重大利好兑现，业主却不开心！

文摘 2024-09-05 23:08 湖北

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因为需要，买房的人总有。各月成交量可能没有以前好，不过以前卖得好的盘，还是卖得不错。以前卖不动的盘，价格击穿底价，也不一定卖得快。

今天看下全市在售楼盘扎堆密度最高区域之一东西湖片区的两个盘，金银湖西岸径河边的武汉二十四城和天赐金龙城。

武汉二十四城销售动态：全盘已推，且已交付，现房，销量霸榜，未备案还有近千套，建面约98-160平毛坯房源，折后约9XXX元/平起。附近硚孝高速金北一路匝道已开通，对于区域自驾出行有明显改善，不过业主也在投诉噪音、车流量大灯问题。（标题所指）

天赐金龙城销售动态：二期已拿证4栋，其中3栋在售，建面约64-119平毛坯房源，折后低至约6XXX元/平起，卖了两年半，终于卖得差不多了。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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硚孝高速金北一路匝道通车

利好东西湖临空港新城交通

武汉二十四城业主却不开心

两个项目所出东西湖吴家山片区，两个项目附近的的金北一路、径河路、张柏路（高架层为硚孝高速），离地铁站较远，自驾方便，此前从区域内自驾进入三环线，需要走金山大道-海口立交进入硚孝高速，海口立交最窄处只有一股车道，比较拥堵，进出快速路并不方便。

周边路况图：

武汉二十四城门口的金北一路近期刚通车了一对上下硚孝高速的匝道。该匝道开通后，区域内自驾上下硚孝高速、前往三环线要便利很多，华润二十四城出门就能上快速路（免费高速段），直通三环线、长丰高架和二环线，不必再从金山大道海口立交进出，同时金北一路车流量可能显著增加。从天赐金龙城出发，也可以沿黄狮海东路（或张柏路）-金北一路在同一个匝道上下硚孝高速，明显节省了出行时间。

地图中的匝道示意：

不过由于华润二十四城距离匝道入口太近，尽出可能还是需要稍微绕行。

从二十四城南区去三环方向导航示意：

从三环方向去二十四城南区导航示意：

本来是对于片区交通大大的利好，但由于建设在了武汉二十四城门口，对于小区也产生了一定不利影响。在武汉城市留言板上，二十四城业主，对于匝道建设却有很多投诉，虽然利好自驾出行，但对于噪音、车流量、大货车、过马路等都有不利影响。

武汉城市留言板上也进行了正面回复：

该项目由省联交投公司建设实施。主要解决临空港新城、径河、金银湖片区车辆经硚孝高速来往主城区的交通问题，及片区车辆集中绕行硚孝高速海口立交的问题，能极大改善本区域内居民出行条件，更好发挥高速公路对地方经济社会的带动作用。经与建设单位核实，按照相关规范要求，建设单位综合考虑新建匝道与海口立交匝道安全净距、桥梁坡长及纵坡坡度、沿线既有住宅小区与高速公路间距等各种因素以后，最终确定采用顺接金北一路互通方案，并已按程序办理方案审批工作。根据规划部门批复的本项目修建性规划内容，在二十四城北区南车行出入口西侧规划有过街天桥一座（本次匝道工程不包括该天桥）。本项目建设实施过程中，区交通运输局积极协调省联交投公司，由其督促各项目参建单位严格按照施工图设计施工，通过设置声屏障等隔音降噪措施降低对周边声环境影响。按要求执行交通组织方案，最大程度减少施工过程中对周边环境产生的不良影响。同时，区交通运输局将积极协调区交通大队，加强对本路段交通秩序管理，并通过优化交通组织实施方案、限制匝道通行货车等有效措施，确保周边企业居民交通出行便捷安全。

图片来源武汉城市留言板：

金北一路实景图：

张柏路实景图：

张柏路为硚孝高速下面的地面层：

金山大道实景图：

硚孝高速转三环线处实景图：

武汉二十四城南区南面道路：

附近海口立交入口匝道实景图：

两盘详情：

①武汉二十四城：

全盘已推且已交付，还有近1000套现房

华润武汉二十四城占地面积约24.3万㎡，总建筑面积约106万㎡，计容建筑面积约74.4万㎡，超高层住宅约35万㎡、高层住宅约31万㎡，容积率约3.06，绿地率约35%，总计5803套住宅房源，共计8861个车位（非人防车位即有产权车位7539个），车位配比约1:1.5。

