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关注楼市的可能都有印象，最近几年“小体量”楼盘非常常见。为了降低卖地难度，很多优质大地块都切小了卖，很多原来规划带商办的，都直接拿掉商办部分只卖住宅用地。开发商也乐意买“小地块”，资金成本相对较小，开发周期也可以缩短。
于是，目前市面上就有了相当多的“小而精”的楼盘。今天来看下白沙洲的保利新武昌锦园和保利锦上，拿地都在这两三年。
保利新武昌锦园销售动态：共规划3栋楼，2个月内已推1、3号楼，备案显示去化接近90%，116平户型优化后得房率做到了88%，建面约92-116平毛坯房源，折后均价约14500元/平，1.5成首付约20万起。（标题所指）
保利锦上销售动态：共规划有4栋楼，去年上半年就已推完，仅剩约50套未备案，建面约86-113平高层仅剩少量捡漏，带装修约17XXX元/平。
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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两盘详情：
保利新武昌锦园沿用了保利新武昌的案名，实际为2023年12月26日拍得的新地块，紧邻保利新武昌K6地块。项目规划共有3栋高层住宅，容积率约2.07，属于低密社区。目前3栋楼已推出1、3号楼，还剩2号楼未推出，毛坯销售。
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项目3栋楼采用了围合式布局，刚好组成一个小而美的居住组团，社区中央形成了较大面积的集中园林。1号楼南偏西朝向，2号楼基本南北朝向，3号楼南偏西朝向角度较大，接近东西朝向了。![]()
截止7月30日，保利新武昌锦园已备案173套，未备案229套。已推出的1、3号楼共约214套，目前备案显示的去化率已接近9成，实际去化率可能更高。
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5月首开的1号楼，只剩几套顶底楼层房源未备案，6月加推的3号楼，多数房源已备案。![]()
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项目已推的1号楼21层，3号楼34层，都是1个单元，2梯4户结构，包含建面约92平、116平两种三房户型。尚未加推的2号楼为32层，1个单元，3梯6户结构。![]()
建面约116平，3+1房两厅两卫：
该户型为南北通透的边户，优化之后得房率约88%。客厅开间做到了约5.5米，面积约30平，显得相当大。
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该户型为中间户，北侧有连廊。优化之后的得房率也做到了约85%。看起来像116平户型的缩小版。![]()
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营销中心实景：地址在原保利上城营销中心
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工地实景：入口位于复地悦城一期的西侧，未来，会与楚祥大道和光霞路形成一个十字路口。![]()
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拿地信息——
保利新武昌锦园即P（2023）129号地块，紧邻保利新武昌K6地块，2023年12月26日，由武汉林海房地产开发有限公司（保利）底价拍得，成交楼面价约5279.9元/平。
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全盘已推，尾盘在售
保利锦上共由4栋住宅及1栋保障性租赁房组成。目前1-4号楼住宅均已拿证推出，尾盘，带装修销售。预计2025年年中交付。根据规划，该项目总占地面积约1.4万方，总建面约6.4万方，计容建面约4.8万方，容积率约3.49，共499户，停车位共463个，车位比约1:0.93，套均建面约96平。根据平面图显示，项目4栋楼围合式布局，地块整体比较方正，其中，1、3号楼为南偏西朝向，2、4号楼为南偏东朝向。![]()
截止7月30日，保利锦上已备案401套，未备案55套。
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4栋楼中，2023年3月首开推出的2号楼、4月加推的4号楼、6月加推的1号楼，都是高层，都只剩少量顶底楼层房源。2023年3月首开推出的3号楼，为小高层，只有半数房源已备案。![]()
也就是说，项目高层房源已没有多少选择的，目前主要是3号楼小高层还有少量房源在售。
3号楼为2个单元、11层的小高层，一梯两户结构，分布户型为建面约99平房源，公摊约19%左右。（具体公摊值以购房合同中约定为准）![]()
该户型是一梯两户的板式结构，通透性和舒适度优于高层，户型三开间朝南，三个卧室分开设计，整体的功能性不错。除了小高层之外，项目还有以下高层户型：
项目带装修销售，装修标准为3000元/平，配置了全房中央空调，厨房带有洗碗机。据了解，交房时，开发商会将阳台封好，且只算一半面积，无形中又为购房者省了一笔钱。
该项目预计2025年上半年交付。目前四栋楼主体结构均已封顶，2024年4月建设实景如下：
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保利锦上地块为P（2022）027号地块，成交楼面价约9178.3元/平，地价触顶熔断，溢价15%成交，被保利拿下，成为白沙洲单价新地王。1、保利新武昌锦园为今年上半年入市的新盘，共规划3栋楼，已拿证2次，推出2栋，推盘节奏很快。5月30日首次拿证1号楼，5月31日线下开盘，对外宣告售罄，毛坯备案均价约15100元/平，折后均价约14500元/平，开盘时有不少房源13xxx，定价并不高，折扣也很小。6月6日第二次拿证3号楼，备案均价持平，直接平推。一个多月也卖得七七八八了。![]()
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按折后价计算，保利新武昌锦园1.5成首付约20万起，这比前两年白沙洲上车门槛低不少了。
