后湖楼盘很多，但境遇大不同，今天就为大家介绍两个后湖楼盘，分别是保利云璟、武汉城建星河2049星里城！
武汉城建星河2049星里城最新动态：全盘已推，目前主推81-141㎡毛坯现房，特价房折后12xxx元/平起。（标题所指）
星河2049一期对口小学为岱山小学，岱山小学对口堤角中学，都是很一般的公立学校。但因目前对口学校周边道路配套情况不完善，目前经申请且到业主家实地家访考察后，统筹到育才可立小学就读。武汉城建星河2049星里城参照一期，目前统筹到育才可立小学就读。
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保利云璟最新动态：目前主推1、2、8号楼建面约98-116㎡带装修房源，特价房12xxx起。预计2024年12月底交付，有可能提前交付。
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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两盘楼盘详情：
武汉城建星河2049总体量接近百万方，其中一期K1地块已售罄并交付。二期武汉城建星河2049星里城（K2地块）于2022年7月首次开盘，截至目前全盘已取证，并已交付。武汉城建·星河2049·星里城规划总占地面积约2.89万方，总建筑面积约13.89万方，计容建面约9.94万方，住宅建筑面积约9.64万方，容积率约3.44，绿地率约30%，总户数818户，停车位987个，车位比约1:1.2。共规划有6栋住宅，1栋独栋商业，全盘已推。项目目前主推建面约81-141㎡毛坯房源，平销中。项目6栋楼南北两排各3栋，呈围合式布局，1、2、3号楼均位于南向第一排，楼间距开阔，采光好，5号楼位于东北角，除1号楼为西南朝向外、其余楼栋均为东南朝向。从日照分析图上看，项目1-3号楼即使大寒日1楼能达到5个小时以上采光，北面的5-7号楼可以保持2个小时以上采光，整体日照时长还是有保障的。
截止2024年8月26日，武汉城建星河2049星里城共备案销售511套，可售307套。从楼栋情况来看，2、5号楼已基本售完，剩余楼栋以边套大户型为主。![]()
1、2号楼中间户，两开间朝南，北侧为连廊，依靠北连廊可实现户内通透性，全明无暗房，套内空间利用很充分，不过北侧房的采光和私密性一般，是入门级的刚需小户型。1、2号楼边户，3+1开间朝南，南北通透，动静分区，户型方正，公卫干湿分区，主卧带独立卫生间。因为是毛坯交付，这个盘也可以改造成四房。3号楼中间户，三开间朝南，户型方正，动静分区，主卧带独立卫生间，南北通透，南向大阳台，北侧对着连廊，依靠连廊有一定通透性，不过北侧房采光和私密性一般，是目前市面上比较标准的连廊中间户。3号楼边户，户型方正，南北通透，三开间朝南，南向大阳台，动静分区，主卧是带独立卫生间和衣帽间的套间设计，总体来看这个户型还是非常不错的。5、6、7号楼中间户，三开间朝南，户型方正，动静分区，依靠连廊有一定通透性但北侧房的采光和私密性一般，主卧带独立卫生间。是市面上比较常见的连廊结构。5、7号楼边户，整体结构跟上面约102㎡的差不多，但因为是边户，所以北面没有连廊，是纯南北通透的，北侧房也没有连廊干扰私密性和采光的问题，同时面积更大，因此居住舒适度、空间感也更强。6号楼边户，三开间朝南，南北通透，主卧带独立卫生间，动静分区，客厅尺寸感很不错，有较长的走廊。武汉城建星河2049星里城已于2024年6月交付，竣工备案证如下：
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武汉城市留言板中暂无关于武汉城建星河2049星里城交付质量问题的投诉。
拿地信息：2016年1月26日，武汉地产集团（现属于武汉城建集团）控股旗下的武汉祥悦房地产开发有限公司以底价33.511亿斩获武汉江岸区岱山村P（2015）184号、P（2015）185号、P（2015）186号三宗城中村用地。三宗地分别对应为江岸区岱山村的A包、B包、C包。其中，A包和B包为住宅用地。
星河2049一期，为P（2015）184地块A包K1-1地块。上文公示的星河2049星里城，即为P（2015）185地块K2-1地块。该项目由武汉地产控股开发，2020年9月，武汉地产集团、商务区集团（中城）、武汉建工集团等多个企业合并在一起，组成武汉城建集团。武汉城建集团实力雄厚，于2020-2022年连续三年摘得武汉商品房销售金额桂冠。②保利云璟：
仅开盘两次，共推出了3栋楼
