摊牌了！

文摘 2024-08-16 23:05 湖北

这两天的汉阳楼市非常劲爆，各个楼盘纷纷掀桌子，价格内卷再上一个台阶，今日就来看看区域内其中两个江景房的最新现状：

电建地产洺悦江湾最新动态：主推一线看江5号楼建面约127-165平房源，折后约13500元/平，含装修，预计2025年交房。

更多实景图可点击【电建地产洺悦江湾楼盘相册】

金地兰亭长江序最新动态：主推建面约122-150平毛坯房源，折后约10XXX元/平起，预计今年年底交房。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两个项目楼盘详情：

①电建地产洺悦江湾房源详情：

全盘已推

一线看江建面约127-165平带装修房源在售

中国电建地产洺悦江湾由8栋超高层住宅、1所幼儿园、部分社区商业组成。

项目规划占地约6万，建面约35万㎡，计容建筑面积约25万㎡，容积率约4.3，共约1748户。（数据来源于项目规划公示）

目前项目左右楼栋已经推出，最后一次拿证的是5号楼，2023年6月项目1-4号楼已交房；其它楼栋，预计2025年交付。

项目沙盘图：

根据平面图显示，目前主推的5号楼位于小区东侧，东南朝向，东边观江视野开阔，位置不错。

根据备案情况来看，截止到8月16日，该项目共备案了1284套房源，还剩下472套没有备案。

从各楼栋的情况来看，前期交付的1-4号楼基本售罄，8号楼也是尾盘了，7号楼还有部分房源没有备案，大量没备案的房源都集中在5、6号楼。

目前主推5、6号楼，前期7号楼也还有房源在售，其5、6号楼共63层、7号楼共43层、8号楼共55层，均为1个单元，4梯4户，包含建面约127-165平房源，其中5、6号楼跟8号楼户型分布一致。4个电梯是2+2分布，无独立电梯前室，且一线滨江楼栋阳台算全面积，且公摊巨大。

建面约127平，三房两厅两卫：中间户，南北半通透，三开间朝南，北部房间对连廊，私密性、采光有一定影响。封闭阳台，计算为全面积。

厨房样板间实景图：

客厅看江视野：

次卧看江视野：

主卧看江视野：

建面约163平，四房两厅两卫：边户，南北通透，三开间朝南（横厅），1个阳台+5个房间带飘窗，有一定优化面积。该户型大横厅设计，客餐厅非常方正，不仅舒适度高，还有非常开阔的观江视野。主卧带独立卫生间，能实现通透效果，舒适度高。不过餐厅的位置，略微尴尬。且封闭阳台算全面积。

样板间实景图：

客厅看江视野：

卧室看江视野：

电建地产洺悦江湾已交付了1-4号楼，目前在售的一线江景房预计2025年交房。

1-4号楼的竣工备案证：

根据武汉城市留言板显示，也有不少针对该小区的留言投诉，主要是集中在南边三环噪音问题、停车费以及部分交付质量问题等。

留言板截图：

停车场收费标准公示：

项目外立面实景图：

小区园林实景图：

园林俯瞰图：

入户门楣实景图：

1楼大堂实景图：

电建地产洺悦江湾是2018年11月电建地产100%控股的武汉澋悦房地产有限公司以253420 万元总价拿下的P（2018）123号国博E7地块，楼面地价9792.12元/平。

②金地兰亭长江序房源情况：

全盘已推，建面约125-170平房源在售

金地兰亭大境共分K1地块、K2地块、K3地块三期开发。K1地块、K2地块已交房，主推的K3地块即兰亭长江序23-27号楼也已全部推出。除了26号楼是2024年底交房之外，其余楼栋都是现房了。

金地兰亭长江序总建面约35万方，容积率约5.19，共5栋楼住宅，共约1114户，总车位数约3358个（含商业）。

经济技术指标：

（规划局公示，后期或有调整）

该地块所有楼栋均已推出，主推建面约120-170平三房、四房产品，大部分是毛坯出售。

从平面图看，项目楼栋均为南偏东朝向，可东南、东北看江。不知道是不是因为规划的限制，项目没有做成平行于长江的正面看江朝向，而是做成了斜对长江的朝向，这让项目除了最东头户型之外，大部分户型看江视野并不好。且项目定位有点“眼高手低”，做成了面积较大的改善定位，但大部分景观效果一般的户型得不到改善客群的认可，刚需又接受不了较高的总价。这样项目不得不大幅打折出售，看江好的户型和其他户型差价也拉的极大，个人认为其产品定位上有明显的失误。

