有好戏！罕见！民营房企！三环内类四代住宅曝光！

文摘 2024-08-21 23:05 湖北

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友情提示下，当下仍然在考虑买房的购房者，一定要关注“第四代住宅”项目。肉眼可见，“第四代住宅”浪潮正在席卷武汉各区，尚未入市的楼盘纷纷调规变身“第四代住宅”，其中包含不少直接调整规划方案的。

今天来看下青山区新近即将入市的“类第四代住宅”项目（至少已有3个官宣），青山核心的青山22街坊项目（推广案名待定）和中交澄园。

青山22街坊项目：项目案名尚未公布，近期97平户型图“曝光”，据说公摊很低，打造青山区开创性的“类第四代住宅”，营销中心预计近期开放。项目包含3栋高层和1栋别墅，共321户，包含建面约97-132平户型，预计毛坯销售。

中交澄园销售动态：10栋住宅均已拿证推出，全盘备案已大半，建面约84-130平毛坯高层，部分特价房低至约17XXX元/平起，普遍折后约18XXX-19XXX元/平，84平小户型房源已基本售罄，剩余房源建面约103平起。建面约133-142平洋房&小高层同步在售。

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PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

两盘详情：

①青山22街坊项目：

共4栋楼321户

类四代住宅户型曝光

2024年5月，武汉中晟瑞程置业发展有限公司申报的新建居住、公园绿地项目（22街坊地块）规划方案批前公示。

根据规划信息显示，该项目用地面积约1.5万方，总建面约4.7万方，住宅建面约3.5万方，容积率约2.35元/平，总户数约321户，住宅停车位约347个。计算可知，该项目户均面积约108平，车位配比约1:1。该项目预计为万科物业。

根据规划图可知，该项目主要由4栋住宅组成，1、2、3号楼为26-27层的高层，4号楼为4层的别墅。营销中心预计近期开放。

从平面图来看，该项目地块为狭长形状，4栋住宅纵向一字排开，4号楼别墅在地块南侧。

平面图放大来看，项目北侧规划有部分公园绿地。

高层住宅均为连廊结构：

南侧的3、4号楼楼间距较近，好在4号楼为4层的别墅，对3号楼高层没有多少遮挡。

近期，该项目户型图曝光，包含建面约97-132平户型，毛坯销售。

建面约97平三房两厅两卫，阳台进深看起来很大，北侧也有部分可拓展面积。据说公摊很低，优化面积可抵消大部分公摊。

户型图如下：

项目外立面规划为类公建化设计，虽然为毛坯销售，不过据说会封闭阳台交付。

外立面效果图：

别墅规划效果图：

营销中心效果图：（暂未对外开放）

园林示范区效果图：

北侧公园效果图：

拿地情况——

该项目即P（2023）114号地块，2023年12月土拍中，该地块由湖北鸿敬恒翔置业发展有限公司以底价28720万元竞得，楼面地价8136元/平。

据查湖北鸿敬恒翔置业发展有限公司隶属于武汉运盛集团有限公司和武汉运盛商贸有限公司，最终隶属于武汉运盛集团，为民营企业。运盛集团在青山开发了吾行里等项目。

②中交澄园：

全盘已推，备案已过半

规划方案显示，中交澄园共包含10栋6-27层的住宅、一所幼儿园、一处3层综合运动中心和部分社区底商。

目前，项目全盘10栋楼均已拿证推出，近期最后一栋5号楼高层拿证，毛坯销售。首批楼栋2024年底交付，其余2025年交付。

沙盘实景图：

中交澄园规划总用地面积约4.4万方，总建筑面积约18万方，计容建筑面积约12.2万方，住宅建筑面积约10.3万方，租赁用房建筑面积约6823平，商业建筑面积约3594平，室内运动中心建筑面积约4000平，9班幼儿园建筑面积约2730平，容积率约2.76，绿化率约30%，总户数约1032户，含100户公租房，机动车停车位约1562辆。

从平面图看，中交澄园分为东、西两个部分，因为中间偏东有一条15米宽纵贯南北的公共通道，东、西地块的两个出入口都在这条路上。

地块红线内西侧和西南侧也规划有公共通道。大多数楼栋都是正南北朝向，楼间距约27.2-49.3米。项目体量不算大，不过产品设计不错，楼层都比较低，高层为21-27层的住宅，洋房则是6-10层。

截止8月19日，中交澄园共备案478套，未备案454套。

具体备案情况如下，2022年11月首开推出的1、2号楼高层和6号楼洋房，仅剩少量顶底房源未备案。2023年3月推出的9号楼高层，备案大半，6月和10月推出的4、3号楼高层，也有近半房源已备案。2023年3月推出的洋房8号楼洋房，和2024年3月推出的7、10号楼小高层，都只有零星备案。高层比洋房明显备案要好很多。近期加推的5号楼高层尚未备案。

