最近的楼市，有点“动荡”！
外媒多次曝出我国要降存量房贷利率
美联储四年来罕见的降息！
一次性降低50个基点！
央行突发重磅！降息、降首付等全都覆盖！
直到昨天一早（2024年9月24日），突发重磅！GWY新闻办上午举行的新闻发布会上，一口气宣布几个大利好！
1、近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。
2、将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行。
3、降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
4、将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
5、将创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性，将大幅提升资金获取能力和股票增持能力。创设专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购、增持股票。
终于等到了！存款、贷款、首付等几个层面，重磅利好多管齐下，可以预见，楼市、股市和中国经济接下来都要打鸡血了！
01.敲重点！三箭齐发！
利好超出市场预期太多！
虽然大家早有预期，但这次给到的利好实在是超出市场预期太多了！
第一，时间间隙更短！
我们捋了一下时间线：9月4日，PB社放料称，我国考虑分两步下调存量住房贷款利率约80个基点，首次下调可能就在近几周，第二次下调在明年年初！
9月19日凌晨2点，美联储宣布降息50个基点！
而9月24日，央行就宣布要降息50个基点！
美联储官宣降息，图源网络
央行官宣放大招，图源网络
距离美联储降息，时隔仅仅5天！
本来在9月20日新一期LPR出来的时候，很多人都预测国内降息要到下个月也就是10月，现在9月底就放出确切消息，超出市场预期！
第二，力度更大！
这一点就更难得了，虽然之前大家就预测会有降准，但一般预计是0.25个百分点，现在直接是预测的两倍！
而且即使大家认为会降息，但一般也认为降息幅度是10到20个基点，现在是【直降50个基点】，可以说是顶格降息了！
还有，这次满足了大家都呼吁的【降低存量房贷利率】，但之前预测的都是慢慢降，没想到能一步到位，尽量降至【新发房贷利率附近】！
同时，还直接把2套房首付比例降低到了15%，跟目前的首套齐平，这是历史上空前的！
至于支持股市的力度，也超出了预期，相当于直接印钞给股市了！
央视新闻直播截图，图源网络
第三，覆盖面更广！
我国经济的三驾马车——投资、消费、出口，可以说这三驾马车基本覆盖了我国经济的各个方面。
而这次的利好，恰好把这几个层面完全覆盖，这个广度，也是超出预期的，无异于一次性给接下来的经济发展加足马力了！
02.但是！你确定？
真的看懂了这波利好了吗？
当然，以上陈述的这些是事实，自上而下执行顺利的话，自然顺藤摸瓜而下，经济总会回复昔日荣光策马奔腾！这是理想中的设想！
但是，问题就在于这个【自上而下】。
按照以往惯例，【利好信息的释放】和【实际政策的施行】之间，是有一定的差异性和时间差的。
就拿我们最熟悉的楼市来举例，关于楼市这块这次涉及的方面很多：
关于存量房贷利率，利好传达的是预计平均降幅要降低0.5%，也就是50BP。
但最关键的其实是前一句：“引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近”，同时这0.5%，只是“预计平均降幅”。
【附近】是多少？怎么做到【平均0.5%降幅】？
这就意味着商业银行是有可操作空间的，比如一个人降低80bp，一个人降20bp，平均下来是不是降0.5%？
现下苏州首套房贷利率普遍是2.95%，少数最低是2.85%，LPR利率是3.85%，大部队预测的下个月LPR会降息20个基点即3.65%，以哪个为准？
央视新闻直播截图，图源网络
这是第二轮存量房贷利率下调。上一次降存量房贷利率，自去年9月25日起已经历了一波下调，借款人减少了利息支出，央行相关报告指出，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73%，降下来存量贷利率普遍在当时的基准利率4.2%，最低降到4%以内！
那这次的存量房贷利率下调，会不会照猫画虎，同样调至LPR基准利率？还是LPR减去10个基点、20个基点？都有可能。最终政策，目前还是未知数。
关于首付，利好说【将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例】。
这一点对苏州来说有点鸡肋，什么人现在会选择买二套房？一定是正儿八经的改善！这样的人现在真要买房，首付比例、房贷利率说实话都不是难事，更何况人还未必愿意拉低首付门槛、加杠杆入场。
尤其在当下二手房房价，比高峰行情最多回调了40%的背景下，可能对于乐观的改善型家庭、有房贷的置换型客户，降低首付比例的客户依旧存在刺激作用，惠及的范围有限。只能说，降低门槛这条政策，更多的作用在于提振市场信心，扩大客户蓄水池的作用有限。
利好是不是真利好，还得看——实际执行落地！
03.这次利好，最大的赢家……
究竟何时落地？
个人觉得，这波利好，直接受益最大的无非这两类人群：
一是政策施行后新买房的人。
根据央行指示，要【引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行】，根据中央银行政策利率，7天逆回购操作利率将下调0.2个百分点，那么对应的LPR利率也会下调0.2个百分点。
现在的LPR是3.85%，那么下调后的LPR就是3.65%，苏州的首套房贷利率就能降到2.75%！同样一套房一个价格，买房成本大降！
二是前些年高位贷款买房的家庭。
这些人群高位接盘，当初苏州一套房贷款两三百万是很正常的。以商贷200万，贷款30年计算，如果利率3.05%，每月还贷8486.11元；利率按4.2%计算的话，每月还贷9780.34元。两者之间每月还贷相差1294.23元！
每个月要还的贷款数额大大减少！现在的大环境赚钱多难啊，更别提涨工资了，这省出来的房贷补贴家庭生活费，不要太香！
但是，节流是节流了，但只节流不开源，并不能充分拉动经济。也许官方是时候考虑一下，在政策上找一点开源的方案了。
就在前不久，中指研究院进行了关于“阻碍买房因素”问卷调查，排在第一位的是，57%老百姓认为预计后期房价下跌，第二是等政策进一步救市，第三是首付资金不足。
图源中指研究院
或许其中就藏着开源政策的方向，比如延长按揭年份持续减轻还贷压力，比如如何增加人民收入，比如全面促进消费，再比如制定房价限跌机制等等。往年楼市走到9月下旬这个节点上，就到了需要政策来托举市场的时候了。
只是，建议真的不要再出“挤牙膏式”的救市政策了，这真的很难去改变楼市持续下行的趋势，要出就油门踩到底，出波猛而有力、最好带有破釜沉舟式决心的！
图源网络
有人问，具体政策何时落地？按往年惯例，我觉得，可以期待一下今年的“930大礼包”了！
简单复盘过往930，每一次楼市政策的释放，都对接下来很长一段时间的楼市起着举足轻重的决定性作用：
2014年930全面放松
2016年930全面调控收紧
2022年930“降低公积金贷款利率、放宽首套房按揭利率下限”
2023年9月“调降存量房贷利率，放松认房不认贷”
2024年930前夕，再次下调存量房贷利率、统一首套二套房首付标准，或许930具体政策公布时还会有更多惊喜……
最后，你觉得马上就要到来的国庆7天长假，苏州楼市能否迎来一波楼市热潮？欢迎留言！
郑重声明：以上内容仅为本号观点，力求客观，但买房还需自身多跑多看，本文内容可以参考，但不作为具体买房依据。
