没有宽松型新政出台苗头的苏州楼市，需要溅起点水花。
而担当起这一重责的，目前来看一是园区星华学校（西附分校）施教区划分问题，二是今年苏州住宅类土地的供应。
前面这个靴子吵吵嚷嚷了个把周已经落地，比较重磅的是后面这个，这可是决定今后新房层面的根本。
最近应该都被苏州2024年仅供应52宗涉宅类土地的消息刷屏了吧，这个消息我们去查询和验证了一下，是真的！但也不全真！
根据中国土地市场网公布的信息来看，目前披露的只是苏州市区住宅用地2024年「第一批」拟出让地块清单！既然有第一批，是不是还会有第二批第三批？
拟出让地块清单如下——
除了以上地块，今年还有不少重量级地块将会出现在土拍市场！
不过比起苏州市区2024年度国有建设用地供应可能仅52宗住宅用地，我们发现另外一个更有意思的事实——2024年开始，苏州的新房市场上，洋房不再稀缺。
首先要明确一点
苏州的洋房已经不再稀缺！
为什么这么说？我们至少有三个理由。
①新推、待推地块的低密率越来越低，未来苏州洋房遍地都是。
先看文件里披露出来的52宗宅地，我们粗略统计了一下，容积率达到2.0的仅2宗，容积率在1.5以内的有27宗，在1.05以内的有10宗、在1.0以下的有4宗！
什么概念？意味着今年苏州拟出让的所有地块，都是低容积率、低密度的。容积率从3.0，降低到1.6为主了，开发商可以盖小高和洋房了。
再对比一下百度百科里容积率对应的建筑类型，我们不难得出结论：今年开始，苏州市场上的新房供应将全部是洋房起步，甚至别墅、类别墅项目也不再罕见。
②更为高端低密的独栋、合院、联排等全面启动
另外一点，只看目前的苏州新房市场基本面的话，你会发现：市场早就不知不觉间变了。
我们盘点了一下，发现现在市面上正在发生两个重大变革，一是关注度很高、购房者看好买单的热盘集中在核芯区洋房；二是5月份开始苏州低密改善别墅将全面启动！
据不完全统计，5月份起苏州待入市的别墅项目多达14个！14个是什么概念？在以往“限墅令”、“禁墅令”时期，几年才供应1-2座别墅盘，印象中2020年的狮子山澜庭（院）就是如此，核芯别墅只此一个，逢出必抢！
再看看现在，苏州要上线的别墅盘可谓络绎不绝！
包括最近营销动作较多的吴江苏州湾几个项目阅湖之星、绿城桃源里、蓝城湖畔江南里，和今年初刚拍出的2宗重磅土地——绿城双湖02号地和绿城狮山03号地等，这些超低密别墅上线，市场的主力目光一定是拉至别墅这种高端物业类型的，洋房的光芒自然就被衬托得弱了。
阅湖之星示意图
③苏州市面上几乎遍地是低密住宅，洋房自然也不稀缺了。
再回看目前的新房市场，洋房已经很多了。非核芯区就不说了，核芯区的就有园区象屿天悦东方、天誉东方、奥体紫金·翡丽甲第（即将入市）、招商臻和璟园、狮山珠江路的中海建发·禧宸、姑苏区的澜庭湾…
加上苏州楼市即将集中放量一堆别墅型产品、未来还将不断新增低容积率地块。不夸张地说，接下来的苏州楼市完全不缺纯低密型社区，洋房作为低密社区的入门级产品，自然也就不稀奇了。
而且，在各方面的“推波助澜”下
稀缺的洋房不再稀缺一定是趋势！
试想一下，原来3.0-2.5的容积率降低到1.6，是不是基本就在明牌地告诉开发商：可以盖小高层和洋房。
那开发商肯定毫不犹豫地去做洋房或者高低配啊！
有人可能要问了，开发商愿意吗？
当然愿意。
一是现在购房人眼光挑剔、市场整体信心尚欠缺，想要抓住有限的市场他们必须去迎合购房者的心理和购房需求；
