楼面价2.65万/平地王，现状曝光！

文摘 2024-08-13 22:05 湖北

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汉口内环附近有不少体量不大的楼盘，这种楼盘有一些已经是现房在售了，今天要介绍两个汉口核心的现房楼盘，分别是越秀中交星汇园、长投保利汉口印。

越秀中交星汇园最新动态：全盘房源已推，主推A、B号楼建面约84-143平毛坯现房，目前折后2.5万/平起，项目拿地楼面价约26530.6元/平。（标题所指，具体价格请以售楼部为准）

长投保利汉口印最新动态：全盘房源已推，主推1、2号楼建面约107-164平毛坯现房，折后33xxx元/平起，均价3.5-3.75万/平。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两盘房源情况：

①越秀中交星汇园：

全盘已推，现房在售，剩余房源还较多

越秀中交星汇园分为A、B两个地块，每个地块包含1栋高层住宅和部分底商。全盘已推并交付。

项目容积率仅约3.02，在内环各盘中，算是很低的了。

项目规划净用地面积约1.6万方，总建筑面积约7.5万方，计容总建筑面积约4.9万方，住宅建筑面积约4.6万方，商品房约4.4万方，容积率约3.02，绿地面积约25%，商品房户数409户，机动车停车位约653个。

经济技术指标：

项目两个地块都比较小，被窄街老巷隔断。朝向为南偏东约5°。两栋楼形状奇怪，都是半围合设计，沿街巷道路分布。

平面图：

A栋住宅分为5个单元和公租房单元，公租房单元位于西侧，临瑞祥路。A-1单元位于楼栋西侧，东西朝向，主采光面朝西，20层，包含公租房；A-2、A-3、A-4单元为17层；A-5单元朝东。

B栋楼分为3个单元，都有连廊结构。B-1单元为21层；B-2单元东西朝向，13层，主采光面为东向；B-3单元为20层。

在2个地块中，各有一块公共绿地，属于红线内、小区院墙外，加起来6000多平，也是项目规划的一大亮点。项目不是开放式社区，社区内部有很小面积的园林，社区内部园林是远小于公共绿地的。A地块和B地块由交易街隔开，是分开管理的；

根据备案信息显示（2024.8.12），项目目前已备案销售181套、可售228套，降价后销量猛涨！

沙盘中的公共绿化模型：

A-1单元西侧、A-5单元东侧，以及B-1单元南侧等部分楼层，存在大寒日采光不足1小时的情况。周边已有建筑遮挡，及楼栋半围合设计，都是采光不足的原因。

B号楼为3个单元，1单元为21层，3梯5户，分布户型为建面约108-143平；2单元为14层，2梯4户，分布户型为建面约84平；3单元为21层，4梯6户，分布户型为建面约108-132平。

户型分布示意图：

建面约128平，四房两厅两卫：

该户型均位于A-2、A-3、A-4单元中，户型方正，南北通透，三开间朝南，南向大阳台，主卧带独立卫生间，套内空间利用度也比较高，这个户型还能改造成大开间的大横厅三房。约128㎡四房在汉口内环还是非常少见且实用的。

B号楼户型如下：

建面约84平，三房两厅一卫：

该户型均位于2单元中，三开间朝东，东西通透，三面采光，中间套西侧房间对连廊，私密性一般，边套户型不对连廊。84平能够做到三房，功能性还是比较强的，而且这个面积段在汉口内环也比较少见。

建面约108平，三房两厅两卫：

该户型位于1、3单元中间户，户型方正，三开间朝南，北面对连廊，私密性一般。南向大阳台，采光和视野较好。主卧南北贯通，通透性较好。该户型就是现在市面上主流的连廊中间户三房户型。

建面约114平，三房两厅两卫：

该户型位于1单元东边户，户型三开间朝东，南北通透，客餐厅一体化，三面采光，阳台朝北。主卧为套房设计，带有独立衣帽间和独卫。不过该户型走道较长，有一定浪费面积。

建面约127平，四房两厅两卫：

该户型位于3单元西边户，户型方正，南北通透，三开间朝南，动静分区。南大阳台，采光和视野较好。主卧为套房设计，带有独立衣帽间和独卫。127平做到四房，功能性还是比较强的。