目前主要在售高层为9、4、3号楼，9号楼为21层，2个单元，4号楼25层，3号楼27层，均为1个单元，3栋楼均为2梯4户结构，分布户型为建面约84-130平，公摊约22%-23%。近期加推的5号楼，与首开1、2号楼户型结构相同，共27层，1个单元，3梯6户。（具体公摊值以购房合同中约定为准）

建面约84平两房两厅一卫：

该户型位于4号楼东边边户，与公租房相连，属于青山少见的小面积两房，南北通透，两开间朝南，整体结构还不错。

建面约104平三房两厅一卫：

该户型位于4号楼中间套位置，属于典型的连廊中间户户型，三开间朝南，北面对连廊，私密性不是很好，只有一个卫生间，功能性略有不足。

105平户型与104平户型结构基本相同。

建面约126平三房两厅两卫：

该户型位于4号楼的西边户，三开间朝南，南北通透，大三房结构，功能性和舒适度不错。

127平户型与126平户型结构基本相同。

建面约110平三房两厅两卫户型：

该户型分布于9号楼的连廊中间套位置，三开间朝南，北面对连廊，私密性一般，不过整体的功能性还不错。

建面约114平三房两厅两卫户型：

该户型分布于9号楼的单元拼接处以及楼栋两端，两开间朝南，南北通透户型，南向带有双联大阳台，两卧室朝北，厨房为东西朝向，开间较窄进深较长。

另外，项目还有8号楼洋房和7、10号楼小高层在售，8号楼6层，7号楼8层，10号楼10层，均为两个单元，一梯两户结构，3栋楼顶楼送露台，一楼送花园，公摊约14%，户型面积略大，标准层户型为建面约133-142平三房四房，顶楼为建面约142-151平大户型。（具体公摊值以购房合同中约定为准）

建面约133平，三房两厅两卫洋房：

户型方正，三开间朝南，南北通透。三个卧室分开分布私密性较好，且没有多少浪费面积。

建面约142平，四房两厅两卫：

南北通透，三开间朝南，南向带有超大阳台，采光和视野较好。大横厅设计，也比较大气。主卧南北贯通，通透性较好。

售楼部实景：

示范区实景：

项目毛坯销售，样板间相关装修仅供参考。

高层样板间实景：

大户型的客厅开间较大：

项目的公摊较低，户型内部的空间尺寸都还不错：

入户以及厨房：

据置业顾问介绍，首批楼栋预计2024年底交付，后期采用绿城物业。（具体交付时间以官方通知为准）

项目建设实景：（拍摄于2023年5月）

洋房实景示范区：

一楼院子实景：

洋房建设实景：

洋房单元入户实景图：

洋房内部实景：

洋房公区-消防通道实景：

大横厅：

厨房&餐厅：

样板间卧室实景：

项目南面工地实景：

营销中心附近实景：

拿地信息——

2022年3月首场集中土拍中，P（2022）008号地块位于青山区东临工业一路，南临黄州街、西临玉翠苑、北临随州街，规划用地面积为44400平方米；规划用地性质为居住用地；计容建筑面积不大于12.2万平方米；建筑高度控制在80米以内；国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。最终被武汉锦绣雅郡置业有限公司（中交地产）以11000元/平的底价拿下，成交总价134210万元！

销售信息和价格分析：

青山22街坊项目尚未入市

中交澄园平销卖得一般

折后约17XXX元/平起，价格相对稳定

1、中交澄园全盘已拿证推出，共取证6次，推盘节奏比较稳定，高层毛坯备案均价一直约23500元/平，并无变化。2022年首开的3栋楼，卖到了20XXX元/平起，2023年和今年都有特价房低至约17XXX元/平起。

青山滨江部分项目近期折后低至约15XXX-16XXX元/平起了，折扣生猛。相对而言，中交澄园价格稳定。该项目央企开发，绿城物业，主打品质改善。之前青山核心并无竞品，今年或有2-3个新盘入市，价格是否能够站住不好说。

中交澄园前期84平小户型基本售罄，剩余房源建面约103平起，首付门槛不低。最近加推的5号楼105平户型，按折后起价计算，1.5成首付约30万起。

5号楼127平户型单价明显高于105平。

2、中交澄园1-6月共备案65套，7月共备案14套，在几个主要在售楼盘中，销量一般。

3、青山区今年的竞争眼看着越来越激烈了，新增的楼盘有华侨城红坊·云岸、能建青誉府、联投燕语光年等，价格约18XXX-19XXX元/平起，联投燕语光年低至16XXX元/平起，华侨城红坊云岸近期部分特价房一口价15800元/平，令人震惊。比较而言，中交澄园明显价格不便宜。

中交书画名苑、青山22街坊项目、御江尚品·江玺等3个项目都筹备近期入市。

4、两个项目周边的商品房二手房小区很少。临和平大道的小区参考均价约1.8-19万/平。

青山22街坊项目旁边的恒大御府7月成交均价才约13000元/平。

中交澄园旁边的方园6月成交均价不到16000元/平。

区位、交通和配套分析：

区位方面：2.5环青山核心，和平大道以南，城市界面老旧，烟火气十足，旧城改造进度不快

青山22街坊项目与中交澄园都位于和平大道以南，工业路以东，友谊大道以北，属于2.5环青山核心板块，青山22街坊项目更近三环，直线距离约1.7公里，中交澄园更近二环，直线距离约2.9公里。

