两江四岸，一线临江地带，是发建设重点，也是买房安家、升级居住品质的高价值宜居地段。一线江景、观江大平层、江滩公园都是赏心悦目的。印象中，武汉一线滨江地段的房子都不便宜。不过，凡是或有意外。今天来看一下二环与三环之间青山滨江的华侨城红坊云岸和御江壹品青山樽，价格都有松动了。华侨城红坊云岸销售动态：云岸地块今年3月首开，已拿证推出2栋洋房和3栋高层，主推T8、T7号楼建面约99-133平毛坯房源，之前折后约19XXX元/平起，7月开始一批特价房折后一口价约15800元/平，折扣很猛，然后7月备案了151套，站上7月全市成交量第2。前期7街坊、17、18街坊还有不少尾盘现房同步在售。御江壹品青山樽销售动态：全盘已推且已交付，截止发稿，未备案70多套，尾盘现房清盘中，建面约196平一线看江房源，折后约19XXX-20XXX元/平。PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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销售信息和价格分析：
华侨城红坊云岸原价约19XXX元/平起
7月一批特价房一口价15800元/平
御江壹品青山樽尾盘现房19XXX-20XXX元/平1、华侨城红坊云岸为今年推出的一线临江地块，备案名为11街坊地块。目前已拿证4次，共推出5栋楼。3月首开2栋洋房，毛坯折后约2万/平出头，目前基本售罄了。主推2栋高层，一直折后约19XXX元/平起，去化不算慢，7月一批特价房直接一口价约15800元/平，折扣相当生猛。不过目该价格已经出来了一段时间，目前实际价格还需要向营销中心求证，特价房源剩余情况存在变数。另外，华侨城红坊7街坊和17、18街坊地块都都已全部推出且交付，尾盘现房在售，折后也是约19XXX元/平起。
T8、T7号楼高层建面约99平房源，按15800元/平的一口价计算，1.5成首付约21.8万起，真的便宜。
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从T7号楼的备案价格表来看，99平户型单价低于115平、133平户型，差价不大。![]()
2、御江壹品青山樽去年6月最后一栋7号楼拿证，已经进入尾盘期一年多了，去化速度不快，但也卖得七七八八了。最近两三年主要卖的一线临江的7栋楼，都是170平、196平、270平的大户型，现房，折后约19XXX-20XXX元/平，即使尾盘，价格也没什么波动。
7号楼196平户型，按折后价计算，1.5成首付也要56万起。7号楼备案价格表如下：
3、折扣凶猛，华侨城红坊云岸7月共备案151套，位列7月全市成交量第2，在区域内遥遥领先。该项目在青山区多年来销量都是一盘独大，1-6月共备案178套，也卖得不错。
御江壹品青山樽1-6月共备案45套，7月只备案了1套。
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4、青山区主要在售新盘仅4个，高层折后普遍约18XXX-20XXX元/平。今年新增了2个新盘，联投燕语光年低价入市，约16XXX元/平起。能建青誉府近武商城市奥莱，约18XXX元/平起。
华侨城红坊云岸为一线临江地块，又有华侨城品牌背书、书包加持，一口价居然击穿底价，令人震惊。![]()
5、相对其它区，青山区商品房二手房价格相对其他片区来讲是比较坚挺的。
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不过，华侨城红坊、红坊右岸的6月、7月成交均价才约1.7万/平了。![]()
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前期7街坊和17、18街坊地块尾盘现房在售，都已交付华侨城红坊规划总建筑面积约200万方，包含多个住宅地块和大体量商办规划。目前主推11街坊地块（红房云岸），已拿证推出2栋洋房和3栋高层，毛坯销售。前期7街坊、17、18街坊（红坊右岸）地块均已全部推出且交付，还有少量尾盘，毛坯现房。沙盘：
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11街坊地块单独案名为华侨城红坊云岸，分为两期开发，一期共规划有2栋洋房和7栋高层。目前已拿证推出Y1、Y2号楼洋房和T8、T7、T1号楼高层，T1号楼近期取证，毛坯销售。11街坊预计2025年底交付。从规划来看，T1、T2号楼北侧临临江大道，为一线临江楼栋，T7、T8号楼南侧临红钢一街，一路之隔是红钢城小学建六校区，斜对面是武钢三中校园。地块西侧为项目15街坊地块。
截止8月14日，11街坊地块共备案257套，未备案952套。![]()