建面约132平，四房两厅两卫：

该户型位于3单元东边户，南北通透，三开间朝南，三开间朝东，三面采光。南向大阳台连接客厅和主卧，主卧南北贯通，通透性和采光较好。整个户型没有走道，浪费面积较少。不过，东侧房间并不方正，形状不规则。

建面约143平，四房两厅两卫：

该户型位于1单元西边户，户型方正，三开间朝南，南北通透，三面采光。客餐厅为大横厅设计，再加上西侧超大阳台，采光和视野较好。整个户型动静分区，动区位于北侧，静区位于南侧，私密性有保障。主卧是带有独卫和独立衣帽间的套房。不过该户型的走道较长，有一定浪费面积。

越秀中交星汇园已交房，竣工备案证：

开发商拍摄实景图如下：

售楼部的沙盘实景：

建面约84平样板间（非实体楼），该户型是东西朝向，东面为主采光面，朝大智路方向，中间套的西面对连廊。

厨房：

生活阳台：

朝东的客厅：

这个户型，样板间做成了一房户型，当然也可以改造成两房或三房。

西面的窗户：

建面约108户型是该楼盘的主力户型，毛坯样板间实景图：

厨房：

卫生间：

卧室：

大户型样板间：

拿地信息：越秀中交星汇园前身是P（2021）005号地块。该地块网上挂牌，最终该地块被武汉楚祺房地产开发有限公司拿下，成交总价约130000万元，楼面价约26530.6元/平，溢价率约26.2%。目前来看，这个拿地楼面价实在太贵了，大大高估了汉口内环的价值。开发商的预期本来可能是卖到4万/平，没想到最后只能降到2XXXX。

项目开发商又变更为武汉嘉秀房地产开发有限公司，其股东是由武汉市东煌实业有限公司（越秀）和武汉锦绣雅郡置业有限公司（中交）联合控股，其中越秀占股51%，中交占股49%。越秀也是国内的龙头企业（国企），中国交通建设集团有限公司（中交集团）是特大央企，旗下拥有中交地产、绿城中国两家上市房企。

城市留言板上，关于越秀中交星汇园的内容主要是周边环境的，没有什么关于自身质量问题的留言。

②长投保利汉口印房源：

两栋超高层，刚交房不久

长投保利汉口印由两栋55层的超高层住宅和一栋44层高约198.8米的写字楼组成。

项目两栋住宅均已推出且现房在售，目前在售房源为1、2号楼建面约107-164㎡户型。

沙盘实景图：

根据规划方案显示，该项目占地面积约1.9万㎡，计容建筑面积约18万㎡，其中商品住宅建筑面积约7.5万㎡，公租房面积建筑面积约0.4万㎡，办公建筑面积约6.9万㎡，集中商业建筑面积约3万㎡，容积率约9.4，绿地率约24.5%，总计576套商品住宅，住宅车位配比684个，车位配比仅仅1：1.18。项目属于小体量、超高容积率的规划，居住舒适度并不高。

项目经济技术指标：

（来源于规划公示，后期可能存在调整）

项目地块呈不规则状，1号楼为西南朝向、2号楼为东南朝向。

规划方案图：

根据备案信息显示（2024.8.12），项目目前已备案销售198套、可售373套。项目如今近3年，全盘已成现房，但还有一大半房源未售。

日照分析图：

1号楼为55层，2个单元，每个单元3梯3户。

2号楼共2个单元，55层，每个单元3梯3户。

建面约107平三房两厅一卫

该户型位于1、2号楼的中间户，全朝南不通透设计，户型比较方正，空间利用率较高，没有什么浪费面积。但可以看到这个户型实际是两房隔出来的三房，约107㎡仅有1个卫生间，造成以上两点的主要原因是超高层、公摊较大。

