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光谷房价前两年站上过3万+，目前各板块新房价格相对高峰期基本都砍了不少，相对前两年，今天买房确实要划算得多。光谷核心在售楼盘数量已不多，价格调整到位之后，各盘生存状态如何。
今天来看下光谷一路沿线的光谷中央公园和融创光谷壹号院。
融创光谷壹号院销售动态：该项目已推出1、2、8号楼3栋高层，建面约105-139平带装修房源，一度折后约26000元/平，近期传出将收回折扣。还有1栋别墅已推出。该项目所在地块的开发非常曲折，目前融创股权占比仅约10%！项目入市2年多，仅备案51套，今年至今仅备案2套，已有部分房源处于cha封状态。（标题所指）
光谷中央公园销售动态：该项目于1月初首开，线下开盘大卖，1-3月共备案166套，领跑光谷，目前已推出3、5、11、12、2、6、8、15号楼共8栋，建面约96-143平毛坯房，折后约19000-23000元/平，销量和价格都比较稳定。（与标题无关）
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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融创光谷壹号院和融创武汉桃花源虽然名字不同，但是基本可以看做同一项目，一个指的是高层区，另一个指的是别墅区。
再看，武汉凯喜雅开发的地块，共由9栋高层、小高层和大量2-4层别墅组成。
武汉凯喜雅项目规划总用地面积约28.3万方，居住用地面积约28万方，总建面约57万方，容积率约1.25，绿地率约40.5%，规划总户数约2159户，地下停车位约3497个，车位配比约1：1.6。户均建面约156.8平。（由于该项目别墅占比较大，所以户均建面并不代表高层）
效果图放大：
从平面图上可以看到，武汉凯喜雅项目的小高层和高层主要集中在地块西侧，中部和东部都以别墅为主，小高层和高层均为西南朝向，别墅为西南和东南朝向。地块红线内还包括了湖和绿地两个限建区。
湖北迁建开发的项目，共由7栋高层、小高层和大量2-4层别墅组成。该地块规划总用地面积约29.6万方，居住用地面积约14.6万方，总建筑面积约24.4万方，容积率约1.03，规划总户数约1048户，地下停车位约1514个，车位配比约1：1.4。户均建面约138.6平。由于该项目别墅占比较大，所以户均建面并不代表高层。
从平面图上来看，湖北迁建项目的小高层、高层和别墅大部分集中在整个地块东侧，小高层和高层位于东北处，还有少量别墅位于地块南端。高层与别墅群之间是规划的公园用地，7栋高层均为东南朝向，别墅群为正南北朝向，地块南端别墅有的是东南朝向，有的是西南朝向。
项目目前主要开发和在售的是凯喜雅地块，其中，融创武汉桃花源主打叠墅与合院类产品，光谷壹号院则主打高层产品。目前融创光谷壹号院已推出1、2、8号楼高层，融创光谷桃花源已推出叠拼别墅C8号楼。
其中1、2号楼位于地块南部，8号楼则在地块中间，东侧均为大量别墅区，高层的景观视野还不错。
1、2号楼均为17层小高层，1个单元，两梯四户结构，分布户型为建面约105-136平；8号楼是31层的高层，1个单元，两梯四户结构，分布户型为建面约108-139平房源。
典型的连廊中间套户型，三开间朝南，北部房间对连廊，私密性一般。
南北通透的边套，三开间朝南，南向双联阳台，整体结构不错。
项目带装修销售，装修标准包括中央空调、地暖、新风系统三大件。
拿地信息——
该项目所在的光谷荷叶山地块可以说是武汉神地之一，2003年武汉凯喜雅飞翔房地产开发公司取得该地块土地开发权，开发指标约80万方。
2006年，浙江丝绸集团整体改制，该房企准备把光谷荷叶山地块退掉变现。2010年北京华业参与开发，拟打造华业玫瑰麓湖，后由于无证施工被叫停。
2017年11月16日，融创入主湖北迁建王家墩投资建设开发有限公司，从而获取其名下荷叶山庄33万方土地操盘权，2018年5月底，融创旗下武汉凯喜雅飞翔房地产发生工商变更。
该地块因历史遗留问题（违建、股权变更、官司缠身）分割成428亩、499亩两个土地证：分别在武汉凯喜雅飞翔、湖北迁建王家墩两公司名下。
2022年年初，天眼查得知武汉凯喜雅和湖北迁建王家墩公司均为融创子公司。
之后融创也出现资金问题，该项目的开发再次遭遇红灯。2023年初，东方资产完成对融创武汉桃花源&光谷壹号院两大项目约33亿的首批注资。
根据规划，项目用地面积约5.7万方，总建面约18.6万方，容积率约2.4，居住户数约1116户，地下机动车停车位约1372辆。项目户均建面约114平，车位配比约1:1.22，停车位数量适中。