今年3月首开推出的2栋洋房，基本都已备案。4月和6月加推的T8、T7号楼，大部分房源也已备案。8月初拿证的一线滨江T1号楼，尚无备案。T8号楼共42层，1个单元，2梯5户，T7号楼46层，1个单元，3梯6户，主要包含建面约99平、115平两种户型。T1号楼为26层，1个单元，2梯2户，只有建面约191平户型，据称优化之后得房率达到约95%。![]()
该户型为T8、T7号楼的连廊中间户，以小面积段，控制总价，上车门槛非常友好。主流三房空间设计，牺牲了一个卫生间，保证了三间卧室的足够面积。南向主卧和北向次卧都有可拓展面积的空间，增加了通透感。该户型位于T8号楼的西端边户、T7号楼的东端边户，电梯厅直达门前，相当于一梯一户体验。作为边户，厨房、双卫采光都非常充沛，主卧南北贯通。该户型为T7号楼的西端边户。
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建面约191平四房两厅三卫：
该户型位于T1号楼，属于大平层，西侧、北侧可270°观江。
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华侨城红坊88号地块，即7街坊地块，东至建设八路，南至红钢一街，西至建设七路，北至临江大道，占地面积约6.6万方，总建筑面积约42.2万方（规划方案未公示经济技术指标），其中住宅约16.8万方，酒店约3.8万方，商业约1.45万方，容积率约4.33，业态种类丰富，涵盖商业、酒店、住宅、文化设施等。目前，7街坊地块7栋住宅均已推出且交付。最后拿证的7号楼为一线看江楼栋，位于地块东北角。截止8月14日，7街坊地块共备案1007套，未备案65套。![]()
未备案房源主要集中在1、7号楼，均为一线看江楼栋，户型面积大，单价较高。1、6、7号楼均为50层，2梯2户，多数房源北向可270°看江。该户型位于1号楼的西边端头，南北通透，三面采光，三开间朝南，北向客餐厅拥有270°广角视野。三间卧室全朝南。主卧带270°转角大阳台。建面约188平四房两厅三卫：该户型位于1号楼的单元拼接户。
7街坊地块分别于2022年11月、2023年8月，共2次取得竣工备案证。
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外立面细节：
楼栋南外立面：
楼栋北面：
华侨城红坊17、18街坊和15街坊三个地块，推广名红坊右岸。总占地面积约12.7万方，其中，商业建面约17.6万方，住宅建面约34.5万方，是业态丰富的大体量社区组团。目前，17、18街坊所有楼栋均已推出且交付，还有部分尾盘，毛坯现房。截止8月14日，17、18街坊共已备案1589套，未备案193套。
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未备案房源多集中在17街坊H6、H5号楼，这也是该地块最晚推出的2栋楼。最后推出的H5号楼还有一半未备案。
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H6号楼共45层，一个单元，2梯4户，带连廊结构，H5号楼共47层，两个单元，西边单元2梯3户，东边单元2梯4户，包含建面约112-129平户型。
该户型为H6号楼的中间户，三开间朝南，北侧有连廊，阳台进深1.5米，有4个可拓展面积的飘窗。该户型与H5号楼中间户建面约112平户型结构相似。
该户型为H5号楼东边单元的两个边户，三开间朝南，南北通透，可拓展面积有4个。该户型与H5号楼西边单元的129平、125平户型结构类似。
该户型为H6号楼的东、西端头边户，三开间朝南，南北通透，客厅与书房一体，可变为大横厅，多达7个可拓展面积的飘窗。
15街坊地块规划早已11街坊地块，该地块包括一期和二期。共包含7栋6-47层住宅，1栋多层和6栋高层，1栋65层办公楼，和11栋3层商业，及一所幼儿园。![]()
从经济技术指标来看，15街坊项目净用地面积约5.7万方，总建面约33.2万方（含地下室），地上计容建面约23.9万方，住宅建面约14.6万方，商业建面约1.2万方，办公建面约7.5万方，容积率约4.19，建筑密度约44.01%，绿地率约30%，总户数836户，机动车停车位2479个。户均建面约174.4平。
17、18街坊分别于2023年9月、2024年1月和2024年7月，分3次取得竣工备案证。
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华侨城红坊7街坊2022年底首次交付之后，城市留言板出现了几条涉及“虚假宣传”的相关消息，已有正面回复，之后开发商积极整改了。后续多次交付，特别是17、18街坊交付的时候，都没什么问题留言，据说交付满意率相当高。![]()
