7月10日，苏州第四场土拍也是今年下半年第一场土拍，准时开槌！

共3宗宅地，涉及区域覆盖古城区和高新区，都是低密地块，最终出让速度也很快，一上午全部“名花有主”，由苏州瑞嘉商业发展、金新城、苏州新胜城市发展3家房企拿下。

全部由本地房企拿下！

总揽金21.18亿元！

2宗地溢价成交！

最高楼面价32115.65元/㎡！

最高溢价率1.95%！

平均溢价率1.4%！

虽然土拍是一群人的狂欢，但这场狂欢的背后，我们觉得，以下这些你可能也想知道，欢迎参考和讨论~

虽然应该都已经看过了，但我们不妨再仔细看一下刚刚成交的3宗地：

• 高新区狮山Z11号地块由金新城拿下，楼面价32115.65元/㎡，溢价1.95%；

• 太湖科学城Z12号地块由苏州新胜拿下，楼面价16171.46元/㎡，溢价率1.07%；

• 姑苏金门Z08号地块则由瑞嘉商业拿下，楼面价即20500.19元/㎡的底价。

有媒体总结，一口气诞生淮海街地王&太湖科学城2幅地王！属实有些夸张了…

虽然，3宗地块的品相确实都非常优秀：Z11号地位于狮山核芯，容积率在1.0-1.3区间，是除绿城逸庐项目（容积率1.02）外板块近年出让宅地中容积率最低的地块。

Z08号地位于古城更是不必说，本身就是寸土寸金的地界，容积率在1.0-1.2区间，比周边在售的保利姑苏臻悦（容积率1.6）和交付的姑苏院子（容积率1.37）都低！

而Z12号地位置虽然不及前两宗优越，但容积率却zui低，只有1.05，这也是太湖科学城第一宗低密地块。

左右滑动查看更多

但是，当把土地的价格和不断降低的土地密度和不断提高的土地禀赋结合起来，我们就会发现苏州其实在变相地降低土地单价！原本只能盖小高、高层的，现在可以盖洋房甚至叠墅、双拼、合院…

一再走低的土地容积率+不断迭新的优质产品，这样的地价上涨，你觉得算是地价涨了吗？

一般在我们的认知里，但凡听到有狮山、姑苏老城区和太湖科学城三个板块有地块推出，根据之前的狮山绿城逸庐、保利姑苏臻悦项目，理所当然地会认为狮山和姑苏区会产生溢价，甚至有可能在地价上会拍出新的高度，而太湖科学城底价成交。

但实际上，却是狮山地块低溢价成交、姑苏老城区底价成交、太湖科学城溢价成交，结果大相径庭！

为什么？还得回到根本上来看土地自身。

姑苏区金门08号地，虽然容积率做到了周边最低1.2，无意外的话会做成叠加，入市后就是板块唯一的别墅新房！

但是奈何体量实在是太小，仅8亩，比起我们通常说的「小地块」它更像是「迷你地块」，这对于房企后期开发来说就太难了，只能在“螺蛳壳里做道场”，可操作空间有限，想在「第四代住宅」频出的苏州楼市抢夺客户，这很考验做产品的功力，自然就“劝退”了一些房企。

其次，地块规模小，就注定开发的房源套数少，能产出的货值很有限。如果房企在苏州的项目多，还能作为过渡或者打组合拳，一旦孤军奋战，稍有不慎，就可能留下一地鸡毛；

再加上周边同样的低密竞品保利姑苏臻悦，从网签数上来看，今年开盘以来去化情况不太理想，又大大影响了本地块的预期。

而狮山日本人学校东的11号地，位置确实够核芯，东侧玉山广场，淮海街旁、周边是龙湖狮山天街、狮山路地铁站等等，尤其地块容积率只有1.3，预计未来很有可能会打造成低密住宅的，这在目前的狮山尤其是狮山核芯很稀缺。

但看看下面这张图，我们就应该明白，狮山这几年的高端改善产品是层出不穷的：从2020年的狮子山澜庭（院）开始，到后来的春和景明、胥江新著，再到这两年的大悦风华苑、金狮印象苑、建发缦云等…

再看看现在的狮山，目前在售的就有览月阁、狮山金茂府、狮山云起、建发朗云、中海建发禧宸等，还有马上要入市的绿城逸庐，集中供应的狮山新房，意味着后期市场竞争压力不小。

