2024年5月17日，监管部门推出一系列楼市调控措施，包括首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%；取消商业贷款利率下限；下调公积金贷款利率等。
新政发布后，全国各地积极响应，陆续取消首套房、二套房商贷利率下限，利率都来到了历史最低点。
5月28日，广州印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，同日，广东市场利率定价自律机制根据广州房地产市场形势变化及市政府调控要求，对广州市差别化住房信贷政策作出调整，包括首套房首付最低15%、二套最低25%，取消利率下限等。
5月29日，广州地区多家银行首套房利率由3.85%降至3.4%。7月初，广州地区国有行的首套房利率稳定在3.4%，部分股份制银行、城商行、农商行等首套房贷利率则低至3.25%，而类似于渣打、汇丰等外资行甚至出现了3.15%的利率。
另外，外资行的首套房贷利率已降至3%，这一数字刷新了近年来广州的最低纪录。不过，该利率附带较高的客户资质，如贷款金额在600万元以上等。
在新政背景下，云南省玉溪市以其惊人的2.95%的房贷利率，成功吸引了全国的目光，这一数字，无疑刷新了房贷利率的历史新低。
该银行表示，只要客户征信、收入正常，符合贷款条件，新房和二套房都可以申请到2.95%的利率。
目前，5年期以上的公积金利率，首套和二套分别为2.85%、3.325%。这意味着云南的商贷利率下限，首套房已接近公积金利率，二套房利率直接比公积金还要低！
但据第一财经报道，当地的首套房利率依旧是3.45%左右，按揭中介明确表示，实际做不到如此低的按揭利率。
除此之外，目前南京首套、二套房房贷利率均为3.05%；北上深利率降到3.5%；杭州、武汉首套最低3.25%；福州首套最低3.3%；东莞首套最低3.15%……
在这样的利率低点下，近期，多位业内人士预测今年三季度房贷利率或仍有下降的可能！
网上也小道消息盛行：央行可能首次实现降准+降息同步进行！
多家券商及研究机构预计：本月LPR或将单独下调，20基点可期。
虽然未如大家预测的那般，央行周末加班降息，但好饭不怕晚：7月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，两个品种分别较上月下降10bp。
如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供减少57.3元，累积30年月供减少2.1万元。
不同贷款利率下，购房利息对比：
据央行数据，2024年Q1个人住房贷款余额38.19万亿元
图源/21《财料》栏目
而苏州在此次降息前，利率已很低：苏州中行、工行、建行、农行等银行首套房贷款利率最低可以做到3.10%，部分银行针对优质客户还可以申请首套最低3.05%、3.0%。部分银行二套房贷利率也能做到3.75%。
22日，LPR宣布下调后，目前农行3.0%，建行3.0%，邮储3.0%，而交通，江苏，光大2.95%就可接单！！！
相比过去，购房成本再降低。
每当房地产市场出台新的救市政策，一方面是切实地降低了普通人购房成本和门槛，另一方面是向市场释放积极信号，提振信心。
但越是这样，有部分群体越发破防。像这次央行降息，大家都是拍手叫好，存量房贷业主们的内心还是十分忧伤。
此次降息虽然存量贷款的业主房贷也随之降低,但月供减少不会立即体现。
主要取决于“重定价日”，具体要看你贷款合同中的约定，一般是每年的1月1日或者贷款日。
具体分两种情况：
①重定价日是1月1日：只能参考2025年1月1日之前央行最新的LPR报价利率，在下一周期执行。
②重定价日是贷款发放日：根据贷款发放日之前那个月的最新LPR报价利率执行，如果你是7月20日以后贷款的，恭喜你，下个月月供就可以降低了。
如今，在各大社交平台上，存量房贷业主“跪求”存量房贷利率继续下调的帖子依旧声量浩大。
那么，存量房贷利率有可能再下降吗？
业内人士认为，从长远来看，降低存量房贷利率是大势所趋。为了促进经济回暖，急需刺激消费，若参考欧美国家直接给老百姓发钱，可能会导致人民币汇率贬值，这种方式基本确定不会采用，另外指望企业加工资更不现实。
不排除接下来对存量房贷进行调整。
但何时调整？如何调整？仍是个未知数。
对于广大存量房贷业主来说，除了等还可以做什么呢？
是否应该提前还贷却是一个需要根据个人实际情况进行权衡的复杂问题。核心的判断标准在于，个人的年投资收益率是否能超过当前的贷款利率。
对于风险偏好较低、主要依赖银行存款、大额存单或国债等传统保守型理财方式的投资者而言，当前市场上的无风险或低风险理财产品收益率普遍较低，难以达到甚至接近房贷利率水平，提前还贷肯定是划算的。比如，你的房贷利率是3.8%，你每年的理财收益率连3%都不到，显然提前还贷更加划算。
相反，对于那些具备较高理财能力、能够稳定获得较高投资回报率的投资者而言，提前还贷可能并非最佳选择。