建面约130平三房两厅两卫

2号楼西边户，南北通透，南向大阳台连通主卧，两间卧室朝北，主卧带独立卫生间，套内空间利用充分、基本没什么浪费面积。但这个户型对于改善盘来讲的确有点寒酸，特别是主卧和客厅双联阳台，影响主卧采光和私密性。

建面约140平三房两厅两卫

1号楼边户，南北通透设计，两开间朝南且三面采光，南向设计了连接客厅和主卧的大阳台，户型结构属实一般。

建面约143平三房两厅两卫

1、2号楼单元拼接处的边户，南北通透设计，两开间朝南；南向设计了连接客厅和主卧的大阳台，主卧带有独立卫生间，三个卧室分开布局，私密性较好。由于公摊大，得房率属实不高，同样也有主卧双联阳台私密性的问题。

建面约164平三房两厅两卫

东边户，大横厅气度十足，超大景观兼生活阳台，动静分区合理，主卧带独立卫生间，同时可设计独立储物间或衣帽间，套内空间利用充分，不过164平只做了三房。

长投保利汉口印已于2023年12月底就取得了竣工备案证，不过在2024年7月初才正式交付。

交付实景图如下：

关于长投保利汉口印的武汉城市留言板内容仅有4条，暂无关于项目自身质量问题的投诉。

长投保利汉口印前身是2017年12月出让的江岸区澳门路P(2017)109号地块，由湖北长江联合置地有限公司中标摘得，成交价250300万元，综合评分79.64，楼面价13898.54元/平。

该项目由长江产业投资集团绝对控股，保利为代建方，股权占比图如下。长江产业投资集团是湖北省大的省属投融资平台，是湖北省第二批新组建的湖北省的大型省属国企。

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销售信息和价格分析：

越秀中交星汇园降价后销量猛涨

长投保利汉口印处于基本躺平状态

1、在2024年1-6月江岸区销量排行榜中，越秀中交星汇园仅备案销售了90套，列第八位，其中仅6月就成交了44套，占了2024年上半年成交量的一半，主要就是因为大降价后销量突然猛涨。

长投保利汉口印基本躺平了，2024年1-6月的成交量为-3套。

2024年7月，越秀中交星汇园成交了15套，列江岸区第八；长投保利汉口印2024年7月成交了-1套。

2、越秀中交星汇园就只有A号楼和B号楼两栋楼（不过每栋有好几个单元），目前已全部推出了。项目近期约25000元/平起，首付门槛仅约30万出头，前期特价房最低到过23xxx元/平起。项目在2022年首开时，折扣并不大，不少房源售价超过4万/平，不过后来一步步下调价格，后来房价甚至低于拿地价，在内环降价幅度如此大的楼盘也是不多见了。

最近一次取证的A号楼单价随楼层增高而增加，最高价出现在次顶楼，户型差价方面建面约111㎡＞87㎡＞128㎡。

3、长投保利汉口印共两栋楼，目前均已推出，最近一次备案价约39760元/平。据了解，项目约33xxx元/平起，好楼层折后约3.5-3.75万/平，因为项目低楼层备案价就是33xxx元/平，从这个价格口径来看，项目大概率没有多少折扣。

项目2号楼备案价高于1号楼2260元/平，2号楼之所以比1号楼备案价高，第一是2号楼比1号楼晚了半年多开盘，第二是1号楼内有一定数量公租房。

房价随楼层增高而增加，边户大户型高于中间户小户型。1号楼单价最高的出现在53层（总计54层），2号楼单价最高的出现在54层（总计55层）。

1号楼毛坯备案价格表：

（来源：“江城房价”）

2号楼毛坯备案价格表：

4、汉口内环在前几年也是基本和二七滨江差不多水平线的价格，不少楼盘都卖到4万/平以上。但这一轮市场行情下降后，二七滨江算是挺住了，但汉口内环价格完全垮了，前期严重被高估，目前普遍能接受的价格都不超过3万元/平。越秀中交星汇园降到2万多/平以后，卖得飞快，说明性价比高；长投保利汉口印35000元/平左右或者以上的价格，在产品没有明显特色的情况下（超高层、公摊较大），目前属于偏高的价格。片区内武汉城建绍兴里1921也是2字头，电建汉口公馆也是3万/平左右。

