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如今的楼市，央企龙头开发商和地方国企齐发力，交付和品质都有较高保障。今年以来“第四代住宅”又搅动风云，产品力方面确实呈现碾压之势，超高得房率，让晚买一步的购房者，相当收益了。
今天来看一下刚刚首开的保利首个类四代住宅保利涧山观奕和同片区的东湖风光。
保利涧山观奕销售动态：近期首开，对外宣称“基本日光”，折后约2.7-3.4万/平，均价约2.9万/平，建面约142-198平房源，高层带装修，小高层毛坯，类第四代住宅，户型优化面积大。（标题所指）
东湖风光销售动态：5栋楼已推4栋，平销2年多，已备案220多套，建面约84-195平毛坯房源，折后约2.6万/平起。
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
1-、保利涧山观奕近期首开，共推出2栋高层和1栋小高层，高层带装修，备案均价约33718元/平，小高层毛坯，备案均价约34180元/平。
截止8月1日，保利涧山观奕B地块已备案56套，未备案18套，真的卖得好。
该项目有84平小户型，又是毛坯销售，1.5成首付约32万起，门槛相对较低。
2盘楼盘详情：
①保利涧山观奕
近期已首开推出1、2、4号楼
2024年5月6日，武汉市自然资源和规划局洪山分局分批次公示了武汉林海房地产开发有限公司新建居住、商业服务业设施、公园绿地项目（虎泉站复合开发地块项目）规划方案。
该项目由两个地块组成，两地块都已报规。B地块体量略大，主要由5栋住宅组成，位于卓刀泉南路的东侧。（备注：该项目对外销售时的楼栋编号与最初规划平面图楼栋编号不同，以下分析以对外销售的楼栋编号为准）
该地块中，1、3、4号楼为17层住宅，2号楼11层，5号楼则是33层的高层住宅。近期已首开推出1、2、4号楼，毛坯销售。预计2026年交付.
沙盘图：
根据规划，B地块用地面积约1.8万方，总建面约4.5万方，住宅建面约3.2万方，容积率约1.96，总户数237户，住宅机动车停车位266个。计算可知，B地块户均面积约136平，车位配比接近1:1。
该地块形状不规则，5栋住宅呈围合式结构，1、2号楼为南北朝向，3、4号楼则是南偏西朝向，4号楼几乎是东西朝向。
此外，A地块仅一栋楼，报规为7号楼，对外楼栋编号变为A1号楼，是33层的高层，在卓刀泉南路的西侧。
A地块规划用地面积约1万方，总建面约3.45万方，住宅建面约2万方，容积率约2.32，总户数127户，住宅机动车停车位263个。该地块这栋楼的户均面积约162平，车位配比约1:2。
该地块这栋楼基本是南北朝向，可以看出是两个单元，非连廊的板式楼结构，外围有部分底商。
截止8月1日，保利涧山观奕B地块已备案56套，未备案18套。B地块3、5号楼房源尚未上架。
该项目刚刚开盘不久， 已推3栋楼中，1、4号楼基本售罄，备案速度较快。2号楼因为套数太少很抢手，据说没有公开对外卖，目前备案了1套。
首开推出的1、4号楼为17层，1个单元，2梯2户，均为建面约142平户型，公摊约18%，优化之后约1%，“第四代住宅”相当生猛。2号楼为11层，1个单元，1梯1户，建面约197平，公摊19%，优化后约3%。
建面约142平，4+1房两厅两卫：
该户型位于1、4号楼，两梯两户，均为边户，南北通透。15.3米南向开间，4开间朝南，南边3个房间+1一个大横厅，全房3个阳台+5个飘窗，优化面积非常多。
建面约199平，四房两厅三卫：
该户型位于2号楼，1梯1户，非常奢侈。19.1米的南向开间，5开间朝南，3个套间。全房动静分区，且客厅+餐厅的活动空间非常大。
项目带装修销售，装修标准比较高，三件套齐全，包含高仪的花洒、菲斯曼的地暖、日立的中央空调等。
拿地情况——
保利涧山观奕即P（2023）137号地块，在2023年12月底的集中土拍中，该地块由保利（武汉）房地产开发有限公司（保利）底价拍得，成交总价71500万元，成交楼面价约12037元/平。
