价格惊人!

文摘   2024-09-01 23:16   湖北  

目前,盘龙城市场的楼盘想要卖得好,必须要在价格层面做文章,今天就为大家介绍一个盘龙城折扣力度大、同时也卖得很好的楼盘——坤合云海城,和它旁边的山海观的情况。

坤合云海城动态:主推8号楼106-139㎡毛坯房源,折后6xxx元/平,还有车位抵用券,7月排名黄陂区新房销量第一名。(标题所指,具体实时价格请以售楼部为准)

山海观动态:主推20-23号楼94-138㎡毛坯房源,现房,折后8xxx元/平。

PS:本文为第三方出品的信息参考,涉及同片区的2个楼盘,非营销广告,未与开发商核对,尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势,本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险,请谨慎核查。

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两盘房源情况:

①坤合云海城
已有4栋楼交付,共推出6栋高层

规划方案显示,坤合云海城规划有15栋21-48层高层、超高层,3栋6-11层多层住宅,还包括酒店、超市和幼儿园。目前1-4号楼已基本售完并交付,目前在售6、8号楼

鸟瞰图:

沙盘:


坤合云海城总占地面积约11.2万方,总建筑面积约54.2万方,住宅建筑面积约34.1万方,酒店建筑面积约1.36万方,商业建筑面积约1.73万方,容积率约3.45,绿地率约35%,总计2862套房源,共计4471个车位,车位配比约1:1.56,住宅户均建筑面积约119㎡

经济技术指标如下:

截止2024年8月26日,坤合云海城一期已备案销售993套,可售631套。

从楼栋情况来看,1-4号楼已基本卖完,6号楼也已基本卖完,剩余8号楼房源较多。

目前主推的8号楼为33层、2个单元、2梯4户。

建面约106㎡ 三房两厅两卫

连廊中间户,三开间朝南,户型方正,依靠北侧连廊可实现室内通透效果,主卧带独立卫生间。

建面约115㎡ 三房两厅两卫

两个单元链接处边户,两开间朝南,南北通透,南北长进深,户型利用率较高,两间卧室在北侧。

建面约123㎡ 三房两厅两卫

西侧边户,南北通透,三面采光,双阳台。

建面约139㎡ 四房两厅两卫

东侧边户,两开间朝南,南北通透,三面采光,东面大阳台。

坤合云海城1-4号楼已交付,竣工备案证如下:

开发商拍摄交付实景图如下:

在武汉城市留言板中关于坤合云海城的留言不多,只有21条。

从公开渠道未查询到坤合云海城拿地信息。根据网站详情页显示,项目开发商为黄陂区城建投资开发有限公司(简称黄陂城投),隶属于黄陂区国资委。
黄陂城投多年来已发展成为土地开发的经营主体、城市重大基础设施项目的建设主体、国有资产的管理和运作主体及政府项目的投资主体,是黄陂区内城市建设、运营、发展的投融资平台企业。区别于一般的开发商,黄陂城投是名副其实的城市资源运营商。

黄陂城投先后承担了多个市政重点工程项目的建设和实施,包括木兰大道美丽乡村连绵带建设项目、木兰乡军运会亮点片区项目等。

除坤合云海城之外,黄陂城投还在筹备横店项目和长江新区坤合长新城项目。

②山海观
全盘已推,尾盘,现房

山海观占地面积约18.6万方,总建筑面积约54万方,容积率约2.87,绿化率约40%,整体车位配比约1:1.2,包含高层+别墅。共分为五期开发,全盘已推,1-4期已基本售完,五期高层20-23号楼共4栋,目前已全部推出,现房在售,同时还有洋房和别墅待售。


(备注:以上效果图楼栋编号与规划平面图楼栋编号或有出入,具体以规划平面图为准)


项目分期示意图:


从规划平面图来看,山海观五期共规划了4栋高层、4栋6层洋房和16栋3层别墅。


山海观项目整体总用地面积188403.99平方米。其中五期规划总建筑面积约164709.68平方米,地上计容建筑面积112739.10平方米。高层住宅建面约7.9万方,低层住宅约1.8万方,花园洋房约1.45万方。共包含约941套房源,约1127个车位,其中有71个地面车位,车位配比约1:1.19。


山海观五期地块沿湖分布,沿着汤仁海沿岸都是别墅和洋房,高层分布在项目西边,靠近机场高速分布,东侧和南侧视野较好。西侧的20、23号楼基本呈南北朝向,东侧的21、22号楼是东南朝向,为了顾及到东侧的观湖视野。


从放大的平面图来看,高层都采用了连廊设计。


目前主推五期21-23号楼,其中21、22号楼户型分布相同,均为一个单元,2梯4户设计,包含建面约110平、138平两种户型,21号楼25层,22号楼26层;23号楼和20号楼均为34层,两个单元,2梯4户设计,户型略有差别,23号楼包含建面约96平、98平和118平三种户型,20号楼包含94平、98平和110平三种户型,20号楼户型面积相对23号楼要小。所有楼栋单元北侧都带有连廊结构。

其它示意图:

截止2024年8月26日,山海观已备案销售4153套,可售515套,目前在售的5期已售554套、可售316套,但剩余高层房源并不多。

从楼栋情况来看,20、23号楼已基本售完,目前高层房源在21、22号楼内。

建面约98平户型,三房两厅一卫

该户型位于23号楼连廊中间户,北边对连廊,局部南北通透,北边空间私密性有影响;该户型三开间朝南,南向大阳台,户型较方正,动静分区较好,但过道有一定浪费面积。


建面约96平户型,三房两厅一卫

该户型位于23号楼单元拼接处的边户,南北通透设计,两开间朝南,南向阳台及多个飘窗,有一定优化空间,同等面积做边户还是比较不错的,因此也是单价较高的户型。


建面约110平户型,三房两厅两卫

该户型位于21、22号楼连廊中间户,北边对连廊,局部南北通透,但北边的空间私密性有一定影响,户型方正,三开间朝南,动静分区较好,但过道有浪费面积;南向大阳台,主卧带有独立卫浴。