而狮山的高端改善楼盘有多少？一座城市或者说一个区域的有钱人又有多少？高端客户已经被薅了一轮又一轮，后继的购买力还有多少？结合目前狮山各大楼盘的销售表现，各方面的综合因素让开发商房企在拿地时望而却步。

再来说说太湖科学城12号地，产生溢价的支撑离不开这两点，一是南京大学及其配套的加持，二是自身的容积率实在是太优越，仅1.05！

板块从问世到现在，出让的宅地容积率都不低，基本高层、小高层为主，而这宗超低容积率地块的出现，未来大概率打造洋房、叠墅等稀缺低密产品，当前无竞品压力，故而也产生一定溢价。

整场土拍下来，我们有3个明显的感受：

一、土拍热度明显不高。比起上半年前两场核芯地块最高40%+的溢价率和全省地王的地价，这场土拍的结果属实有些冷了；

二、宅地的品质越来越高。这个情况我们之前也多次提到过，从去年开始苏州的宅地容积率就在不断做低，这次更是明显，不论是核芯还是远郊，都是低密地块，以后的产品洋房起步；

三、土地供应继续节制。这是今年主城第四次供地，也是今年苏州截至目前为止单次出让土地最多的一次，加上园区双湖地块一共仅推出10宗地块，创近几年新低，可以看出高层对土地控制的决心很坚定！

苏州实景，来源：苏州姑苏发布

作为下半年苏州楼市的第一枪，我们认为这次土拍对于下半年的楼市走向是有一定的借鉴意义的。

一、关于楼市去库存：

楼市去库存是当前房地产市场面临的重要任务，而最为行之有效的手段便是釜底抽薪——减少土地供应，从根源上改善市场供求结构，避免库存进一步积压。

按照苏州如此强势地控制土地供应，效果会从下半年逐渐开始显现，快的话我们预计到9月底市场可能会出现新房入市变少的情况，个别板块甚至可能会面临断供的局面，不要犟！现在的园区整体情况不就是这样？

长此以往，整体必然是会改善目前的供过于求情况，利于楼市去库存，到时候是继续供大于求、还是供求平衡甚至供不应求，我们拭目以待。

二、关于市场生态：

而土地端将直接传导到新房端，进而直接影响市场的新房供求关系。供大于求，房子卖不掉；但供小于求，房子要靠抢，这是历来的市场规律，当市场供求关系改变，将直接改变市场热度，购房者要摇号抢房的场面，或许也不是不可能再现。

另一方面，土地供应的减少，也能进一步有效防止土地流拍、没有溢价等土地市场过度降温现象，稳定市场预期，进而维稳市场信心。

三、关于房价水平：

从目前的土拍热度和土地供应情况来看，房价没有大涨的可能。

注意，我们说的是不会大涨，不论是基于目前的经济、市场、房价水平还是老百姓收入预期等其他，想回到之前一样房价普涨的时代基本不太可能了。苏州目前的供地策略，主打的就是一个“哪里卖得动放哪里”，以稳住市场为主。

但核芯地段的房价，依然是会继续涨的.一方面地段确实稀缺，卖一少一，地价在涨，另一方面产品也越做越低密、优质，房价一定是跟着向上走的，尤其当产品进化到另一个层面的时候，拥有不受市场掣肘的独立定价权，也不是不可能。

四、关于政策调整：

政策这一块没什么多说的，还是之前的那句老话，楼市不起，救市不止。尤其是本次土拍热度不高的情况下，一定程度上会影响房企拿地信心、新房市场的回暖、市场活力的促进等等，所以下半年一定会有这样那样的宽松政策出来！

近日，苏州古城取消2宗住宅！据苏州古城4号街坊规划调整公示，北园路北取消2宗住宅，新增大面积商业，直接从土地性质的源头上减少宅地供应！

7月10日——7月11日，苏州市就紧接着推出了《苏州2024版“1+8”人才政策》和《苏州市顶尖人才计划实施办法》，从更大力度、更多诚意、更暖服务拥抱国际精英、全球创客，这种对高精尖人才的不懈网罗，从某一程度上又何尝不是在为苏州楼市吸纳新兴购买力呢？

来源：苏州发布

当然，以上这些都是辅助，能否获得购房者认可最终要比拼的，还是产品、价格和服务。土地方面友好了，购房者这边也在努力，剩下的，就看各大开发商自己把握了~