2019-2020年间，武汉华侨城先后在青山拿下P（2019）088号、P（2019）136号、P（2020）051号地块。2019年6月28日，武汉华侨城成功竞得位于武汉市青山区红坊启动区的P(2019)088号地块。P（2019）088号地块东至建设八路，南至红钢一街，西至建设七路，北至临江大道，其中商业商务建筑面积不大于111000平，居住建筑面积不大于168000平，体育场馆建筑面积不小于6000平。该地块竞买保证金162450万元，起始价270750万元，出让最高价406125万元。最终由华侨城以272000万元竞得，楼面地价9543.8元/平，溢价0.46%。除了88号地块，华侨城还多次落子青山滨江商务区，约66.4亿元拿下P(2019)136号地块，楼面价12206元/平，溢价率21.88%！2020年6月30日，华侨城继续拿下青山滨江商务区准地王地块P（2020）051号地块，总体量约52.7万方，住宅体量约35.4万方，商业体量约17.3万方。需引入中国文化企业30强区域总部，楼面价约12648.5元/平。御江壹品青山樽规划用地面积约8.7万方，总建面约46.5万方，共规划有16栋住宅与1所幼儿园，由铁路绿道及公共道路围合成四个组团。目前，该项目住宅已全部推出且全盘交付，少量毛坯现房正在清盘。从平面图看，项目一线临江的楼栋都是南偏东朝向。最后一次取证加推的7号楼位于社区东北角，北向可无遮挡俯瞰青山江滩公园及长江。一线临主干道，可能会有一定噪音影响。截止8月14日，御江壹品青山樽共已备案2088套，未备案75套。未备案房源主要集中在较晚推出的1-7号楼一线临江楼栋中，毛坯销售。其中，2023年6月推出的最后一栋7号楼，剩余未备案房源较多，毛坯销售。非一线临江楼栋可能也有少量未备案，为带装修销售房源。据了解，7号楼共50层，1个单元，2梯2户只有一个户型，建面约196平。该户型位于7号楼，南北通透，4开间朝南且三面采光，双阳台设计，南向卧室和书房采光比较好，客厅北向阳台设计可看江，但是主要居住空间都在南边是不能看江的。这个户型设计还是有一些遗憾的，如果把主要开间放在北面观江就更好了。御江壹品青山樽目前已全部交房。据查该项目分了两批次取得竣工备案证，最早推出的14、15、16号楼于2021年8月初取得竣工备案证，其他楼栋则在2023年1月份取得竣工备案证。据查，近期城市留言板上关于该小区的留言主要是反映物业相关问题。比如，装修垃圾清理、架空层物业用房等。对此，相关部门回复显示：青山区房管局已联系物业企业表明一周清理2-3次建材垃圾。经了解，11栋底层规划为物业用房，在业主签署《认购书》时开发企业已作为“可能会产生一定噪音影响”的不利因素告知业主。物业负责人表示该区域按照功能正常使用，并没有私自改建，消防设施均为正常使用。插播：2024全新规划图来啦！各个板块详细分解，想在哪个区域买房，周边情况看图便知！扫码加武汉阿松，获取各区规划图！
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区位：二环与三环之间，青山滨江一线临江地段，认可度高于青山核心区
华侨城红坊云岸和御江壹品青山樽都位于青山区二环与三环之间的青山滨江片区，与二环线直线距离分别为4.2公里、2.4公里。
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区别在于，华侨城红坊与三环直线距离约1.4公里，更近三环，属于重点规划和发展的“红房子亮点片区”范围，又属于青山滨江东片。御江壹品青山樽更近二环，属于青山西片，周边多为住宅小区，商业、商务规划尚未兑现。南面为红钢一街、大华锦绣前城、红钢城小学建六校区、湖北省妇幼保健院武钢分院等；西面为建设六路、华侨城红坊15街坊地块（规划）、临江雅筑小区等。![]()
东边是建设四路、联泰住宅小区等，东南角为和平公园等；
南边是武昌生态文化长廊、抚顺街、住宅小区、吉林街小学江南春城分校、普仁医院等；
西边是建设三路、规划住宅用地、项目规划商业地块等。
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周边卫星图：
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区位点评：
1、两个项目都位于二环与三环之间，御江壹品青山樽更近二环，不过华侨城红坊有“红房子亮点片区”重点规划支撑。青山滨江相对二七滨江、武昌滨江，环线位置处于弱势。青山在武昌处于东北方向，东面为武钢厂区和化工区，无法向三环外拓展，青山在武汉整个三环内也是相对辐射力较弱的区域，到武昌南、光谷、汉阳、硚口等区域都比较远。
2、不过区域也有一些利好规划和发展前景，但能不能兑现不好说。红房子亮点片区，以“红房子”为主体，拟打造为文旅地标，为临江大道、和平大道、建设六路、三环线的围合区域，占地约1.5平方公里！
3、两个项目周边成熟社区底商丰富，青山江滩公园、中小学教育等生活配套都相当不错，片区内也有武商城市奥莱等集中大商业，相对比较宜居。
4、两个项目都是一线临江楼盘，部分楼栋可一线无遮挡看江，江景资源优越。另外，青山江滩公园，生态休闲价值也很高。