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从3号楼备案价格表来看，92平户型单价略高于116平户型。![]()
2、保利锦上去年上半年就已经推完了。4栋楼共拿证3次，高层带装修备案均价约21500元/平、22000元/平。高层折后均价约17xxx元/平，有一定折扣，相比前期有一定幅度下调，前期不少房源曾卖到过2万/平左右。![]()
保利锦上带装修销售，地价和定价都比保利新武昌锦园要高出不少，高层86平小户型已基本售罄，小高层99平户型1.5成首付需要约34万起。![]()
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3、洪山区1-6月销量排行榜，保利新武昌锦园共备案90套，位列第9，只卖了不到2个月。保利锦上1-6月共备案100套，位列第5，已是尾盘，价格也相对不低，销量很不错了。![]()
4、白沙洲三环内在售楼盘已经不错了，目前价格约13XXX元/平起，相对前两年回调了不少。保利品牌深耕白沙洲，认可度很高。保利新武昌锦园作为新盘，属于供应主力之一，入市价格与老盘旗鼓相当，卖得好也算必然。![]()
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5、2.5环白沙洲周边在售商品房二手房小区已不少，多数均价在1.5-1.7万/平之间。![]()
保利新武昌临近张家湾地铁站的K4地块、K5地块6月成交均价分别约1.6万/平、1.42万/平。![]()
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保利锦上旁边的万科云城6月成交均价约1.42万/平，回调了不少。![]()
区位、交通和配套分析：
区位方面：2.5环白沙洲门户地段，临近白沙洲大道，保利多盘城成熟扎堆
保利新武昌锦园和保利锦上都位于洪山区白沙洲2.5环位置，与二环线直线距离分别为3.3公里、4公里。两盘都在2.5环杨泗港快速通道以北，该地段被认为是白沙洲门户地段，保利旗下多盘扎堆于此，居住氛围比较成熟。![]()
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具体区位在于，保利新武昌锦园位于白沙洲大道以东，临近白沙洲大道高架与杨泗港快速通道高架交汇处。保利锦上位于白沙洲大道以西，万科云城东北。
北侧为还建小区烽火祺福青塆、保利新武昌K6地块等；东侧为保利新武昌K6地块、复地悦城一期等；南侧为复地悦城一期、杨泗港快速通道等；西侧为八坦公园、张家湾中学等。![]()
北侧是规划道路、住宅及规划用地（白沙洲都市工业园区已拆迁）等；区位点评：
1、这两盘都位于白沙洲三环内，白沙洲片区经过一轮快速发展，目前各项优质配套基本都已集中兑现，居住环境也有明显改善。两盘都位于2.5环门户地段，环线占优，开发较早，大型小区较多，居住氛围不错。![]()
2、两盘都临近白沙洲大道高架和杨泗港快速通道，无论是前往武昌核心，还是过江去汉阳，自驾出行比较便利。保利新武昌锦园与地铁5号线张家湾站直线距离较近。3、保利新武昌锦园西侧紧邻八坦公园，是比较大的一个特点。4、保利锦上东侧有加油站，与地铁5号线站点有一定距离，周边还有部分待开发都市工业园区，城市界面有待提高。白沙洲大道及高架：
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交通方面：与周边地铁站（含在建）直线距离约800米内，自驾有白沙洲大道高架和2.5环杨泗港快速通道
地铁：保利新武昌锦园与地铁5号线张家湾站直线距离约500多米，实际步行距离略远。保利锦上与地铁5号线张家湾站直线距离约700多米，与在建地铁11号线四期江国路站直线距离约600多米，因为没有直达的道路，步行距离估计要远一些。![]()
自驾：自驾出行算是两个项目的优势，因为临近白沙洲大道和杨泗港快速通道。白沙洲大道直达武昌核心区域，通过中山路连接友谊大道，高峰期有部分拥堵。
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白沙洲大道高架实景：
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商业：保利新武昌和旁边的保利上城都是板块大体量社区，自带社区商业已相当成熟。保利上城还有约12万方保利悦荟广场（含多栋公寓）计划下半年开业。保利锦上旁边的万科云城，也有不少成熟社区商业。
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另外，白沙洲板块已有龙湖白沙天街、洪山万科广场等大商业开业。两个项目与这些大商业直线距离都不远。![]()
教育：周边中小学教育资源丰富，主要有洪山十小、张家湾小学、致远小学、洪山十一小、张家湾中学等。张家湾中学：
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根据2024年洪山中小学服务范围，保利新武昌前期和保利上城都对口划片洪山十小。保利锦上旁边的万科云城划片致远小学。（对口划片情况每年可能都有调整，具体以教育主管部门的公告为准）![]()
万科云城本来规划一所小学，不过因为片区小学够用，该校拟变更为初中。这对片区来说算是一个利好。![]()
医疗及其它：白沙洲板块目前已有武汉大学人民医院洪山院区、湖北省妇幼洪山院区等，直线距离都在2公里左右。![]()
保利新武昌锦园紧邻的八坦公园，内有篮球场和儿童、老人游乐设施。![]()
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1、两盘均位于白沙洲三环内，属于门户地段，环线位置在白沙洲占优。白沙洲区域近些年利好兑现较快，城区面貌已有极大改观。2、白沙洲板块目前商业、医疗配套已相当不错，宜居氛围还行。3、保利新武昌锦园户型设计有亮点，目前价格也不高。
4、保利央企品牌很稳。
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③购房有风险，出手需谨慎，本文仅提供楼盘信息参考，不代表本文推荐该项目，无法代替购房者进行购房决策，请购房者到项目现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策。
