疯狂！民营房企！卖得贼快！

文摘 2024-08-08 20:56 湖北

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东西湖区临空港新城是前几年武汉楼市非常火热的新区之一，区域内楼盘众多，很多项目都卖成了现房，也有一些项目拿证很久才开盘入市。

今日就来看看区域内其中两个邻居盘的最新状况吧。

新城桃李郡最新动态：主推三期A地块A5号楼，建面约96-106平房源，A8号楼也有在售，毛坯特价房6XXX元/平起，预计今年12月交房。该项目2023年全年备案735套，2024年1-7月共备案了177套。（标题所指）

都市径水澜苑最新动态：主推4、7号楼建面约82-126平房源，毛坯折后均价约7XXX元/平起，全盘均为现房。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两个项目楼盘详情：

①新城桃李郡楼盘详情：

一期B地块、二期C地块已基本售完

三期A地块已开盘5次

新城桃李郡占地面积约17.2万方，总建面约68万方，计容建面约49万方，规划总户数约3984户。项目由A、B、C三个住宅地块组成，一期B地块已基本售罄并已交付，二期C地块已基本售完，三期A地块已开盘5次，推出了4-11号楼，全盘仅剩1、2、3号楼未推。

整体规划图：

项目B、C地块效果图（A地块单独调规，见下图）：

A地块共规划有10栋22层左右为主的高层住宅。 A地块也是三个地块中距离地铁更近的。仅剩下1、2、3号楼还没拿证。

A地块鸟瞰效果图如下：

根据规划，新城桃李郡A地块用地面积约6万方，总建面约22.6万方，计容总建面约16.3万方，住宅建面约15.5万方，该地块容积率约2.7，规划总户数约1545户，机动车停车位约1913个。

A地块经济技术指标：

（来源于规划方案截图，可能存在变动）

项目地块比较规整，当期主推的A-5号楼位于A区东边，小区楼栋基本都是正南北朝向。

平面规划图：

截止到2024年8月7日，新城桃李郡共备案了3438多套，还有860多套没有备案。没有备案的房源大多数都集中在A地块，B地块仅剩下2套没备案，C地块也只有29套没有备案，都是清盘状态了。

A地块备案信息：

从各楼栋的数据来看，前期拿证的楼栋备案情况都还不错，基本都只剩下高低区没有备案了，拿证较晚的8号楼也备案差不多一半的房源了，最近拿证的5号楼只备案了几套房源。

A-5号楼为2个单元、2梯4户、20-22层，包含建面约96-125平户型。

户型平层分布示意图：

建面约95㎡三房两厅两卫：连廊中间户，三开间朝南，动静分区，户型方正，北侧对着连廊。

建面约105㎡三房两厅两卫：边户，两开间朝南，南北通透，两间次卧朝北。

建面约125㎡四房两厅两卫：边户，三开间朝南，南北通透，户型方正，约125㎡户型有四房，功能性不错。

该项目前期B、C地块都已经拿了竣工备案证且交房了，主推的A地块预计今年年底交房。

B、C地块竣工备案证截图：

该项目前期交付实景：

楼栋南立面：

儿童游乐设施：

楼栋单元大门采用学院风：

入户大堂比较简单：

草坪看起来还不错：

可以看到小区内的慢跑道：

楼栋内连廊采用底部实体墙+铁艺栏杆。

新城桃李郡是武汉冠信房地产公司在2019年1月竞得P(2018)190号地块。楼面地价约5154元/平，此外还要代建学校，实际楼面价更高，目前6XXX的价格铁定是卖一套亏一套了。经查询，武汉冠信房地产公司为新城与祥兴共同成立，都是民营房企。