区域内楼盘地图：

两项目周边较新的二手房金地京汉1903二手房挂牌价约27883元/平，近半年成交均价约21850元/平。

区位分析：

汉口内环，周边老社区多

区位点评：

1、两项目位于汉口内环，属于江岸区，因为处于老汉口核心地段，地段价值非常高，本地人也很认可。周边也是汉口历史文化风貌区，核心区永远是城市价值的高地之一。

2、汉口内环，也是汉口老城，有浓厚的商业居住氛围和文化氛围。可以说是“烟火气”十足。

3、不过旧城改造难度非常大，因此两项目周边城市界面也是新老建筑结合，部分街巷道路狭窄，老旧矮小房屋较多。未来大规模拆迁改造几无可能，城市界面与道路宽阔的新区无法相比，区域没有太多利好。

4、汉口内环新房楼盘很稀缺，出来一个楼盘真不容易。但由于交通、城市面貌受限，并不是每个人都喜欢住在这里，真谈居住舒适度，也不敢说很高。比较贴切的形容是“里面人不想出去，外面人不想进来”，这里的楼市也呈现地缘性和封闭性，基本都是周边追求改善的老武汉人，和二七滨江豪宅的受众群体，完全不是一类人。目前从楼市来看，二七滨江向上，汉口内环向下。

5、越秀中交星汇园B地块东侧紧邻长江隧道出口大智路（地面层），为主干道，车流量大，长江隧道凌晨封闭。长投保利汉口印紧邻解放大道三阳路立交高架（中间隔着自己项目的写字楼）和长江公铁隧道出入口，可能会产生一定噪音影响。

周边卫星图：

长投保利汉口印微观区位：

西侧是道路、中海澳门佳园等；

东侧是澳门路、规划住宅用地等；

南侧是三星阳景园、解放大道、住宅社区等；

北侧是道路和老社区等。

越秀中交星汇园微观区位：

北边是交易横街、大智嘉园小区、京汉大道、地铁1/6号线大智路站等；

东边是大智路、武汉长江隧道、大智无界空中小镇、大智商城等；

南边是铭新街、格格屋小区、吉庆街商业区等；

西边是瑞祥路、铭新社区、成熟居住小区等。

越秀中交星汇园周边实景图如下：

周边基本都是老社区：

虽然项目身处内环，但城市界面与新区无法相比。

充满了烟火气：

周边面貌：

周边老小区：

周边吉庆街：

隔壁的老通城文化风情街项目：

周边老小区没有停车位，马路边都是违停：

这样的老小区，拆迁改造可能性不大：

项目周边京汉大道：

吉庆街老牌坊：

周边通信广场：

周边中山大道：

中山大道周边很有历史底蕴：

项目东侧大智路：

周边格格屋楼盘：

长投保利汉口印周边实景图如下：

周边中海澳门佳园：

交通出行情况：

汉口印是正地铁口，星汇园离地铁也不远

两项目周边主干道众多

地铁：越秀中交星汇园与地铁1&6号线大智路站直线距离仅约200多米，大智路站为地铁1、6线换乘站，可便捷通勤武汉三镇。

长投保利汉口印出了小区就是地铁1号线和7号线换乘站三阳路站，三阳路站向东一站到黄浦路站可以换乘地铁8号线，向西一站到大智路站可以换乘地铁6号线，向西两站到循礼门站可以换乘地铁2号线，向北两站到香港路站可以换乘地铁3号线和6号线。这个项目在地铁出行方面还是非常牛的。

地铁测距图：

地铁站出入口与项目位置关系实景图：

自驾方面：

长投保利汉口印门口出小区可以上澳门路后驶入主干道解放大道，位于长江公铁隧道口，距离长江隧道直线距离1公里多，距离二桥直线距离2公里多，距离大桥直线距离5公里多，距离二环线直线距离3公里多，距离沿江大道1公里左右。