建面约110平户型,三房两厅两卫

该户型位于20号楼边户,两开间朝南,虽然只有两开间,不过南北通透,舒适度相当高,餐客厅连接书房,室内空气对流较好,整个户型空间利用率较高。缺点是大门对着公卫。


建面约118平户型 三房两厅两卫

该户型位于23号楼边户,南北通透设计,两开间朝南,主卧独立卫浴,南北双阳台,三个房间分开布局,没有做动静分区,但室内无浪费面积,且三个房间之间互不干扰。


建面约138平户型 四房两厅两卫

该户型位于21号楼边户,南北通透设计,两开间朝南且三面采光;南向大阳台,主卧独立卫浴设计,没有浪费面积,但南北进深较长,也是目前比较主流的边户设计。


山海观全盘已交付,五期竣工备案证如下:

1期实景图:

4期实景图:

从武汉城市留言板的信息看,暂无关于山海观五期质量问题的投诉。



价格和销售信息分析:
坤合云海城靠低价突围,很热销
山海观高层尾盘阶段,但销量也OK

1、2024年1-6月,坤合云海城备案销售111套,列黄陂区第三,是区域热销楼盘。2024年1-6月,山海观销售61套,列黄陂区第十一,销量也OK。

2024年7月,坤合云海城备单月案销售58套,列黄陂区第一,相当牛。2024年7月,山海观销售8套

2、坤合云海城热销的核心原因就是价格便宜,目前折后6xxx起,还送车位抵用券。具体实时价格请以售楼部为准


坤合云海城最近一次取证是2024年5月底,备案价11304元/平。但实际售价的折扣力度超大。项目2021-2022年时,首开约9500元/平,均价长时间卖到1万/平左右。


项目单价最高的是建面约138㎡边套,中间套价格率低于建面约138㎡边套。单价随楼层增加而增高至27层再递减(总33层)。
项目实际首付仅约10万左右。

3、山海观高层最后一次取证是2022年9月底,高层备案价11375元/平,目前折后均价约8xxx元/平。后面取证的房源都是别墅和洋房。山海观一期到三期带装修销售,从四期开始装修改毛坯。

最后一次取证的两栋高层,22号楼的单价明显高于20号楼,原因是更临近别墅区。型方面,20、22号楼均是单元边户价格高于中间户,20号楼最小面积94平户型并不便宜。最高价都出现在次顶楼。



目前折后首付约10多万。


4、盘龙城目前多数楼盘是折后7xxx-8xxx元/平,坤合云海城6xxx元/平的特价房可以称得上价格残暴。

片区楼盘分布图:

山海观二手房挂牌价约9321元/平,近半年成交价约7447元/平。

区位分析:

三环外,盘龙城片区


1、这两个项属于黄陂区,是远城区,楼市板块归属于盘龙城,距离三环线直线距离约6.5公里,离汉口二环线直线距离约9.4公里,相当于汉口3.5环位置。


2、这两个盘临近规划的武汉空港国际商务新城,但因为主力开发这个新城的绿地经营状况不佳,所以这个新城规划基本处于半停滞状态。


3、两项目附近有汤仁海和露甲山,周边也有如巢上城这种已建成的成熟小区,居住环境还不错。


坤合云海城微观区位:
北侧为汤云海路、巢上城幼儿园、盘龙城三小、巢上城御墅
南侧为露甲山、山海观等;
西侧为明想青年汇、机场高速
东侧为汤云海西路、汤仁海

山海观五期微观区位:

北边是山海观三期住宅,露甲山等;

西边是机场高速

南边是汤仁海湖

东边是汤云海西路、汤仁海湖


周边实景图:







交通出行情况:
周边有快速路(需绕行) 步行距离内有地铁

自驾:这两个盘自驾进入汉口主城区有两种方式。第一种是从项目北侧的汤云海路向西行驶约600米,再沿着航城东路向北行驶约1.3公里驶入航城大道,再向东行驶约600多米进入空港立交后驶入机场高速,这种方式需要绕行。

第二种是从项目北侧的汤云海路向东一直行驶至盘龙大道,然后从盘龙大道一路向南过盘龙城大桥,进入东西湖区宏图路再向南可以驶入三环线或江岸区。项目周边的近期的利好规划是有在建的航城大桥,可以通往东西湖区。

周边路况:

汤云海路实景图:

周边道路:

空港立交驶入机场高速处实景图:

周边盘龙大道城市界面:

地铁:山海观距离地铁7号线北延长线即前川线汤云海站约1100米,坤合云海城距离地铁口约600多米。

汤云海路站实景图:

商业:坤合云海城自带较大体量的超市和酒店商业规划,目前已在建,两项目可以通过公共交通或自驾的方式前往区域内的奥特莱斯、德成生活中心等大型商业体。

周边社区底商:

教育:两项目均对口盘龙城三小(佰昌小学)。此外周边有多处规划教育用地。

小学实景图:

医疗:项目距离黄陂区人民医院盘龙城分院约3公里。盘龙城新开了武汉一医院盘龙城院区,但距离两个项目很远。

其他:项目周边有露甲山、汤仁海等自然配套资源。

“武汉阿松”综合点评:

优势:
1、两项目一线临湖,坤合云海城距离地铁不算远;
2、两项目都有交付实景可参考
3、坤合云海城价格很有吸引力。

劣势:
区域楼市认可度一般。山海观距离地铁在1公里以上。

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