公园、三甲医院等全能配套都有涵盖；

4、首开价格性价比不错；

5、金茂开发，品牌实力有优势。

劣势：

1、整个方岛区域建设成型需要较长等待时间；

2、交房时间较晚。

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