5、两个项目规划都包含大体量商办，开发兑现周期会非常长。周边看江实景：
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青山樽附近的青山江滩公园：
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青山樽北侧的临江大道：
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交通方面：直线距离700多米有地铁站，自驾出行缺乏快速路
地铁：华侨城红坊云岸地块与地铁5号线红钢城直线距离约700多米，御江壹品青山樽与地铁5号线和平公园站直线距离同样约700多米，步行略远。
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自驾：青山区包含青山滨江主次干道路网已非常丰富，出行主要依赖和平大道、临江大道，从和平大道可以上二环线和三环线，同时友谊大道高架已开通，不过距离对本文2个项目较远，利好有限。![]()
路况图：
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配套方面：华侨城红坊云岸自带大体量商业和红房子商业规划，周边教育、商业、公园等配套非常丰富商业：华侨城红坊7街坊地块约2.2万方囍悦里商业已建成，有部分店铺开业。项目本身还规划了约22万方红房子文旅商业。
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两个项目周边小区都有比较成熟的社区商业。另外，和平大道沿线青山商场、青山印象城、武商城市奥莱等大体量商业，直线距离都不会很远。
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教育：青山区出了名的中小学教育资源丰富。华侨城红坊云岸周边有红钢城小学（本部）、建六校区、四十九中、武钢三中等。御江壹品青山樽周边主要有吉林街小学江南春城校区、武钢三中滨江学校（原钢城十三中）等。
从2024年划片情况来看，华侨城红坊云岸虽然尚未交付，但已和前期地块一样，对口红钢城小学和武钢三中初级中学西校区。![]()
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需要说明的是，红钢城小学目前有红钢城小学本部、建六校区和新建的红钢三街校区，据悉将统一招生，分年级在不同校区办学。武钢三中初级中学西校区也为新建学校，与红钢城小学红钢三街校区都位于17街坊地块。今年5月实探时，尚未建成，估计9月可能启用。周边大多对口的新小区，很多人也是冲着学校而买房，华侨城红坊离学校近，价值圈层、学校品牌等，未来或可成为一个教育强区。
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医疗：区域内主要三甲医疗配套有华润武钢总医院、武汉普仁医院，还有武汉市九医院（二甲）。![]()
华润武钢总医院即原武钢总医院，成立于1958年，2013年华润医疗集团与武钢集团合资合作，是一所集医疗、教学、保健、预防于一体的三级甲等综合性医院。公园及其它：青山区市政公园也是出了名的多，生态休闲体验丰富。两个项目临近青山江滩公园。周边和平公园、江滩公园等大公园都很近。和平公园：
1、两个项目所处青山滨江，为长江主轴重点段，青山区ZF所在地，青山区开发建设的重中之重，规划和开发前景广阔，包括华侨城红坊在内的多个大项目在建。2、两个项目都是一线临江地块，属于高价值宜居地块，部分楼栋可享一线江景资源。3、青山滨江认可度比青山核心区域要高，各项生活配都很齐全且等级较高，华侨城红坊教育资源加码非常亮眼，江滩公园、和平公园等生态休闲配套丰富，还能共享和平大道沿线丰富的大商业。1、青山发展主要依靠旧城改造，新兴产业不足，青山滨江开发成熟还需要很长时间等待。楼市连放大招！武汉公积金贷款上限上调，首套最高120万、二套最高100万……更多购房新政，扫码进群及时获取哦！
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免责声明：
①本文仅为第三方出品的信息参考，仅代表作者个人观点，未与楼盘开发商核对，本账号无法对文中全部数据准确性负责，且不因此承担任何责任。若本文信息与楼盘开发商公示不一致，请以楼盘开发商信息为准。买卖双方的权利义务以房屋主管部门登记备案和购房合同为准，请谨慎核查。
②本文发布的相关信息均为发稿时获取，部分信息为规划中和建设中，本账号不对后期相关信息所发生的变化负责，并不因此承担任何责任，请谨慎核查。
③购房有风险，出手需谨慎，本文仅提供楼盘信息参考，不代表本文推荐该项目，无法代替购房者进行购房决策，请购房者到项目现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策。