两个项目区位条件相差不大，青山22街坊项目位于冶金大道以北，工业一路以东，东侧紧邻武钢集团设计院和武钢总医院，中交澄园在工业一路以西，南干渠游园以南，周边多是成熟老小区。

青山22街坊项目微观区位：

北侧为冶金大道、华润武钢总医院、科苑社区等；

东侧为武钢研究院、工业四路、武钢博物馆、红钢城中学等；

南侧为鄂州街、23街坊、钢城九小、荆州街、南干渠公园等；

西侧为工业三路、恒大御府、工业二路、武钢设计院等。

中交澄园微观区位：

北侧为随州街、南干渠游园等；

东侧为工业一路等；

南侧为黄州街等；

西侧为玉翠苑小区等。

周边卫星图：

区位点评：

1、在青山区，两盘所处和平大道以南为青山核心板块，也是青山老城区，相对青山滨江板块，热度较低，市场相对封闭，近几年新盘一直很少，今年可能迎来青山22街坊项目和中冶书画名苑，均已报规。

2、青山老城区，以老旧街坊为主，各项生活配套都比较丰富，老街坊烟火气十足。不过大规模的旧城改造正在进行中，进度不快，整体规划定位尚不明确，现阶段城市面貌有待更新。

3、青山区十几年前是一个相对封闭的片区，近十年间伴随一些品牌开发商的到来，青山滨江商务区已经被不少外区人接受。但和平大道以南、特别是南干渠老城区，外区购房者接受度不高，区域认可度不如青山滨江。

和平大道：

和平大道沿线的老房子：

和平大道中银大厦：

和平大道印力中心：

工业一路城市界面：

工业二路实景：

中交澄园附近黄州街实景：

中交澄园附近南干渠公园实景：

中交澄园附近黄州街城市界面：

中交澄园附近已交付的方园小区：

随州街城市界面：

区域内老旧小区：

交通方面：步行可达地铁站，自驾路网丰富，已可走友谊大道快速路

地铁：青山22街坊项目与地铁5号线红钢城站直线距离约800多米，步行距离估计差不多。中交澄园与地铁5号线和平大道站直线距离约600米，与在建地铁新港线西延线（即10号线一期）直线距离约500米左右，均步行可达。

自驾：现阶段区域内路网已非常丰富，友谊大道快速化改造已经完成并开通，改善了青山区、武昌区横向交通出行效率，还有和平大道、临江大道、冶金大道、工业路等主干道，工业一路、工业二路等次干道。另外，青山区走二环、三环过江都比较方便。

周边路况图：

友谊大道高架：

附近的工业路规划有2.5环堤角长江大桥，中交澄园距离出口较近。2.5环青山段规划包括堤角长江大桥、工业路、仁和路等（2.5环为民间说法，非官方说法，并未完整成环，也有人称之为新二环）。

工业路：

青山区内次干道很多，犹如毛细血管，不过普遍只有2车道。

随州街为2车道：

配套方面：老城区各种配套丰富且成熟，充满烟火气

商业：附近和平大道沿线就有印象城、八大家红坊里等大体量商业，人气还不错，更西边一些还有武商城市奥莱等。

教育：中交澄园自带一所9班制幼儿园，周边中小学教育资源非常丰富，包括吉林街小学（澄园校区、原钢城十小）、钢城九小、钢城四中、钢城六中、钢城中学、新沟桥小学等。

吉林街小学澄园校区由钢城十小更名而来。根据2024年青山区划片，113街（中交澄园）属于该学校划片范围。青山22街项目则划片钢城九小。最终划片范围需以交房之后当年官方具体划片范围为准。

钢城十小改为吉林街小学澄园小区之后，学校的校门进行了改造升级：

医疗以及其他：区域内较近的三甲综合性医院为武钢总医院，还有普仁医院等。青山22街坊项目就在武钢总医院旁边。

武钢总医院实景图：

青山核心大体量公园有南干渠游园、青山公园等，南干渠游园东西延伸数公里，体量大，环境还不错。青山22街坊项目自带一个约2000平的口袋公园规划。

南干渠游园航拍：

南干渠游园实景：

和平大道沿线还有和平公园等，都是青山市民日常休闲的去处。

和平公园实景图：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、青山核心各项生活配套齐全且成熟，特别是青山老城区烟火气十足，相当安逸。

2、两盘步行都有地铁站，自驾可走友谊大道高架，二环、二环也很容易上。

3、青山22街坊项目规划“类第四代住宅”。

4、中交地产为央企。

整体不足：

周边城市界面相对老旧，区域发展潜力非常受限。

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