一场接一场！刚又拍出2宗地共揽金8.7亿！苏州土拍，彻底变天！

又又又土拍了！

又又又要土拍了！

怎么说呢？

土拍太太太密集了！

今天上午刚拍出的2宗地块

接下来苏州待拍地块

前前后后5场土拍！

也就是说，接下来的苏州，不是在土拍！

就是在即将土拍的路上！

马不停蹄！太疯狂了！

从土地惜售一月一拍到接连土拍密集出货，苏州对土拍的态度180°转弯，新增住宅类用地计划大调整，怎么回事？

先来简单看一下最近要拍出的12宗地块：苏州接下来的每一周几乎都将有土拍，分别在10月18日、23日、30日、11月13日。

先看看后天就要开拍的吴中区3大优质别墅地块专场，分别位于太湖新城、甪直、东山，容积率均为1.02！最高起拍楼面18000元/m²，起拍总价约13.6亿！

吴中太湖新城Z22号地块

最值得看的是吴中太湖新城首个低密别墅地块——Z22号地块，就在金融街融悦沁庭南侧，容积率也是板块内最低，起拍楼面价也是板块目前为止最高的18000元/㎡，区域地价即将刷新，非常值得期待！

地块附近有华中师范大学苏州湾小学、华中师大苏州实验中学、苏州湾中心广场、天鹅湖公园、天鹅港橙天里等，配套成熟。

除了融悦沁庭外，周边还有大家东望、中信泰富玖阅、中建太泽之星、太泽之星御湖等各大高端改善项目，强强相遇，可以猜测一下，地块未来若是叠加、联排或合院等形式入市，将为本就卷到不行的板块注入新的市场活力，还是直接把没卖完的前辈们卷死在沙滩上？

吴中甪直Z23号地块

容积率1.02，同样是别墅用地，起拍楼面价12000元/㎡，也算是刷出近两年新高了。去年板块共推出2宗地块，1宗成交价11000元+/㎡，另1宗直接因故推迟到目前还未推出，大概率底价拍出。

宗地附近有人民教育出版社附属实验小学、苏州市吴中区第二人民医院、甪直高级中学等配套，不远处还有甪直龙潭农贸市场，整体配套便利。

入市后最大的优势可能要得益于周边没有什么竞品了，板块也一直没什么新盘，仅一个万盛江南和老盘望湖玫瑰园在售，别墅产品+价格优势，指不定能走出自己的独立行情。

吴中东山Z24号地块

也很低密，容积率约1.02，起拍楼面价6800元/㎡，地价便宜，位置也偏远，不会有太多惊喜，预计底价成交。

地块位于东山，西侧和北侧就是东山景区、太湖，生态资源非常好，周围还有东山天境、紫竹云山墅、万科公园大湖等低密别墅，墅居氛围浓厚。

再看10月23日的吴江专场，共4宗地块，起拍总价约22.35亿，最高起拍楼面价17300元/m²。全部是低容积率性质，最低仅1.05，妥妥的别墅苗子，吴江即将进入全别墅时代？

吴江太湖新城010号地块

这应该是这场土拍最有热度的地块了，容积率1.3，起拍楼面价17300元/㎡， 就位于吴江核心的太湖新城！唯一的悬念是底价还是溢价成交了……

地块旁边是热销的阅湖之星、笠泽之星及天健和景、清枫和苑，加上4号线加持，参考阅湖之星的产品形态和定价的话，入市之后只要会讲故事会做产品去化不难。

吴江城北011号地块

容积率1.05，周边配套不错，新湖广场、吴江高级中学、明珠学校、4号线江陵西路站应有尽有，板块也是多年无新房供应，小别墅回归，挺香~

吴江运东012号地块

这宗地块很有意思，就在云梨路总部经济带上，左边爱情云锦万象、右边姑苏喵喵城，1.05的超低密容积率，对板块内的楼盘完全是降维式打击，运东终于也开始走高端路线了。

吴江盛泽013号地块

地块位于盛泽核心区域，容积率1.1，靠近潜龙渠公园，周边教育、商业、文化等配套都较为完善，未来大概率同样是造低密产品，不过盛泽地缘购买力强劲，产品不错的话会很受欢迎。