根据备案信息显示，截止8月16日，该项目共还有约443套没有备案，一期全部售罄，二期只有18套没有备案，主推的三期还有425套没有备案。

三期备案信息：

根据各楼栋备案情况来看，23、24、25、27号楼整体备案情况较好，剩下的大部分都是边户大户型，26号楼没有备案的房源更多，且该项目没有备案的房源的多都处于被抵押的状态。

23号楼共55层（54-55层为复式），1个单元，4梯6户；24、26号楼共55层（54-55层为复式），1个单元，4梯5户；25号楼共43-44层，4梯5户；27号楼共42-43层，2梯3户，均为连廊结构设计。

现阶段主推的就是26号楼，包含建面约120-150平房源。

26号楼户型分布示意图：

27号楼户型分布示意图：

23号楼户型示意图：

建面约120-122平三房两卫：连廊中间户，三开间朝南，北部房间对连廊，走廊有一定面积浪费。

建面约125平三房两卫：常规连廊中间套，三开间朝南，北面对连廊，该户型在23号楼一层有4户，东面的可以正面看一些江，西边的户型几乎正面看不到江。

建面约125平户型样板间：

与客厅共用阳台的次卧：

北边对连廊的次卧，玻璃是用的磨砂材质的，隐私性更好，但也会影响采光。

建面约129平三房两卫：连廊中间户，三开间朝南，北部房间对连廊。

建面约135平三房两卫：西边端头户型，南北通透，三面采光，两开间朝南。虽然做了三面采光，但阳台却反着江方向，看不懂设计的目的是什么。。。

建面约145平四房两卫：西边端头边户，南北通透，三开间朝南，户型方正，封闭阳台，西面还临铁路。基本看不到江，还这么大面积，属实非常尴尬。

建面约150平四房两卫：东边端头边户，南北通透，三开间朝南。该户型有南向超10米的看江面，但尽管效果最好的东向，却只有一个厕所的窗户。。。

建面约165平四房三卫：东边端头边户，南北通透，两开间朝南，三面采光，东向一线看江户型，也是单价最贵的户型。

建面约165平户型样板间：

该户型可以享受到专梯专户的体验：

该户型最大的亮点之一就是看江很震撼，几乎每个房间都能看江，包括卫生间。

客厅阳台看江实景：

房间看江实景：

卫生间看江实景：

主卧看江：

建面约171平四房三卫：端头边户，南北通透，三面采光，两开间朝南。南向有江景效果，但客厅却是背江。

营销中心所在的四楼江景：

该项目三期除了26号楼之外，其余楼栋都已经交付了，但是在官网上却并未查询到对应的竣工备案证。

在留言板搜索发现，关于该项目也有不少的投诉，主要涉及问题有物业费过高、房屋质量问题等，这些投诉也都有了官方回复。

留言板官方回复截图如下：

小区交付实景如下：

小区大门：

大堂处的水景：

该项目内部也打造了多处水景，实景看起来也非常不错，如果后期一直维护的好的，整体园林品质感还是相当可以的。

看得出来，小区内的树很多都是整冠移植的大树，不过目前是冬季，看起来没那么茂盛。

小区内指示牌：

可以看到前面一期、二期的住宅及商业，外立面质感确实不如三期：

小区大门口的电动车停放处：

拿地信息：该项目是2014年8月5日广电集团以14.87亿底价拿下汉阳老关村P(2014)070号，楼面价约2030元/平。金地商置在2016年收购了广电地产，该项目也变为金地商置开发。

价格及销售信息分析：折扣力度都超大！

电建地产洺悦江湾特价房13500元/平起

金地兰亭长江序折后约10XXX元/平起

1、金地兰亭长江序即K3地块，最近一次取证2023年8月，毛坯备案均价约14100元/平，较上一期备案价下降约1400元/平，较同地块去年取证楼栋下降约2900元/平。

但该项目一直都有较大的折扣力度。根据透露，目前主推的26号楼毛坯折后约10XXX元/平起，建面约122平的户型总价145万左右，建面约135平的户型总价约150万左右，建面约150平的户型总价约210万左右。（具体价格以售楼部实时为准）

历史价格表：

金地兰亭长江序目前主推的是26号楼，根据折扣情况估算，该项目首付2成门槛约24万，首付1.5成门槛约18万。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

金地兰亭长江序26号楼则是根据看江视野的程度来定的价格，东侧看江大户型＞中间可看江小户型＞西侧大户型。且单价随着楼层增加而递增，最高价出现在顶楼。

备案价格表：

2、中国电建地产洺悦江湾是2019年11月首开，最近一次取证是今年7月，共取证7次，截止目前该项目所有楼栋就全部推出了。最新取证的5号楼备案均价约22001元/平，含装修，较上次拿证的楼栋备案价下调了2000元/平。