搜索留言板发现，针对该项目，也有一些留言投诉，包括房屋质量、儿童设施问题等，这些问题基本也都有官方回复。

留言板官方回复截图：

②都市径水澜苑楼盘详情：

全盘现房，主推4、7号楼！

都市径水澜苑项目由8栋高层住宅以及一所幼儿园和少量底商组成，体量不算大，目前全盘均已取证且均为现房在售，所有楼栋都有房源在售，主推4、7号楼。

项目楼栋分布图：

根据规划显示，都市径水澜苑项目用地面积约4.6万方，总建面约19万方，计容建面约12.4万方，住宅约11.7万方，容积率2.7，总户数约1064户，户均面积约110平米，机动车停车位约1480个，地下停车位1478个，车位配比约1：1.4。（规划数据不排除后期调整的可能）

该项目有三栋楼为装配式建筑：

该项目地块比较方正，均为正南北朝向，小区在北、南、东向均分布有出入口，其中主出入口在南边的金北二路上。

沙盘图：

根据备案来看，截止8月7日，该项目共备案了465套，还有609套房源没有备案。

相对来说，1、2号楼备案情况较好，其次3、5号楼也备案了较多的房源，主推的4、7号楼也备案了少量房源，6、8号楼还没有集中推出，暂无房源备案。

目前主推的4、7号楼均为22层的高层住宅，均为2个单元，1单元2梯4户，2单元2梯3户，包含建面约82-126平户型。

户型分布：

建面约82平，两房两厅一卫：中间户，2.5开间朝南，基本属于单向采光，户型不通透。

建面约100平，三房两厅两卫：连廊中间套位置，三开间朝南，北面对连廊，私密性较差。户型整体动静分区，主卧南北贯通，属于比较典型的连廊中间套结构。

建面约114平，三房两厅两卫：端头边户，两开间朝南，南北通透结构，可以带有南向阳台，三个卧室均带飘窗，有一定优化面积，整体通透性不错。

建面约126平，三房两厅两卫：两个单元拼接处，2开间朝南，南北通透结构，户型主卧面积较大，客厅可以隔出来一个功能房，但相比现在新户型来说，实在很传统了。

建面约127平，三房两厅两卫：单元拼接户，两开间朝南的南北通透边套，客厅为大横厅设计，主卧南北贯通，整体舒适度不错，该项目的客厅也能隔出来一间房。

都市径水澜苑全盘都拿了竣工备案证，且已经交房了，如今全盘都是现房在售。

竣工备案证截图：

项目分批次交付的公告：

在武汉城市留言板搜索发现，针对该项目的交付也有不少的问题，包含电梯故障、车库顶棚等问题，这些问题也都有了官方回复。

留言板截图如下：

都市径水澜苑实景图：

该项目是2018年9月29日被武汉三镇实业房地产开发有限责任公司以总价约80150万元竞得的P(2018)094号地块，楼面价6444.79元/平米。

目前项目开发公司变更为武汉楚润置业有限公司，不过也属于武汉三镇公司100%控股。据查询，武汉三镇实业房地产开发有限责任公司为武汉市城市建设投资开发集团有限公司关联企业。

价格及销售信息分析：价格足够低就卖得好

新城桃李郡2023年全年备案735套全武汉第13名

1、新城桃李郡体量很大，最早是2020年4月就首次开盘了，当时备案价约13412元/平，但随着市场环境变化，备案价也是一路下调，近期拿证的A5号楼备案价仅约9376元/平，比2023年底拿证的房源下降了600多元/平，比20年首次拿证下降了4000多元/平。

历史价格表：

该项目早年曾也卖到过13000元/平，后来一直也都有折扣，尤其是2022到2023年折扣力度特别大，一直卖7XXX-8XXX元/平。近期甚至有中介宣称项目单价低至6XXX元/平起，相比价格最高的时候，下降了接近一半。且目前卖的A地块，是项目3个地块中距离地铁最近的，却是价格最低的，前面买的人，也是一言难尽了。

新城桃李郡价格来源截图：

从首付门槛来看，新城桃李郡不仅单价低，户型也不大，根据折扣情况估算，首付2成门槛约8万出头，中介推广显示首付仅约5万起。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