10月30日的混合场，共3宗地块，涉及相城区、吴中区，分别位于高铁新城、盛泽湖和临湖，起拍总价12亿，最高楼面价11369元/㎡，由于仅盛泽湖一宗是纯住宅地块，预测全部将底价成交。

相城高铁新城Z25号地块

这块地本身没什么特别的，住宅+商务金融属性，注定大概率以地价成交，2.4容积率也就意味着未来会以高层住宅为主，占地约2.9万方，起拍楼面价11369元/平！

唯一有意思的是，该地块是高铁新城南部核心倒数第二块宅地，堪称真正的压箱底宝地。

但地块就在大悦繁华图北，而所属的高铁新城板块目前新房供应充足甚至可以说是井喷，竞争较为激烈，产品形式多样，多以洋房为主。

在售新盘有主打日式精工的和风雅信、春和万象、第四代住宅未来御湖境、江南云起、大悦繁华图、中建熙辰上院等，未来入市，压力不小啊。

相城盛泽湖Z26号地块

地块就在蔚蓝花园东、湖畔樾山西，占地面积约3.2万方，起拍楼面价7200元/m²。值得注意的是，这块地8月初左右刚调整过规划，原为一宗大体量地块，后“一分为二”，此次挂牌的是其中一宗。

容积率只有1.05，要求装修交付，装标不低于1500m²，户型不小于100平方米，未来预计将做精装洋房+别墅产品。

目前周边在售鲁能泰山9号、紫锦墅院，均打造有别墅产品，且位置更为优越一线临湖，新地块未来入市压力不小。

吴中临湖Z27号地块

该地块为商住性质，自带商业配套，占地面积约4.4万方，起拍楼面价4868元/m²。

一路之隔园博园，生态环境较为优越；周边别墅小区为主，而本地块容积率仅1.01，未来妥妥的也是别墅。

要求户型不低于140平方米，总户数170户，体量不大，周边地缘改善可以重点关注。

最后是前两天刚刚挂出、即将在11月13日出让的10月首挂——2宗吴江专场地块，起拍总价18.8亿！最高起拍楼面价17000元/㎡！分别位于太湖新城和汾湖，板块竞争压力更大了！

吴江太湖新城015号地块

跟前面的太湖新城010号地块可以算是姊妹地块，正位于其北侧，容积率略高了一点1.4，起拍楼面价略低了一点17000元/㎡，除非2宗地块是同一家房企拿下，否则未来避免不了同台打擂了。

根据建筑高度小于50m的要求，未来大概率会打造洋房或叠墅产品。不过如今的吴江太湖新城并不缺别墅，更不缺洋房。现有在售的附近就有绿城桃源里、阅湖之星、天健泓悦府等，如今的背景下，这宗地块未来要赢得市场，需要更创新的产品能力、服务等综合能力。

吴江汾湖016号地块

汾湖也是内卷到不行，起拍楼面价10360元/㎡，1.02的超低容积率，预计未来还是将打造为别墅类产品。

地块毗邻元荡湖，自然资源优越，附近有中加枫华国际学校（幼儿园到高中全龄覆盖），是难得的一线环湖宅地，不过入市后估计面临的压力也不小。

北面毗邻的就是上个月刚被汾湖投资集团&蓝城拿下的005号地块，成交楼面价10360元/㎡，周边还有蓝城春风湖滨、蓝城汾湖桃花源、伟业浦上悦庭、亨通浦江雅院等。都是低密类产品，同样的低密别墅，如何出圈赢得市场，这是拿这宗地块的房企必须要考虑的。

简单总结一下，接下来共12宗涉宅地块待拍，分4天进行，涉及吴中区、相城区、吴江区三大区，几乎都是超低密地块，板块主要来自次核心区，起拍总价近68亿！

新一轮密集土拍就要来了！

新房成交不温不火了几年，市场上库存供应也足，苏州也不是一座对土地财政高度依赖的城市，为什么要安排如此密集的土拍？

首先，苏州楼市需要热度，且热度需要延续。

按照以往惯例，楼市每年有两个黄金时间，一个是上半年的金三银四，一个是下半年的金九银十，苏州的上半年已经这样了无法改变，而金九银十的楼市销量，又决定着下半年乃至春节期间的小阳春行情，自然要抓楼市热度！