保利云璟占地面积约4.96万方，总建筑面积约25万方，计容建筑面积约18万方，容积率约3.61，共约1531套房源。规划8栋住宅，已有1、2、3、8号楼取得预售证，但3号楼还没推出。
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目前主推1、2、8号楼，1、2号楼位于小区南边，北边正对着小区园林，楼间距超100米，南边是三环；8号楼位于小区地块西侧，南边是幼儿园和三环线，西边是还建小区。南向视野都还不错，但是也有三环线的噪音干扰。
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近期现场沙盘模型：
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前期现场沙盘模型：
项目2021年9月首开，截止2024年8月26日，保利云璟共备案销售75套，可售1456套。
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1、2、8号楼均为两个单元，其中1、2号楼为26层，3梯6户设计，包含建面约104、116平两个户型。8号楼为33层，2梯4户设计，包含建面约98-111平户型
该户型位于3、8号楼连廊中间户，三开间朝南，北边对连廊，可以达到局部通透，但北边的空间私密性会有一定影响；该户型比较方正，动静分区较好，南向连接客厅和卧室的大阳台，采光面较大，但过道有点浪费面积。
该户型位于1、2号楼的边户，南北通透设计，三开间朝南，南北双阳台；户型很方正，动静分区不错；每个卧室都有飘窗，有较多可优化空间，主卧带有独立卫浴和衣帽空间，私密性和舒适性都不错。该户型位于1、2号楼连廊中间户，北边对连廊，局部南北通透，三开间朝南；户型方正，动静分区较好；南向有连接客厅及次卧的大阳台，主卧有独立卫浴和衣帽空间，功能性很强。保利云璟是于2012年1月27日出让的江岸区三金潭村P(2011)242号地块，被武汉世纪泓博房地产开发有限公司以6.41亿拿下，楼面价约1900元/平。该地块包括K1、K2地块，整体位于汉口后湖板块三金潭立交东北角，金桥大道与三环线之间交汇处，临近市民之家。在2016年时，朗诗以小股操盘、代建的方式参与项目K2地块的开发，开发了泓博朗诗悦府一期，后来被全部团购了。武汉世纪泓博房地产开发有限公司为武汉本土企业。如今K1地块将由武汉保利一起开发，案名保利云璟。武汉世纪泓博房地产开发有限公司股东信息显示，保利占股60%。保利现在目前统称保利发展，其中参与开发本项目的是武汉保利（俗称保利地产，区别于保利置业），是央企，品牌实力还是不错的。1、在2024年1-6月江岸区销量排行榜中，武汉城建星河2049星里城备案销售了82套，排行江岸区第十；在2024年1-6月保利云璟备案销售了21套。![]()
在2024年7月江岸区销量排行榜中，武汉城建星河2049星里城和保利云璟均备案销售了4套。2、保利云璟是在2021年9月份首次拿证，备案均价约21262元/平，含3000元/平装修，然后在2022年3月份第二次拿证，备案价下调了962元/平，依旧是带装修，此后至今便再无取证加推。保利云璟首次开盘是有折扣的，当时开盘折后价格在19000元/平的价格。后来随着市场的变化，折扣情况也一直在做调整，卖过均价约16500元/平，如今12xxx元/平起，但销量还是没什么起色。关于现在12xxx元/平售价的事情，还有一个小插曲，股东之一的武汉世纪泓博房地产开发有限公司在2024年3月给保利武汉发函表示对降价到12xxx元/平的事表示极为震惊，具体如下图。从备案价格表来看，2022年3月即项目最近一次拿证的3、8号楼整体均价相当。因为实际销售折扣力度很大，备案价没什么参考意义。以折后价测算，折后首付约20多万起。3、武汉城建星河2049星里城2022年7月首次取证，2023年4月最后一次取证。目前特价房折后均价约12xxx元/平起。项目在一期时带装修约18000元/平，二期星里城入市后改毛坯了，价格也有明显下降。最后一次取证的5、6号楼边户价格高于中间户小户型，房屋单价随楼层增高而增加至最高单价5号楼33层（总层高42层）和6号楼37层（总层高45层）后再逐层递减。因为有建面约81㎡小户型，所以实际折后首付约20多万起。
4、后湖多数盘12xxx-18xxx，装修盘也有2万+的，两项目12xxx元/平起基本是片区最低价。星河2049虽然在后湖片区中区位属于相对较弱的，因此也是片区底价。保利云璟由于在三环外，还有重大噪音干扰，所以便宜也没有优势。片区内龙湖清能天曜目前还卖23XXX起，比星河2049贵了1万多/平。星河2049一期的开发商带装修二手房挂牌价约17955元/平，近半年成交均价约14550元/平。保利云璟隔壁的泓博朗诗悦府二手房挂牌价约14941元/平，无近半年成交均价记录。![]()