从备案价格表来看，新城桃李郡大户型单价更高，房价随楼层增加而递增，最高价出现在19-21层（共22层）。

备案价格表：

2、都市径水澜苑体量较小，2021年5月首次拿证，最后一次拿证是2023年6月，至此所有楼栋都拿证了，且备案价基本持平，没有波动，但实际销售价格却有着较大变化。

历史价格表：

该项目前期折后约8XXX元/平起，但根据近期中介发布的信息来看，特价房约7388元/平起，折扣力度很大。

价格来源截图：

从首付门槛来看，根据折后情况估算，折后总价约61万起，首付1.5成约9万。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

从备案价格表来看，以项目最后一次拿证且目前主推的4号楼为例，户型之间的价格并不太规律，房价随着楼层增高而递增，最高价出现在次顶楼。

4号楼备案价格表：

3、从备案数据来看，新城桃李郡以价换量一直都还卖的不错，都市径水澜苑销量则差一些。

新城桃李郡2023年1-12月共备案了735套，位居全武汉销量榜单第13名，也是东西湖区销量榜单第二名；2024年1-7月共备案了177套，其中1-2月备案了53套、3-7月分别备案了15套、31套、21套、34套、44套，几乎每个月都能上榜区域销量TOP10榜单。

2023年1-12月全武汉销量榜单截图：

都市径水澜苑2023年1-12月共备案了223套，没能上榜区域全年销量TOP10榜单；2024年1-7月共备案了66套，其中1-2月备案了16套、3-7月分别备案了21套、10套、10套、3套、6套，几乎无缘区域销量TOP10榜单。

4、两个项目所在的临空港新城楼盘多，价格也是相当的内卷，但其中又属新城桃李郡卷的狠，目前区域内大部分楼盘折后还是在6XXX-1万元/平的水平，但新城桃李郡折后6XXX元/平起的价格在区域内就具有很强的竞争力了，再加上分销推的很猛，因此也一直卖的很好，以价换量算是比较成功的。

都市径水澜苑是现房，折扣力度也较大，但是跟新城桃李郡比起来还是有较大差距，自然销量却远不及新城桃李郡，一直都卖的比较一般。

区域内楼盘地图：

5、从二手房来看，目前区域内的小区都逐步交房了，但大多都是2023年下半年交付的次新房。新城桃李郡7月挂牌均价约7768元/平，7月成交均价约6498元/平，与该项目目前新房价格相当，比区域内大多项目新房价格都要低，但区域内一大把的现房，二手房也没啥市场。

都市径水澜苑是今年4月刚交房的，因此还没有二手房成交数据。

价格及销售信息点评：

临空港新城因为新盘多竞争大，导致价格内卷也严重，但实际上靠卷价格成功的也只有新城桃李郡。该项目在区域内乃至整个武汉也算卖的不错的楼盘，6XXX元/平起的价格在区域内确实非常有竞争力，再加上在区域内位置也不算差，就算是民企开发，依然很吸引刚需的眼光。

区位分析：

三环外、近四环，临空港新城中心片区

两个项目都位于东西湖区临空港新城，2个项目距离很近，中间就隔着金北二路。其中新城桃李郡位于东西湖区创想路与径西七路交汇处，属于金北二路以南；都市径水澜苑位于东西湖区金北二路与径西七路交汇处，处于金北二路以北。

两个项目在微观区位上有一些细微的差距。其中新城桃李郡在售的三期地块距离地铁站更近，在区域内位置较好一些。

新城桃李郡微观区位：北侧是金北二路、住宅小区等；南边是创想路、规划住宅及教育用地等；西侧是径西九路、规划绿地等；东侧是径西六路、樱花溪公园等。

都市径水澜苑微观区位：北边是创慧路、规划医疗用地和社会福利用地、教育用地等；南边是金北二路、新城桃李郡等；西侧是径西七路、首开国风上观、樱花溪公园等；东侧是径西八路、规划住宅用地等。