5号楼跟6号楼一样，与长江之间没有遮挡，看江视野更好，但是备案价却比7号楼低了很多。而且5号楼折扣力度也非常大，根据近期朋友圈刷屏的信息显示，项目5号楼折后约13500元/平起（可能是中低楼层），价格非常的劲爆。该项目2019年首开时，位置最差的1号楼超过18500元/平，前期一线滨江楼栋卖到过2万/平以上，好楼层甚至2.2万/平以上。

历史价格表：

根据折后情况估算，该项目首付1.5成门槛约27万左右。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

从备案价格表来看，5号楼整体还是大户型单价更高，同楼层价格差距约700元/平；房价从中间楼层往高低区递减，最高价出现在47层（共63层）。

备案价格表：

3、从备案情况来看，电建地产洺悦江湾2023年全年该项目共备案了237套，没能上榜汉阳全年销量的TOP10榜单；2024年1-7月共备案了97套，1-2月共备案15套，3月共备案了13套，4月备案20套，5月备案23套，6月备案了12套，7月备案了14套。

金地兰亭长江序2023年全年该项目共备案了450套，位于经开区销量榜单第二名；2024年1-7月共备案了138套，1-2月共备案29套，3月共备案了14套，4月备案12套，5月备案16套，6月备案了17套，7月备案了50套，7月是经开区的销量第一名。

4、本文所述的两个项目都属于滨江板块，其中电建地产洺悦江湾所属的汉阳滨江板块在售新房不多，且与北边临江的楼盘相比，电建地产洺悦江湾更靠近三环和四新板块，单价方面比区域内部分楼盘要低，前期折后18500元/平起的时候都有一定优势，如今更是折扣超猛，折后约13500元/平起的价格优势非常明显，不仅在汉阳滨江，在整个武汉主城区滨江板块也相当有竞争优势。

金地兰亭长江序属于经开区，虽然是也是紧邻三环的滨江板块，但整体发展和定位还是比三环内略弱一些，该项目10XXX元/平的价格在滨江板块来看确实很有性价比，但户型不小，总价不算很低。

汉阳滨江及经开核心楼盘一览：

大汉阳滨江楼盘地图：

5、从二手房情况来看，两个项目前期都有交付，但活跃度都一般。

电建地产洺悦江湾7月挂牌均价约14223元/平，6月成交均价约11876元/平，近90天成交2套，近30天带看52次，不仅活跃度一般，二手房成交均价比新房价格也低很多。

金地兰亭长江序7月挂牌均价约15957元/平，5月成交均价约9977元/平，近90天成交1套，近30天带看12次。成交价远低于小区新房价格。

价格及销售信息点评：

本文的两个项目都是一线临江的改善住宅，户型整体较大，近期单价降下来了，单从单价来看，有较大优势，但电建地产洺悦江湾比汉阳滨江其他盘更靠近三环，前期去化较为一般，如今价格打下来了，看销量能不能有点起色。

金地兰亭长江序价格也是一再下调后，销量上有所体现，虽算不上热门项目，但在区域内销量榜单上表现还不错，正三环、一线滨江，优势很明显，但由于产品定位失误，面积太大，总价和门槛还是不算低。

区位分析：

汉阳滨江板块，位于三环内外，一线滨江

本文的两个项目距离很近，都位于大汉阳滨江板块，但两个项目分别位于三环内外，且一个属于汉阳区，一个属经开区。其中电建地产洺悦江湾位于汉阳区国博大道与三环线交汇处，位于三环内；金地兰亭长江序位于经开区拦江提路与三环线交汇处附近，位于三环外。

从微观区位来看，两个项目也有较大差距。

电建地产洺悦江湾微观区位：北侧是规划路、招商江山和樾、钟家村滨江学校等；南侧公共设施用地（雨水泵站和公交始末站）、三环线（已规划高铁）等；西侧是老关路、绿化带、国博大道等；东侧为江滩公园和长江等。

金地兰亭长江序微观区位：

北面是规划绿地、三环线、划的白沙洲公铁大桥和西武高铁等；南面是规划公共设施用地（变电站、污水处理厂）等；东面是拦江堤路（未来将改造成左岸大道）、汉阳江滩公园、长江等；西面是铁路线、项目一期、二期住宅、规划绿地等。

区域卫星地图：

区位点评：

1、两个项目都位于大汉阳滨江板块中近三环线的位置，但电建地产洺悦江湾位于三环内，属于长江主轴范围内，但环线与四新基本一致，在汉阳滨江板块中环线不占优；金地兰亭长江序位于三环外。

2、两个项目都是一线临江的位置，居住环境和看江视野都很不错。

3、电建地产洺悦江湾所在板块三面主干道或快速路，特别是国博大道为地面快速路，不好过马路，几乎与周边各楼盘都隔绝开来；金地兰亭长江序目前与一期、二期也被铁路隔离开，到地铁站不太便利，且两个项目周边配套等不丰富，周边也缺乏大型规划配套。