二是洋房比起高层有着天然的溢价能力，做洋房货值未必低于高层，通常来说做高低配的话，他们利润反而更大！
首先说个前提，开发商拍到一块土地，土地面积和容积率是定好的，能见多少平的房子都是固定的。
算一笔账吧：
一宗50亩的土地，规定容积率3.0，总建筑面积差不多10万㎡，开发商满打满算只能盖10万㎡的房子。
以周边高层25000元/㎡、洋房30000元/㎡做测算，两种方案带来的货值是完全不一样的。
方案对比 | 物业类型 | 建筑面积 | 单价/㎡ | 货值 | 总货值 |
方案一 | 高层 | 3万㎡ | 25000 | 7.5亿 | 28.5亿 |
洋房 | 7万㎡ | 30000 | 21亿 | ||
方案二 | 高层 | 10万㎡ | 25000 | 25亿 | 25亿 |
方案一高低配项目，做30%高层、70%洋房，项目总货值28.5亿；
方案二纯高层项目，10万㎡全做高层，项目总货值25亿。
28.5亿＞25亿，高低配明显利润更大。
这样的前提下，开发商选择做高低配可以提高货值，又有着土地端的条件支持，哪个开发商不愿意做高低配？反而是为了迎合购房者需求，开发商一定会铆足了劲造洋房。
民国豪门世家朱斗文的老洋房故居，图源网络
而且洋房类产品井喷是市场和购房者双向奔赴的结果。
不仅因为二手市场中，小高和洋房是有15-25%的溢价的；还因为前几年限价背景下高层已经买够了，改善为主的市场需求下，谁的居住舒适度更高谁就更受购房者欢迎，洋房VS高层，高下立判，自然是洋房让购房者也更愿意买单。
当洋房不再稀缺以后
普通人楼市的买房正确在哪里？
一大群纯低密社区即将上线，想在苏州买房的购房者可就犯难了：以前限价时代，zui值得买的就那些个倒挂楼盘，想买洋房或者别墅只能往郊区看；现在苏州楼市品质上来了，产品类型也拔高到了一个新的高度，到处都是洋房&别墅，反而挑花了眼。
图为林语堂故居，图源网络
那么，当井喷的纯低密住宅密集入市，想在苏州改善该怎么买？
一、优先核芯区。
地段，地段，还是地段。不管楼市如何变化、产品如何进化，区域和地段是永远不变的根本。同样的产品类型，城市中芯地理位置的价值长尾效应往往要强于其他地段。
举个例子，同样是湖景别墅，金鸡湖壹号二手挂牌价14.3万/平、金鸡湖花园二手挂牌价9.7万/平，而吴江太湖畔的绿地太湖城，二手挂牌均价不足6万/平…
二、如果要选洋房，优先纯洋房。
前面我们也说到，如果开发商为了zui大化提高利润，聪明的做法一定是优先做高低配，但这会带来一个问题，就是这个社区相对没那么纯粹。
而纯洋房就不一样了，由于电梯、步梯、强弱电竖井、公共配电房等公摊面积较少，实际得房率明显比高层要高，普遍在80%以上，而且圈层会更加纯粹，也不存在区别对待的问题，居住起来的舒适度会更高。
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当然，最重要的还是看个人选择，毕竟萝卜青菜各有所爱，总有人会更喜欢别墅、洋房、大平层中的一种。而且买房这件事本来就是因人而异、适合一对一定制的。
唯一的庆幸，是苏州低密产品变多，购房者的选择面就更多，拿着大把人民币能在苏州买到的房子也更好了。等了这么多年，苏州终于进入了「产品为王」的时代。
郑重声明：以上内容仅为本号观点，力求客观，但买房还需自身多跑多看，本文内容可以参考，但不作为具体买房依据。