区位点评：

1、两个项目都位于武汉三环与四环之间，距三环直线距离约5公里，距四环直线距离约2公里，整体环线位置比较一般。

2、两个楼盘都属于临空港新城中心，可以享受到吴家山新城的配套和发展红利，有一定发展潜力，但是作为一个远城区的新城，发展潜力有限。

3、区域内是发展建设中的新区，人气还是稍显不足，区域面貌一般，不过较前两年已有很大变化，未来现代化宜居新城还是可以预见。

区域卫星地图：

区域内道路：

区域内道路实景图：

周边城市面貌：

区域内道路都修建的非常好：

地铁出行方面：目前区域内楼盘依靠的都是地铁1号线，两个项目周边距离最近的都是径河站，其中新城桃李郡在售的三期A地块与地铁站直线距离约200多米，步行过去很便利；都市径水澜苑与地铁站直线距离约300多米，也能步行可达，从径河站出发，往南两站可换乘地铁6号线。

地铁测距图：

地铁实景图：

自驾出行方面，两个项目自驾出行的路线几乎是一致的，都是主要依靠区域内的临空港大道、金北二路等主干道，可选择从临空港大道-金山大道-海口立交上竹叶海立交进入长丰大道高架。

或者进入三环后上额头湾立交（在建）进入南泥湾大道快速路（在建）进入二环，未来通车后，可连接黄海路隧道（已暂停建设多年）直达王家墩东、万松园、中山公园等汉口核心区域。不过不管走哪条路，在区域内都要经过很多红绿灯，出行情况不算理想。

项目未来到达核心道路：

临空港大道实景：

金北二路实景图：

另外区域丰富的田字格路网也在快速兑现，区域内自驾体验感不错。

周边道路实景图：

金北一路实景图：

商业配套方面，目前临空港新城板块属于全新建设阶段，商业配套暂时比较缺乏，目前来说像样点的商业要到吴家山老城区的东西湖中心广场或者海林广场等地，要么就是10公里左右的宜家或东西湖万达广场。

区域内也有一些规划的商业，但要兑现还需要时间。另外区域内的交付小区也都有一些社区底商，慢慢的会形成一定的生活氛围。

东西湖万达广场实景图：

区域内小区底商：

值得一提的是，区域内近期公示了一个商业体的规划，计容总建面约6万方，根据各方消息显示，该商业体大概率是永旺，目前已经在建设中。文中的两个项目与该商业体直线距离约1.6公里。

商业体鸟瞰效果图：

网传的现场施工公告：

教育资源方面，新城桃李郡有自带的幼儿园已经建好，另外两个项目都紧邻区域内的华师临空港实验学校，该学校是九年制公立学校，后期还有高中规划。

根据2024年的划片文件来看，新城桃李郡和都市径水澜苑都对口的是华师临空港实验学校。（对口学校每年都有调整的可能，具体以当年的划片为准）

华师临空港实验学校：

其他配套方面，两个项目的都临近区域内已经建好的樱花溪公园，该公园呈南北延伸贯穿区域，北侧与径河湿地公园相连，南侧直达码头潭遗址公园。

公园实景图：

此外三甲医院协和东西湖医院距离也在两个项目附近，区域内还有东西湖体育中心、文化中心等公共配套。

医院实景图：

“武汉阿松”综合点评：

优势：

1、两个项目所在区域这两年面貌有很大改观，且属于开发区有一定的潜力。

2、两个项目都有实景参考，都市径水澜苑是现房。

3、新城桃李郡折后单价优势非常明显，两个项目都有小户型，门槛不高。

4、两个项目都紧邻九年制学校和公园，也能步行到地铁站，新城桃李郡A地块基本是正地铁口，这一点未来是很占优势的。

劣势：

绝对环线位置还是有一点偏远，远城区，靠近四环了，自驾进三环耗时较长，不过区域内其他盘都差不多这样。

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