项目由金北一路分为南北两区，共32栋住宅，其中北区由规划路分为两个部分。目前所有楼栋均已推出，且都已竣备交付，北区、南区尾盘现房还有不少，毛坯销售。

鸟瞰效果图：

总体经济技术指标图下：

（为规划局数据，后期可能有调整）

南区和北区详细经济技术指标截图如下：

（为规划局数据，后期可能有调整）

项目于2021年进行了规划的局部调整，具体情况如下：

沙盘实景图：

截止9月5日，武汉二十四城已备案销售4918套，南区可售460套，北区可售482套。

其中北区A虽然还有120套未备案，但基本都是顶底房源了。目前主要在售的地块是北区22-30号楼及南区。

北区剩余房源主要集中在最晚推出的27、23、29号楼中。27、29号楼大多数房源已备案，23号楼仅备案了几套，都是建面约160平的大户型。

南区未备案房源主要集中在2022年11月推出的5、6号楼中，位置较好，备案单价相对较高。南区最后推出的3、2、1号楼仅剩少量顶级楼层未备案。

南区5、6号楼位于南区中部，均为南北朝向，各楼栋南北都有较为丰富的园林空间，景观视野较好。

南区平面规划图：

整体平面规划图：

南区5、6号楼均为45层，1个单元，6梯6户设计，北侧带连廊结构，包含建面约98-132平房源。北区23号楼为43层，1个单元，4梯4户设计。

户型平层分布示意图：

建面约98㎡，三房两厅一卫

中间户，三开间朝南，北侧带连廊。户型比较方正，南向阳台面宽5.9米。只有一个卫生间。

建面约112㎡，三房两厅两卫

中间户，三开间朝南，北侧有连廊，户型整体比较方正，主卧带独立卫生间，南向阳台面宽约6.4米。

建面约112㎡，三房两厅两卫

边户，三开间朝南，空间布局与112平中间户类似，不过南北通透，舒适度要高，北侧卧室多了一个飘窗。

建面约132㎡，四房两厅两卫

边户，三开间朝南，南北通透，四间卧室，南向阳台面宽约6.5米。

建面约140㎡，四房两厅两卫

边户，这个户型跟上面建面约132㎡户型结构差不多，厨房和餐厅的布局略有差异，面积更大一些。

样板间实景图：

（项目毛坯交付，样板间仅供参考）

武汉二十四城2022年12月23日，一期首批次15栋楼迎来交付。2023年、2024年一直陆续有楼栋迎来交付。从目前竣工备案证来看，项目所有楼栋都取得了竣工备案证，全盘现房了。

2023年11月交付海报截图。

2024年6月南区10栋楼交付。

交付实景如下：（来源于开发商拍摄）

金北一路一侧沿街立面：

径河一侧外立面：

社区主入口大门及水景：

内部园林景观：

单元入户大堂：

在城市留言中关于项目交付质量的反馈，能看到的是只有1户业主反馈漏水问题。更多的问题主要集中在项目距离地铁远，周边公交少。

拿地情况——

武汉二十四城是原华润雪花啤酒厂地块，配合城市旧改，华润雪花啤酒厂进行了搬迁。

2018年5月9日，新雪花啤酒厂已投入生产，相关新闻截图如下：

华润雪花啤酒厂新旧厂位置如下：

2019年12月底，华润置地以底价形式竞得了这块地，分别是P（2019）209号地块和P（2019）210号地块。

P（2019）209号地块最大计容面积为20万方，起拍总价108340万元，起拍楼面价为5417元/平，出让最高价213730万元，最高楼面价为10686.5元/平。最终该地块底价成交，楼面价约5417元/平。

P（2019）210号地块最大计容面积为52.3万方，起拍总价275060万元，出让最高价545010万元，起拍楼面价为5393.33元/平。最终该地块底价成交，楼面价约5393元/平。

②天赐金龙城：

二期已拿证4栋

1、2、5号楼多数已备案

天赐金龙城项目规划总建面约123万方，整体容积率约1.99，分为三期开发，一期已经全部交付，目前还有少量现房在售。目前在售二期。二期分为北区、南区两个地块，其中南区为洋房+叠拼别墅，北区为高层。

二期北区地块规划总建面约20万方，主要由11栋高层住宅、1所幼儿园组成。目前已推出了1、2、5号楼，将于2024年6-9月陆续交房，7号楼已拿证暂未开盘。

二期高层地块比较方正，住宅楼栋均为正南北朝向。在售的1、2、5号楼位于地块的西侧和北侧，7号楼位于小区中间。

二期北地块平面规划图：

截止到9月5日，天赐金龙城期仅剩56套未备案，二期北区地块已备案了324套，还有926套未备案。该项目还有二期南区房源未上架。

二期北区地块拿证的4栋楼中，7号楼没有房源备案，且房源均处于抵押状态，1、2、5号楼中，多数房源已备案，未备案多为顶底房源。

在售的1、2、5、7号楼，均为26层，其中1、5、7号楼为1个单元，2号楼为2个单元，均为2梯4户，包含建面约64-139平户型，房源涵盖范围很大，其中建面约64平的房源基本售罄了。