苏州园区实景，图源苏州工业园区发布

热度怎么来？一方面来自各个楼盘销量和人气，另一方面自然是来自楼市的终端土地了。“星星之火可以燎原”，一场土拍拉不起热度，那就密集土拍不停地刺激。

而十月黄金周，在连番的政策刺激+节前土拍提振下，苏州楼市热度真的起来了！各新房项目到访量、成交量噌噌上涨！

苏州部分楼盘喜报

而这份楼市热度需要延续！这就离不开土地市场这个重要的载体了，10月11日的吴中澹台湖Z17号地块以0.46%的溢价率成交，开了个好头。

其次，增加产品丰富性，拉动更高一级的购买力。

早在2021年开始，苏州楼市就进入全面改善时代。同时为了追求更高品质的改善，苏州也在不断增加新房市场的产品丰富性。

这些年，新房产品的发展轨迹：高层为主→高层大平层→洋房大平层→洋房大平层、第四代住宅、偏远板块别墅，可以这么说，现在苏州市面上的改善产品类型已经很丰富很全面了，只差别墅类产品比较欠缺。

而别墅类产品又是住宅改善的最高形态，也是深受一座城市高端购买力欢迎的产品，产品本身的溢价能力也是最强。

既然市面上600-1500W的大平层都开始缺客户了，那也该轮到1500W+级别的大佬们出马了，能打动他们的，只能是改善最后一环的别墅，接下来的楼市就靠他们来拉动了。

最后，及时补充新房库存。

在这里先纠正一下大家的普遍印象：苏州市面上的新房库存还很多。这是个错觉。

有印象的朋友应该记得，我们曾经在8月的《苏州下半年的土拍，什么时候才开始发力？》 中统计过，当时的苏州市面上存量跌破700万方；而在2021年年底的时候，苏州住宅的存量是942万方。

而当时市区新房住宅库存显示则为50424套，在今年5月初的时候，住建局显示的市区住宅库存51749套，这还是再加上中间2个多月新增住宅基础上！还减少了1325套！

数据截至2024.8.2 

现在，市住建局官网上这个数据是48899套，按照日均流速200套来算的话，目前的新房存量只够卖8个月左右，往常的这个数据你什么时候见到过只是个位数？

数据截至2024.10.16

再加上10月12日财政部新闻发布会上，又提了“支持收购存量房，优化保障性住房供给”，接下来各级政府势必会加大收购商品房力度，再不增加土地供应，苏州市面上的新房供不应求只是早晚问题，像现在的园区已经快没什么房子卖了。

况且，今年苏州拍出的涉宅类地块着实不多！

大数据显示，2024年至今苏州市区共成交21宗涉宅用地，其中相城区9宗、高新区3宗、工业园区3宗、吴中区3宗、姑苏区1宗、吴江区1宗。

而根据4月16日江苏土地市场网发布的苏州2024年第一批次拟出让清单，2024.04.15至2024.12.31期间，全市（市区）拟出让共计52宗涉宅用地，总面积约168.78公顷，合计约2531.7亩。

所以不难猜测，接下来的苏州楼市，一定会是这样的走向：

1、推地力度会持续加大，持续保持高频率土拍！

21宗VS 52宗，远远不够！加上待拍的12宗地块也才33宗，同样远远不够！先不论土拍热度带来的楼市热度，仅仅是为了达成52宗这个KPI，接下来的苏州也会铆足了劲在土拍上发力。

2、低密地块持续输出，楼市全面进入别墅时代！

值得一提的是，苏州成交的21宗住宅用地中低密低容用地占比80%，容积率1.0左右的比比皆是，最低容积率低至1.01，这个容积率，妥妥滴相当于把【造别墅】这三个字打在公屏上！看着吧，今年底到明年，苏州从周边板块到核心，将全都是别墅产品！

3、新房房价大概率会呈持续上涨态势！

纵览今年已拍出&待拍地块，出让的地块总体分为三类，一类是园区、新区、古城区三大核心的压箱底优质地块；一类是虽然卷但别墅产品依旧稀缺的热门板块；还有一类是未有上新、新房多年断供的短板。

地价高+差异化路线+别墅具备独立定价权，这就决定了房价势必要在此前的基础上再上一层楼，详情参考狮山的绿城逸庐、吴江太湖新城的绿城桃源里。

某种程度上，是变相地鼓励兜里money有限的普通人现在入场买房了。你怎么看？