这两个月，苏州房地产出现了新的楼市格局：
一方面，二手房价格开始止跌，价格与成交量趋于平稳，另一方面，新房市场终极改善类楼盘走在前列，销售成绩竟然不错。
2024年7月苏州市区商品住宅项目销售TOP10，图源苏州克而瑞
明显呈现“两级分化”的状态！
这意味着什么？意味着苏州房地产整体健康状况得到了改善！
从普通刚需购房者来说，看价格跌的差不多了，租房憋了很多年，现在会选择直接可入住的二手房，同时也觉得价格不会再继续大跌了。
从改善型客户来说，“一步到位”已经成为共识，买一套豪宅，这辈子也不打算再买房了，就住这里住到“死”。
你会发现，这些购房者的购房用途，已经非常统一：用来住的。
中国从2016年中央经济工作会议上，提出“房住不炒”，8年时间，这个愿望终于算实现了。
房产，回归到其“使用价值”。
从此之后，房价大概率不会有当年这么火热，就这么平稳的走下去，挺好。
不知道大家有没有发现：
这两年，销售业绩“逆市上行”的房产，竟然是前几年非常不被看好的写字楼产品！
而买写字楼的客户，图的只有一个目的：租金回报率可以抵御通货膨胀。
图源网络
有一位朋友就“全杠杆（全贷款）”买了一套写字楼，他的算法是这样的：
他租这套写字楼，房租是7000元/月左右，而如果他用全杠杆，全款买下这套150万的写字楼，一个月利息差不多是4500元。
反而赚了2500/月！
你可以简单的理解，就是150万的写字楼，一个月租7000元，差不多在5.5%的回报率，以写字楼当前的价格，这个合理吧？
而贷款150万，以当前的利息水准，约莫3%，就是4500元的利息。
核心就是5.5%的回报率，与3%的利息，之间的“利差”。
当然，如果你这写字楼是“自用”，不存在空置情况，如果是出租，可能出现租不掉，或者说价格被砍等情况，这就另当别论了。
现在回看中国的房价，成败都在“人口”。
当年迅猛发展，5年翻番的房价，是人口红利，以及稳定的国内经济发展水平。
而现在，房价成为老百姓最大的支出，要保持我们国家的国际竞争力，房价不能再泡沫了。
之前，中国的国际竞争力里，最大头的“资源优势”是人工成本低，现在房价上去了，人工成本就不低了。
你可以简单的理解为：员工一个月要还1万的贷款，他可能就会拒绝一个月1万的薪水！你招不到人了！
这两年，房价一直在跌，很多人在盘算着：“我今天跌了多少万？”，导致没心思干活了！直接躺平了！
所以接下来，房价大涨大跌的可能性都不会存在。
大涨是不可能了，能恢复到之前的水平，可能也需要5年时间，毕竟这次伤的有点重，一旦出现房价上涨，可能会有更多人抛售，来阻碍上涨的进程。
大跌更不可能了，目前二手房房价基本稳住，说明了卖房的和买房的，心态现在都很平静，购房者觉得差不多了，卖房者觉得再降不卖了！
回到“两级分化”的局面，接下来中国房地产会呈现三级：
第三级：三线以下看使用价值！
就是三线及以下的城市，房产会正式进入“使用价值”时代，人们会选择能够提供舒适生活的房子，比如有个院子，比如环境很好……，反正躺平的人生，图的是“爽”！
第二级：二线城市看功能价值！
就是像苏州这种二线城市，有着舒适的生活环境，所以普通刚需客户会选择买得起的、有学区的功能性房产，而高端客户则会选择一步到位、住到“死”的豪宅，没有中间档。
第一级：一线城市看资源价值！
核心的地段、稀缺的环境、高品质的配套……，这些不可复制的资源，会成为房产的价值铆点，全国的有钱人，都背着大包的钱，前来抢占资源。
上海实景，图源网络
这种局面，是房地产应该有的样子。
不适合这个城市的房子，注定会消失在老百姓的视野，继续跌，跌到老百姓觉得可以了才行。
而适合这个城市的房子，可能会有反弹、甚至继续上涨的机会！
现在很多人都在说：也不图涨价，能回到之前的水平，我立马卖！然后躺平！
别看这么随意的一句话，其实里面蕴藏了非常深刻的社会问题：
一旦房价上涨，中产阶级可能会抛售手中房产，选择出国或者直接躺平，这对于社会生产力的角度来说，是有风险的！
就是社会没有“压力”了，哪里来的“动力”？
没有房贷压力了，白领阶层还会那么努力的工作吗？中国经济还能像之前那么发展吗？
没有了房贷，“货币流通”该用什么来支撑？
所以说当前，我觉得应该做好三件事：
第一，鼓励有钱的企业和人，长期持有房产！
只有房产长期被持有着，才能控制“出货量”，同时让老百姓觉得“房子不多了”，进而激发当前萎靡的楼市，我觉得需要从“持有价值”上考虑，包括各类补贴、各类奖励等。
把房产当作一个“长期收益”的产品，比如将民用房产“REITs化”，其实最早REITs的出现，就是给有钱人避税的，现在中国人就应当鼓励有钱人来REITs！
第二，继续降低房产的准入门槛！
现在利息是历史最低了，购房条件也是近15年最宽松的，但还有可以继续放宽的，哪怕是放宽到近30年里最宽松，又如何？
房地产是中国经济的支柱产业，上下游加起来，占比gdp的25%左右是肯定有的，相当于四分之一的经济流通都是靠这个，经济流通了，社会才有钱！
第三，提升老百姓的收入来源！
国外有简单粗暴的方式，比如“发钱”，这个在我们泱泱中华14亿人面前不现实，那么，就主要方向是选取一部分老百姓，来提高他们的收入！
虽然大企业都很赚钱，但真正的老百姓，大都在中小企业，所以提升老百姓，就要提高对中小企业的扶持力度，包括金融扶持、税收减免等等。
苏州实景，图源苏州工业园区发布
从目前上层的各类新政，不难发现，已经在试图拯救房地产了！
当然，救的不是“房价”，救的是“交易量”！
只不过，“价”与“量”一直捆绑的，在房地产领域，一旦有“价格上涨预期”，会快速提升交易量！
就看决心足不足了！
郑重声明：以上内容仅为本号观点，力求客观，但买房还需自身多跑多看，本文内容可以参考，但不作为具体买房依据。