户型平层分布示意图：

建面约83平，两房两厅一卫：2号楼连廊中间套，两开间朝南，北面对连廊。

建面约93平，三房两厅一卫：2号楼的单元拼接处边户，南北通透，两开间朝南。

建面约97平，三房两厅：5号楼连廊中间套，三开间朝南，北面对连廊，户型整体动静分区。

建面约109平，三房两厅两卫：1、2号楼边户，南北通透，三开间朝南，整体动静分区。

建面约119平，三房两厅两卫：5号楼的东西两端，三开间朝南，且南北通透，户型整体方正，动静分区。

建面约106平三房两厅两卫：7号楼连廊中间户，北边对连廊，三开间朝南，户型方正，南向大阳台。

建面约139平四房两厅两卫：7号楼边户，南北通透，四开间朝南，南向大阳台，功能性不错。

搜索留言板发现，针对该小区也有不少投诉，主要是针对停车费过高、房屋质量等问题。针对部分问题官方回复如下：

留言板截图：

拿地情况——

该项目是2004年武汉市东郊房地产开发有限公司拿下的地块，距今已有19年。前期因为硚孝高速工程项目建设、拆迁退地进展不顺利等问题，建设长期停滞。直到2018年，天赐金龙城项目才正式开始动工，随后2019年开始陆续推出。

销售信息和价格分析：

武汉二十四城尾盘去库存，折后约9XXX元/平起

天赐金龙城折后低至6XXX元/平起，狠卖了一波

1、武汉二十四城推盘节奏非常快，最后一栋高层去年10月推出，目前主要是去库存。该项目前两年也能卖到11000-12000元/平左右，之后一直折后约9XXX元/平起。该项目规划好，兑现快，即使比部分盘贵些，也有人愿意买单。

23号楼都是160平大户型，按折后价计算，1.5成首付还要约22万起，门槛很高。

南区5、6号楼，98平户型，1.5成首付约13.2万起。

23号楼备案价格表如下：

2、天赐金龙城二期只拿了2次证，推了4栋楼，实际3栋楼卖了2年半的时间，仍有不少房源。该项目一期带装修能卖到1.1万/平，二期装修改毛坯，直接降到了约7XXX元/平起，后来特价房又做到了6XXX元/平。项目的区位在东西湖没有太多优势，价格下降也是符合市场趋势的。

