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武汉主城区近两年房价调整较大。光谷作为相对独立的中心城区，GDP遥遥领先，地王价格曾高达2万+/平，房价高峰期也冲破3万/平，一两个房价低于2万/平的楼盘入市，因为高性价比卖得非常火爆。
今年来看一下光谷中心城北区的低价盘宝业璞园和次地王盘光谷洺悦天玺，看看现状怎么样了。
宝业璞园销售动态：去化相当快，销量一直排在东湖高新区前5，去年首开2万/平左右起，目前建面约95-127平毛坯房源，特价房低至约16XXX元/平起，这个价格或是光谷中心城北区近几年以来新的底价。位置较好的10号楼价格依然比较高，约19XXX元/平。（具体价格请以售楼部为准）
光谷洺悦天玺销售动态：光谷次地王之一，卖了近3年了，全盘已推，大部分已去化，建面约141-172平带装修房源，折后约21XXX元/平起，全盘已竣备，预计9月交付。
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PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
楼盘详情：
宝业璞园主要由9栋高层住宅组成，项目规划净用地面积约4.6万方，总建面约16.5万方，计容总建面约11.4万方，住宅计容建面约11.2万方，容积率约2.5，规划总户数约1002户，机动车停车位约1364个。
目前项目已推出1、7、3、6、8、10号楼，共6栋，毛坯销售。
沙盘实景图：
截止8月31日，宝业璞园已备案463套，未备案539套。
去年10月首开的1、7号楼，1号楼还剩不少高层房源，7号楼还剩少量未备案。之后2023年11月、12月、2024年4月加推的3、6、8号楼，多数房源已备案。10号楼为近期拿证，已备案了几套。
建面约110平，三房两厅两卫：
该户型位于10号楼中间，典型的连廊中间套户型，三开间朝南，北面对连廊，私密性不是很好，主卧南北贯通。
建面约127平，三房两厅两卫：
实景图如下：以下图片拍摄于2024年3月
该项目展示面比较丰富，风雨连廊、架空层、外立面等均有局部呈现。
项目毛坯销售，样板间仅做参考：
样板间实景：
拿地信息——
该项目即P（2022）108号地块，在2022年12月16日中，由湖北省建工房地产开发有限公司底价拍得，成交楼面价约10174.6元/平。宝业是民营房企。
相比光谷中心城那些楼面价约1.5万多、甚至2万多拿地的开发商来说，宝业璞园的楼面价要低不少，因此其入市价格相比部分地王也便宜一些。
工程进度：
光谷洺悦天玺全盘均已拿竣工备案证，合同约定今年9月交房。
5号楼入户大堂问题：
销售信息和价格分析：
宝业璞园毛坯特价房低至约16XXX元/平起
光谷洺悦天玺带装修折后约21XXX元/平起
不过，光谷楼市这两年很有点拉胯了，也跌了不少，该项目目前部分清栋房源低至约16XXX元/平起了，靠近变电站的8号楼主流房源17XXX元/平，比前期价格也下调了一些。但靠近星河公园的10号楼价格依然较高，约19XXX元/平。（具体价格请以售楼部为准）
按特价房起价计算，110平户型1.5成首付约28万起。
备案价格表显示，最后拿证也是目前剩余房源较多的10号楼，110平户型单价比127平要低约2000元/平，差价还挺大的。
2、光谷洺悦天玺入市很早，2021年11月底拿证首开，共拿证4次，所有7栋高层和11栋别墅就都推出了。高层带装修销售，别墅毛坯，备案价变化不算很大。
2021年、2022年甚至2023年上半年，该项目折扣一直不算很大，折后约25000-28000元/平。之后，销量不乐观，折扣加大，目前带装修约21XXX元/平，卖了快3年了，剩余房源不多。
光谷洺悦天玺户型面积段比较大，141平户型按起价计算，总价得310万起，约1.5成首付约46万起，门槛相当高。
最后拿证的1号楼，141平户型单价低于172平户型。
3、在东湖高新区成交量榜单中，宝业璞园1-6月共备案221套，位列区域第5，7月共备案38套，位列区域第4，属于光谷的热销盘。
光谷洺悦天玺1-6月共备案43套，7月备案0套，该项目仍然属于高价盘。
宝业璞园拿地较晚，入市也晚，地价才万元出头，卖16XXX元/平起也有得赚。光谷洺悦天玺楼面价超过1.5万/平，降价空间很有限了。
5、光谷中心城也回调了不少，目前两个项目周边二手房小区多数挂牌均价约2.1-2.3万/平，也有两个小区低至约1.6万/平的。
两个项目区位条件非常相似，分布在神墩一路北南、星河公园东西。宝业璞园在神墩一路以北，星河公园以东，光谷洺悦天玺在神墩一路以南，星河公园以西。与星河公园隔着光谷十七小。
光谷洺悦天玺微观区位： 北边是神墩一路、规划的光谷十五初等； 东边为光谷十七小（已建好开学）、星河公园、规划的东邻里中心等； 南边为神墩三路、绿地光谷星河绘等； 西边为高科园路、光谷188国际社区等； ![]()
地铁：两个项目最北侧与地铁11号线豹澥站直线距离分别为约180米、约380米，都有道路可以步行到达。
周边路况图：
教育：2024年划片范围显示，两个项目都在光谷十七小划片范围内。不过未来随着区域人口的增加，预计会有新建学校，元庐隔壁的光谷四十二小已经在建了，未来或将改变区域划片格局。
初中方面，周边规划有光谷十五初，但还未开工，未来是周边楼盘的主要对口初中。此前周边楼盘暂时对口光谷一初，今年也可以选择光谷六初（华师武汉新城实验学校）。（备注：学区划片每年都有变动，具体以当年为准）
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