这两个项目位于三环内江岸区后湖片区，也都是距离三环较近的，两项目距离三环线直线距离约1公里。江岸区是武汉比较优质的主城区，后湖也是认可度较高的居住新城。南侧是福溢环路、高压线、三环线、泓博朗诗悦府一期等；1、保利云璟紧邻三环线，距离三环线直线距离约50米，属于主城区江岸区，也是后湖片区中少仅有的三环外在售新房楼盘。现阶段周边居住环境较为一般，南侧是三环线，且距离三环很近，噪音影响大，且三环对面也是二手车市场等工业园。片区出行仅靠几条小路，距离地铁也远，显得较为孤立。北面紧邻府河郊野公园，给居住环境加分。2、武汉城建星河2049星里城西侧除了星河2049一期，就是后湖公园，片区整体居住环境比较好。但在后湖微观位置并不突出，主要是距离地铁不是特别近。周边有不少成熟社区，但北面与三环线之间也有一些待开发空地。自驾：保利云璟紧邻三环，从项目出发可以走三金潭小路-兆瑞大道-武汉大道，或者上三环，但是上三环需要绕行。目前项目往东也可以通过小路连接兆瑞大道。周边道路比较狭窄，出行都需要经过小路，交通并不方便。武汉城建星河2049星里城周边主干道包括南边的后湖大道、北边的三环线及西边的建设大道等，距离都在1公里以内。①从项目出发走温馨路向南边可通往后湖大道，从后湖大道可以上武汉大道。②也可以幸福街往西可以连接和谐大道后，上三金潭立交上三环线。③未来温馨路往北可以与三环线互通（右进右出），上三环更方便。地铁：保利云璟距离地铁3号线市民之家地铁站约800多米，乘坐地铁也需要跨越三环线。武汉城建星河2049星里城周边最近的是地铁3号线和阳逻线，未来可能有地铁14号线，其中距离阳逻线百步亭花园站约1.1公里，与3号线后湖大道站直线距离约1.5公里，不过目前在这个地方坐阳逻线几乎没用，只有一站就到终点了。未来阳逻线西延2站后，可以换乘8号线和12号线。规划一张图上显示，地铁14号线（规划）在星河2049一期门口可能会有一个站点。（备注：14号线为远景规划，站点位置与建设时序暂未确定）
商业：星河2049一期底商已建成，星里城地块规划有一栋单独的商业。周边也有发展成熟的小区，基本生活配套可以得到满足；此外这几年后湖开了不少的商业体，而这些商业体距离星河2049星里城都在1公里左右，如汉口城市广场、武商量贩、新生活摩尔城、华林广场及万家汇等，基本上步行可达或者骑单车也非常方便。项目附近还规划有新荣龙湖天街，区域内大型商业有金桥永旺梦乐城。保利云璟自带少量社区商业规划，隔壁还建房有少量社区底商。也能共享后湖三环内的一些配套，距离金桥永旺差不多约5公里，反而是距离盘龙城万达广场近一点，直线距离约2.8公里，不过要依赖自驾。距离保利云璟约1.5公里的仁恒公园世纪隔壁的中美大都会有体量很大的商业规划，但迟迟没有什么动静。距离约2公里处绿地汉口中心新开业了一些商业。教育：两项目都自带规划幼儿园，保利云璟属于三金潭社区，按照2024年对口划片，三金潭社区暂时被育才可立小学和第二初中岱山校区代管。对口划片截图：
（仅供参考，最终以当年的划片政策为准）
星河2049一期对口小学为岱山小学，岱山小学对口堤角中学，都是很一般的公立学校。
但因目前对口学校周边道路配套情况不完善，目前统筹到育才可立小学就读。武汉城建星河2049星里城参照一期，目前统筹到育才可立小学就读。不过这也只是个临时的政策，且有一定局限性，能实施多少年尚不好说，对于楼盘价值的加成有待观察。![]()
医疗：两项目距离武汉中心医院后湖院区、中部战区总院汉口院区等三甲医院直线距离都在5公里以上。武汉城建星河2049星里城距离武汉市八医院较近。其他：保利云璟北侧紧邻府河郊野公园。该公园总面积约15万方其他：武汉城建星河2049星里城西侧有后湖公园，是项目的核心卖点和价值点之一，后湖运动公园总建面约30万方。1、星河2049星里城位于东后湖近三环板块，周边相对比较成熟，人气也比较足，是一个典型的生活片区。
2、星河2049星里城周边生活配套相对充足，没有紧邻主干道、靠近后湖公园，生活环境相对较好。
现阶段没有紧邻地铁，公共交通出行不是特别便捷。一期对口学校一般。2、保利开发，户型设计和品质方面规划还不错，是预计今年交付的准现房。位于三环外，位置比较孤立，出行需要经过小路，南向一线临三环，非常吵，周边还有高压线、水利设施等不利因素。楼市“金九银十”即将开启，各大开发商为了争抢下半年业绩，究竟有哪些打骨折呢？扫码进群，在线实时捡漏！！
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