最小面积106平户型，按折后价计算，1.5成首付约11万起，门槛很低了。

106平户型与139平户型差价很小。

备案价格表：

3、武汉二十四城从入市开始，就始终霸榜东西湖区，今年1-6月共备案331套，稳居区域第一，7月共备案46套，8月备案20套。

天赐金龙城1-6月共备案86套，1-2月、3月、4月、5月、6月销量分别为15套、13套、18套、23套、17套，7月单月备案了23套，8月备案14套。

4、吴家山金山大道以北区域在售楼盘多达二十个，目前普遍约7XXX-9XXX元/平，靠近金山大道、地铁站的楼盘价格略高。

武汉二十四城折后约9XXX元/平起，天赐金龙城折后约6XXX元/平起，属于东西湖区底价之一，也算是符合市场行情的正常价格。

5、周边二手房小区也是多到数不胜数。

武汉二十四城已有数十套二手房入市，7月成交均价才约6600元/平。

天赐金龙城入市二手房数量较少，不过6月、7月很可能没有成交。

区位、交通和配套分析：

区位方面：三环外东西湖区吴家山片区，金银湖西岸，都临近径河

武汉二十四城和天赐金龙城都位于三环外东西湖区吴家山片区，又属于金银湖西岸区域，与三环线直线距离分别约2.8公里、5.1公里。天赐金龙城更靠近四环线。

两个项目都在硚孝高速西侧，区别在于，武汉二十四城在径河以南，分布在金北一路南北两侧，天赐金龙城在径河以北，位于径河路以南，整体位于武汉二十城以北。

武汉二十四城微观区位：项目包含北区和南区

北侧为径河绿化用地（由华润代建公园）、径河、美联德玛假日等；

东侧为硚孝高速（地面为张柏路）、湖滨小学、祥生柏景湾小区等。

南侧为武汉为明学校等；

西侧为规划绿化用地（北区已建成公园）、金山银湖湾、洺悦御府等；

天赐金龙城微观区位：

北侧为滨河小学、规划的体育用地、径河路等；

东侧为硚孝高速、企业厂区等。

南侧为滨河北路、径河湿地公园、径河等；

西侧为规划建设的海东路、住宅用地等；

周边卫星图：

区位点评：

1、两个项目位于三环外东西湖区吴家山片区，属于远城区楼市板块。武汉二十城更靠近三环，天赐金龙城更近四环。

2、东西湖区吴家山片区，又称为临空港新城（国家级开发区），产业实力雄厚且发展迅速，网安基地建设已成为亮点。吴家山片区金山大道以南为老城区，以北为新城区，二三十个楼盘扎堆，经过多年积淀，成熟社区已非常多，居住氛围浓厚，同时还临径河，径河沿岸多以改造为径河湿地公园，武汉二十四城周边也建成了公园，滨河生态环境相当不错。

3、吴家山片区范围比较大，东西湖万达广场、协和金银湖院区等重量级的生活配套比较分散。金山大道沿线、地铁沿线的地段价值相对较高。金银湖环湖区域范围也非常大，靠近三环的园博园周边地段价值较高。

武汉二十四城体量超过百万方，自建了公园、学校、商业、医疗等众多生活配套，相当于自成一城。不过需要注意的是，目前，两个项目步行距离内没有地铁，东侧临硚孝高速（对紧邻的楼栋会有噪音影响）。

武汉二十四城周边实景图：

天赐金龙城周边城市面貌：

径河湿地公园：

交通方面：距离地铁较远，硚孝高速金北一路匝道开通，利好出行

自驾状况：开头已述。

地铁：武汉二十四城南区距离6号线二期二雅路站和海口三路站直线距离均约1.7公里，实际车行或步行距离2公里以上，而北区距离地铁站更远。天赐金龙城距离更远，不适合坐地铁了。

地铁测距图：

武汉二十四城门口规划有地铁18号线站点，不过地铁18号线是很远期的地铁规划，不靠谱。

规划一张图武汉二十四城附近站点截图：

配套方面：近享径河湿地公园，区域内有东西湖万达、协和金银湖医院等，武汉二十四城引进了长春街·七一学校东西湖分校等

商业：两个项目都有成熟社区底商，武汉二十四城引进了麦当劳等优质品牌。金山大道沿线有东西湖万达广场，硚孝高速可直达武汉宜家荟聚中心。

东西湖万达广场实景图：

宜家荟聚中心实景图：

教育：武汉二十四城对口由开发商代建的九年一贯制公立学校武汉市长春街·七一学校（东西湖分校）。

长春街·七一学校东西湖分校实景图：

天赐金龙城则对口划片旁边的滨河小学、径河中学。（每年对口划片情况以教育主管部门的公告为准）

医疗：金银湖北岸有区域内较好的医院协和金银湖院区。

协和金银湖院区实景图：

其他：两个项目周边大型公共设施配套丰富，主要有金银湖国家湿地公园、码头潭公园、五环体育中心、东西湖文化中心、黄狮海公园、张毕湖公园等。两个项目旁边的径河湿地公园都是建成状态。

除了周边配套外，武汉二十四城还自建了很多配套。武汉二十四城规划有一座约3000㎡啤酒博物馆、3座9班幼儿园、约2万㎡邻里健身中心、约1.3万㎡医疗服务平台、1处约1万㎡公安机构、约2000㎡托儿所、约1.5万㎡商业。

啤酒博物馆（现为营销中心）实景图：

部分商业街实景图：

径河旁边由华润代建的公园实景图：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、两个项目位于吴家山片区成熟区域，周边成熟小区众多，居住氛围不错；另外，区域产业实力雄厚，网安基地属于亮点；

2、两个项目都临近径河，径河沿岸多已改造为了湿地公园，生态条件是优势。

3、武汉二十四城体量超过百万方，自带规划啤酒博物馆、幼儿园、邻里健身中心、医疗服务平台、托儿所、商业等超全配套，代建的长春街·七一学校东西湖分校已开学，整体来看，自成一体，居住品质不错。

4、武汉二十四城旁的硚孝高速金北一路上下匝道已开通，对于2盘自驾状况有明显改善。

整体不足：

两个项目步行距离内没有地铁站点，行政区属于远城区，华润二十四城东侧临硚孝高速、居住可能有噪音。

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