比如，你的房贷利率哪怕处于4.5%的高位，但投资年均投资收益率能够达到5%以上，不建议提前还贷。
值得注意的是，银行在贷款利率下调的同时，往往也会相应调整存款利率，以维持其利差水平。这意味着，市场上的无风险资产收益率普遍面临下行压力。
所以在决定是否提前还贷时，除了考虑贷款利率与投资收益率之间的对比外，还需要关注整体市场环境的变化以及个人财务状况的实际情况。
另外，公积金贷款；房款还款年限已经过半；等额本金还款，还款期已经过了1/3等情况也不值得提前还贷。
商转公贷款是指符合本市(不含工业园区)住房公积金个人住房贷款条件的缴存人，将本人已办理且尚未结清的本市商业性个人住房贷款(不含组合贷款，以下简称“原商业贷款”)，经原商业贷款银行同意后，全部或部分转为住房公积金个人住房贷款。
①借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月(含)以上，且申请时个人住房公积金账户处于正常缴存状态;
②无公积金贷款余额;
③原商业贷款为符合条件的存量首套住房商业贷款;
④原商业贷款未结清;
⑤原商业贷款当前未处于逾期状态且近两年内无连续三期或累计六期逾期记录;
⑥原商业贷款所购住房已取得不动产权证书(或房屋所有权证和国有土地使用证);
⑦已征得原商业贷款银行同意可将原商业贷款提前结清;
⑧原商业贷款所购住房抵押权人仅为原商业贷款银行，且无其他抵押、查封、未设立居住权等权利限制情形;
⑨借款申请人和共同借款申请人首次或第二次办理公积金贷款;
⑩不存在中心认为不符合贷款条件或存在贷款风险的情形。
借款人申请“以贷冲贷”办理商转公贷款的，除应符合上述条件外，还需符合以下条件：
①原商业贷款所购住房能办妥第二顺位抵押登记手续;
②原商业贷款银行须为住房公积金贷款业务受托银行;
③职工同意自筹资金偿还原商业贷款剩余本息超出商转公贷款金额的差额部分，并按要求办理抵押注销手续。
图源：苏州市住房公积金管理中心
除应符合苏州工业园区住房公积金贷款相关政策和条件外，还应同时满足以下条件：
(1)原商业贷款所购住房须为借款申请人及其家庭成员(成员范围包括配偶以及未成年子女)在苏州行政区域内唯一自住住房;
(2)原商业贷款未结清;
(3)原商业贷款当前未处于逾期状态且近两年内无连续三期或累计六期逾期记录;
(4)原商业贷款所购住房已取得不动产权证书(或房屋所有权证和国有土地使用证);
(5)已征得原商业贷款银行同意可将原商业贷款提前结清;
(6)原商业贷款所购住房抵押权人仅为原商业贷款银行，且无其他抵押、查封、未设立居住权等权利限制情形;
(7)借款申请人和共同借款申请人无公积金贷款记录;
(8)不存在公积金中心认为不符合贷款条件或存在贷款风险的情形。
贷款类型
商转公贷款业务有结清后转公积金贷款和结清后转组合贷款两种类型。
◆结清后转公积金贷款：
商转公贷款经公积金中心审批后，借款申请人自筹资金提前结清原商业贷款本息，再由公积金中心发放商转公贷款至借款申请人个人账户。
◆结清后转组合贷款：
商转公贷款经中心和负责受理商转公商业贷款部分的商业银行审批后，借款申请人自筹资金提前结清原商业贷款本息，再由公积金中心和商业银行发放商转公贷款至借款申请人个人账户。
其他说明
①商转公贷款可贷额度、贷款期限按照苏州工业园区个人住房公积金贷额度相关规定执行，且不超过原商业贷款本金余额/原商贷期限。
②商转公贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准和有关规定执行。
办理流程
1、借款申请人向原商业贷款银行申请提前结清贷款并出具原商业贷款剩余本金证明。
2、借款申请人向公积金中心以及与公积金中心签订合作协议的商业银行(结清后转组合贷款)提出商转公贷款申请，并根据要求提供材料。
3、公积金中心审批并核定公积金贷款额度。
4、借款申请人自筹资金提前结清原商业贷款本息，注销原商业贷款抵押登记，并向公积金中心提供原商业贷款结清证明和抵押登记注销证明等材料。
5、借款申请人签订借款合同，并落实抵押登记手续。
6、原商业贷款已结清、原商业贷款抵押已注销，公积金中心确认担保及抵押登记手续已落实后，发放商转公贷款至借款申请人个人账户。
该政策自2023年5月1日起施行，有效期5年，需要办理的朋友可以再问问银行。
目前来看，未来存量房贷利率可能会进一步下调，但短期内的可能性较小。首先，现有的存量房贷利率和新增房贷利率的差距并没有去年那么大；其次，国家降息的预期虽然存在，但还受到外部因素的影响，如美联储的利率政策；最后，需要看提前还贷的情况，今年的提前还贷量并没有去年那么大。
期待相关部门应高度重视存量房贷利率调整问题，积极研究并出台相关政策措施，以推动房地产市场的健康发展和社会经济的稳定增长。
郑重声明：以上内容仅为本号观点，力求客观，但买房还需自身多跑多看，本文内容可以参考，但不作为具体买房依据。