3、两个项目周边都有很明显的不利因素，其中电建地产洺悦江湾临三环有噪音，未来还规划有高铁；金地兰亭长江序周边有煤场、铁路、高压线、变电站、污水处理厂等。

两个楼盘附近三环线：

附近左岸大道向南建设实景图：

金地兰亭长江序楼下的铁路是货运铁路：

金地兰亭长江序南侧还有煤场和沙场：

周边长江和江滩：

地铁出行方面，现阶段两个项目辐射的都是区域内已开通的地铁6号线和16号线，电建地产洺悦江湾附近还有建设中的地铁12号线。

现阶段电建地产洺悦江湾距离最近的都是国博中心南站，后期是地铁6号线、16号线、12号线的换乘站，与地铁直线距离约800米。

国博中心南站实景图：

12号线施工进度图：

金地兰亭长江序附近是老关村站，这一站是地铁6号线和16号线的换乘站，项目一期二期距离地铁很近，三期与项目直线距离约500米，需要穿过铁路才能抵达。

地铁测距图：

根据官方回复显示，开发商为解决铁路两侧居民出行，在K1和K3地块之间规划有人行天桥。该方案已经武汉市自然资源和规划局汉阳分局审批通过。目前兰亭大境小区陆续交付，人行天桥尚未建成。我区正敦促开发商落实规划审批图纸，启动兰亭大境K1与K3地块之间人行天桥建设。

留言板截图：

地铁站实景：

自驾出行方面，电建地产洺悦江湾自驾出行，首选从四新南路上国博大道，也可以走晴川大道上杨泗港快路，出行还是比较快捷的。

金地兰亭长江序可通过楼下左岸大道-晴川大道直达汉阳主城区。后期上三环，要么走晴川大道-四新南路绕回三环线或者国博大道；要么走规划的太子湖北路（未建成）-沌口路上三环。且项目附近的国博大道、三环线均为快速路，且国博大道可以与二环线、杨泗港快速路等快速转换，目前出小区有点绕，不如兰亭大境一期和二期，但出小区后通达性还不错。

项目周边路况图：

晴川大道实景图：

左岸大道实景图：

商业配套方面，两个项目周边现阶段都没有大型商圈，但都有社区底商。目前现成的大型商业配套一个是经开核心的永旺和万达，另外就是依靠四新的山姆会员店。

汉阳滨江社区底商实景图：

山姆会员店实景图：

经开永旺实景图：

另外，三环外经开核心有建设中的杉杉奥特莱斯，与两个项目的直线距离都在1.5公里左右，该购物中心预计2025年建成。

奥特莱斯效果图：

教育资源方面，两个项目都自带幼儿园。值得一提的是，电建地产洺悦江湾旁边的学校已经改成了九年制学校，根据2024年划片政策来看，对口的就是钟家村滨江学校。跟2023年对口的拦江提中学相比，应该算是一大利好了。

学校实景图：

根据2024年划片来看，金地兰亭长江序对口的是沌口小学和第二中学，这两个个小学距离该项目都很远，但区域内有建设中的共建区小学预计2025年投入使用。

2024年划片文件截图：

医疗配套方面，两个项目都主要依靠的是经开亚心医院、儿童医院西院区及四新核心区域的泰康同济医院等。

生态配套方面，两个项目都是一线临江，紧邻江滩，环境较好。

三环内汉阳江滩实景图：

金地兰亭长江序附近江滩：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、2盘均位于三环旁滨江板块，一线临江且可看江，居住环境非常好。

2、周边多条地铁线，步行范围内都有地铁，多主干道和快速路，交通还不错。

3、两个项目前期都有交付实景可参考。

4、目前两个项目的折扣力度都非常大，单价有较大优势。

整体劣势：

1、近三环，电建地产洺悦江湾在汉阳滨江盘和武汉改善楼盘中，环线位置不占优，还需要注意后期规划的高铁等不利因素影响。

2、两个项目所处位置都相对孤立，区域现阶段缺乏商业配套，短期内人气不足，整体缺乏烟火气。

3、两个项目在售楼栋都是超高层，公摊都较大。

4、金地兰亭长江序周边不利因素较多，包括煤场、铁路等；且户型都较大。

2024下半年，开发商开启价格大混战，很多楼盘到了捡漏的好时机，扫码进群，每周不定时分享近期打折楼盘信息，和武汉阿松一起捡漏好房！

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③购房有风险，出手需谨慎，本文仅提供楼盘信息参考，不代表本文推荐该项目，无法代替购房者进行购房决策，请购房者到项目现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策。

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