该地块是真正的地铁上盖物业，地块正下方就是地铁2号线和11号线的换乘站虎泉站，必然也是需要地铁和楼盘同步施工才能完成。而且地铁上盖附近人流量大，其地下结构也与常规楼盘不同，未来或会有地铁震动等影响。
该地块原本是规划由地铁集团开发的商办楼，但后来商改住，变为了住宅出让。
调规内容如下：本次控规修改涉及A130204、A130304管理单元交接地带，将其中部分商业用地、居住用地调整为居住商业混合用地。调整后，商业用地减少2.89公顷，居住用地减少0.04公顷，居住商业混合用地增加约2.93公顷，其他不变；点位控制的菜市场一处。
②东湖风光
已推4栋，还有1栋小高层未拿证
根据规划，东湖风光共由5栋住宅组成，部分户型高区可看东湖。目前已推出1、3、2、4号楼，仅5号楼未拿证，毛坯销售。预计2024年11月前交付。
沙盘图：
该项目总用地面积约2.4万方，总建面约13万方，其中住宅建面约9.2万方，容积率约3.5，共697户，停车位934个，车位比约1：1.34。
经济技术指标：
（为规划局公示数据，后期或有调整）
根据平面图显示，5栋楼都是南偏西朝向，但偏转角度不大。
从平面图放大来看，3、4、5号楼均未采用连廊结构。
截止8月1日，东湖风光共备案229套，未备案468套。
2022年7月拿证推出的1、3号楼，1号楼多数房源已备案，3号楼仅少数备案。2022年9月拿证推出的2、4号楼，2号楼只有零星备案，4号楼备案了1/3左右，该楼栋包含84平小户型。
在售的1号楼为33层，3号楼为27层，都是2个单元，每个单元2梯3户，包含建面约105-141平户型。2号楼为27层，2个单元，2梯2户，包含建面约174平、195平大户型。4号楼为34层，1个单元，2梯6户，包含建面约84-115平户型。5号楼为10层的小高层，1个单元，2梯2户，只有建面约209平大户型。
建面约84平 两房两厅一卫：
位于4号楼，中间套，不通透，2开间朝南。属于武昌核心比较少有的小户型两房。
建面约97平 三房两厅一卫：
4号楼中间套，不通透，2开间朝南，书房、次卧朝侧面，阳台被空调位遮挡。
建面约105平户型 三房两厅两卫：
1号楼2梯3户的中间套，3.5开间朝南，也可以说是全朝南，户型不通透。
建面约115平 三房两厅两卫：
4号楼边套，1开间朝南，3开间朝北，客厅朝北。
建面约123平 三房两厅两卫：
1号楼单元拼接处边套，2开间朝南，南北通透。
建面约141平 四房两厅两卫：
1号楼端头边套，2开间朝南，三面采光，客厅朝西（或朝东），算是该楼盘较好的户型了。
此外，该项目还有诸多大户型，几乎满足了“全周期”的居住需求。无论你是首次置业，还是一步到位改善需求，在东湖风光，你总能选到一款合适的！
建面约174平，四房两厅两卫：
建面约195平，五房两厅两卫：
建面约209平，五房两厅三卫：
样板间实景：
105平样板间。
清水样板间。
工程进度实景：
拿地情况——
东湖风光为东湖名居二期产品，项目一期于2004年推出，建筑面积约140000平方米，占地面积约46700平方米，绿化率39%。项目拿地时间较早，因此拿地信息不详。
区位、交通和配套分析：
区位方面：二环外，洪山区武珞路-珞喻路与虎泉路沿线，与东湖较近，大学之城范围
保利涧山观奕和东湖风光都位于洪山区武珞路-珞喻路沿线区域，又在卓刀泉路沿线，与东湖直线距离都较近。环线在二环外，与二环线直线距离差不多约1.6公里左右。
具体位置主要差别在于，保利涧山观奕在武珞路以南，紧邻华师大，东湖风光在武珞路以北，临近武汉电力职业技术学校和武大。
保利涧山观奕微观区位：项目分为A、B两个小地块，位于卓刀泉南路两侧。
北侧为建成小区、商业等等；
东北侧为虎泉街、已建成商业和住宅等；
南侧为建信小区、保利大都会等；
西侧为华师校园等。
2、所处区域属于武昌核心地段，具体属于洪山区武汉大学之城规划范围，靠近街道口商圈，各项配套很丰富且成熟，属于洪山区的高价值地段。而且所在区域也是武昌核心和光谷之间的连接位置，去光谷比较近。
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