周边出行示意图：

汉口印门口的解放大道车流量非常大，项目位于解放大道地面层（上方为三阳路立交），高峰期难免拥堵。项目正位于武汉长江公铁隧道澳门路入口旁，从导航来看，从出来是无法直接进入公铁隧道的，需要掉头2次绕行，不太方便。

周边路况地图：

周边长江公铁隧道澳门路出入口：

越秀中交星汇园周边有很多单行线，不开导航容易逆行，停车也极不方便，对“老司机”来说，自驾都有一定难度。项目虽然临大智路，但从规划来，因大智路为长江隧道出入口，因此无法直接进出大智路和长江隧道（铭新街、交易横街东侧为封闭的死路）。地库出入口在交易街和瑞祥路，都只有两车道，且往往停满车辆，出行可能不太方便。

从大的交通来看，项目周边虽然没有快速路，但距离大智路-武汉长江隧道、京汉大道、中山大道等核心主干道还是很近。走大智路-武汉长江隧道（绕行至京汉大道进入隧道），到武昌核心很方便，不过隧道堵起来也是不讲道理的。京汉大道、中山大道横贯老汉口，但车红绿灯相当多，自驾快不起来，远距离出行主要自驾还是要靠解放大道。

周边交易街为北向南单行线：

长江隧道出口容易拥堵：

周边大智路长江隧道口：

周边次干道多为2车道的，并不宽敞：

老小区没有停车场，大家只能停路边：

交易街为单行线：

容易堵车：

路边违停多，正常行驶车辆也不得已压黄线：

配套情况：

周边有部分已建成配套

但总体而言不算优质

商业：两项目距离武汉两大超知名商圈江汉路商圈、武汉天地、武广、K11商圈都不远，自驾、乘地铁到达都很方面。周边还有吉庆街、保华街夜市、兰陵路、黎黄陂路等非常有老汉口特色的商业。

吉庆街实景图：

江汉路实景图：

武广实景图：

教育：越秀中交星汇园周边公立学校众多，包括武汉市实验小学、鄱阳街小学、二十一中、十六中、吕锡三小学、铭新街小学等。

根据2024年江岸区划片，周边有吕锡三小学、铭新街小学等。

初中均为第二十一（警予）中学。

附近的大智嘉园，属于铭新社区，划片的是吕锡三小学。

武汉市警予中学就在项目附近，同时又挂的是武汉第二初级中学警予校区，但没有第二十一中学的标示。2012年，武汉市警予中学与武汉市第二十一中学合并，更名为武汉市第二十一（警予）中学，也就是说目前这所中学有3个名字，实际指的都是一所学校。

长投保利汉口印周边楼盘在澳门路小学对口划片范围内，澳门路小学对口中学是六中致诚中学，这条升学路线在江岸区就显得较为一般了，项目附近有重点高中武汉六中和武汉二中。项目自身没有规划幼儿园。（备注：项目最终对口学校请以交付当年教育部门划片为准，无对口承诺）

医疗：两项目周边医疗资源也是相当丰富，并且武汉市中心医院、武汉市中医院等都是老牌口碑医院，周边还有长航总院、武汉市儿童医院等。

武汉市中心医院：

长航总院实景图：

武汉儿童医院：

“武汉阿松”综合点评：

项目优势：

1、两项目老汉口核心的地段，老汉口城市配套优越。

2、两项目距离地铁都非常近，长投保利汉口印还是正地铁口。

3、两项目均为实景现房，品质实景可见。

4、越秀中交星汇园近期价格很到位。

项目劣势：

1、体量小，品质上限有限。

2、周边有不少老社区。

3、附近都有可能影响居住的噪音源。

4、长投保利汉口印目前单价较高。

5、户型都做的很一般，长投保利汉口印容积率高、公摊大、只有三房，越秀中交星汇园不少户型的结构和朝向都有点奇特。

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