建面约96平三房两厅两卫：
建面约143平 四房两厅两卫：
项目毛坯销售，示范区展示面比较丰富，且样板间也均已开放。
通往地下车库的通道。
车库内部实景：
据置业顾问介绍，该项目预计2025年交付，目前尚处主体建设阶段。（具体交房时间以项目后期官方通知为准）
项目建设实景：
（2023年12月）
2023年6月30日，P（2023）028号光谷荷叶山路地块即光谷中央公园项目，由武汉润置房地产开发有限公司（华润置地）15.036亿元竞得，楼面价11024.75元/平，溢价率10.27%。
价格和销售信息分析：
光谷中央公园毛坯房约18500元/平起，销量和价格稳定
融创光谷壹号院一度带装修折后约26000元/平，近期传出基本不打折
1、光谷中央公园2024年1月5日首开，毛坯销售，备案均价约23197元/平，据悉折后约18500-23000元/平，折扣比较小。至今共拿证3次，推出了6栋高层和小高层，目前销量和价格都比较稳定，折扣幅度也没怎么变。
该项目高层最小面积约96平，按折后价计算， 两成首付约36万起，1.5成首付约27万起。
2、融创光谷壹号院的高层2022年4月就首次拿证了，目前取证两次，高层推了3栋，带装修销售，备案均价都在约30700元/平左右，前年基本没什么折扣，奈何光谷房价跌幅开始加大，融创资金链紧张，一度打折到约约26000元/平。不过，据爆料，该项目不再大幅打折，收回折扣，据说是为了维持较高的资产定价，不管是工抵还是cha封的话也有个较高的评估价格。或许是准备未来建成现房之后，再发力销售吧。
光谷中央公园和融创光谷壹号院位处光谷一路沿线，相对关山大道，地段处于弱势，但品质有优势，销量和价格还是站住了。
光谷核心楼市地图：
区位方面：三环内光谷核心区域，光谷一路沿线，周边成熟且宜居
光谷中央公园微观区位：
北侧为铁路线、恒大华府等；
西侧为文豪广场、光谷八小、光谷一路等。
南侧为孙家山、湖北体育职业学院、高新大道、国创光谷上城等；
1、这两个项目均位于光谷三环内，光谷核心区。光谷核心区经过数十年的发展，区域已相当成熟，区域价值较高，远高于同环线的四新、白沙洲等其他片区。
2、周边成熟社区不少，生活配套比较齐全，可以辐射关山主轴相关配套。此外，周边有马鞍山森林公园，还规划有荷叶山公园，有一定生态资源。
3、这两盘与关山大道和光谷广场略有距离，靠近三环，在光谷三环内相比，区位优势不算明显，周边规划利好有限。好在，它们距离光谷东比较近，可以辐射光谷东相关利好。
4、从微观区位差异来看，光谷中央公园紧邻光谷八小，周边成熟小区较多，更有居住氛围，不过该项目北侧紧邻铁路，存在一定不利因素。
5、融创光谷壹号院周边还有部分空地，不过该项目内部还规划有公园，未来生态环境不错，开发周期很长，需要较长时间等待，项目东侧则是三环线和铁路。
周边蓝光小区实景图：
周边荷叶山路实景图：
融创光谷壹号院周边实景：
交通出行：融创光谷壹号院近湖口地铁站，光谷壹号院与地铁2、11号线站点直线距离约1.2-1.4公里，自驾近三环线、高新大道
自驾：两个项目经光谷一路都能方便通往高新大道，沿高新大道可上雄楚高架前往武昌或者走光谷大道高架、东湖隧道去徐东，还可直接上三环线，也可以通过珞喻东路往关山大道和光谷广场方向，出行路网还是比较丰富的。不过从二环方向沿雄楚大道高架下桥后，根据目前交通管制方案，不能左转进入光谷一路至项目，需要右转再掉头绕行，不太方便。
周边路网示意图：
配套方面：周边各项配套都比较成熟
周边生鲜市场：
教育：周边有光谷八小，光谷二初等，其中，光谷中央公园与光谷八小仅一墙之隔。
根据2024年学校划片，周边的万科嘉园、蓝光COCO等均划片光谷八小，光谷八小主要划片武汉光谷二初。（备注：学校划片每年都有变动，具体以当年为准）
医疗及其他配套：两个项目可享光谷核心区域的湖北省中医院、关山大道的光谷三医院，以及高新大道上的同济医院光谷分院和省妇幼光谷分院，直线距离约2-3.6公里左右，距离都不算远。
另外北面有马鞍山森林公园，附近还有规划的荷叶山公园，生态资源不错。
周边医院、公园测距示意图：
1、两个项目都位于光谷三环内，属于光谷核心板块，还能辐射到光谷东的部分利好。
2、周边有不少成熟社区，教育、交通、医疗等生活配套都很成熟。
3、光谷中央公园是华润置地开发，品质展示不错，户型面积适中，且门槛相对不高。
整体不足：
1、光谷中央公园北侧紧邻铁路，可能会有些影响，距离地铁不算近。
2、融创光谷壹号院给购房者的安全感不足，交付时间较晚，价格偏高。
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