吵疯了！
虽然关于存量房贷利率的消息从去年开始一直有，但明显感觉，最近关于要降低存量房贷利率的风，越吹越猛了！
这几张图，应该都不陌生吧？
图源网络
从传要降存量房贷利率 ，到什么时候降、分几批、降息…各种相关的路边社消息层出不穷，传得有鼻子有眼的，市场上关于此的讨论声越来越高…
但官方至今也没个准话，所有人都想知道：存量房贷利率有可能下调吗？
到底是降or不降？
讨论之外，已经形成了一场“拉锯战”
首先，我们先一起重新捋一捋关于这件事情的来龙去脉，虽然网上已经传得沸沸扬扬了，可能很多人还不是很清楚：
8月30日，外媒PB社发布消息，称我国正在考虑进一步下调房贷利率，允许38万亿存量房贷“转按揭”。
随后9月2日，就有银行行长在中期业绩会上回应，没有收到监管部门针对个人存量房贷转按揭的相关意见，监管也未就此征求过商业银行的意见。
图源财联社
隔两天（9月4日），PB社再放料，称我国考虑分两步下调存量住房贷款利率约80个基点，首次下调可能就在近几周，第二次下调在明年年初，且可能对首套和二套房都适用。
甚至，还有人在预测存量房贷利率下调的节点：预测9月12日（本周四）左右，会先降息20-50bps，然后同步下调存量房贷…
但在9月5日的国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长表示：存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。
图源财联社
9月7日，住建部主管媒体中国房地产报发布的社评文章称，“对于存量房贷利率的下调，从2022年10月份开始，基于房地产形势和市场调研，我们持续发出调整的呼吁，时至今日，我们依然认为，非常时期，当用非常之策。”
一肯一否、来去反复，把咱老百姓也整懵了：这一次，存量房贷利率到底还下不下调了？
存量房贷利率还有没有可能下调？
为什么存量房贷利率下调呼声不止！
不卖关子，先说结论：存量房贷利率很有可能下调！希望很大！
先说一下缘由：
①这是今年第二次传出存量房贷利率下调的消息
第一次是7月26日，央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，开篇就强调：理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力。
图源网络
央行对此做出表态，这本身就代表的是高层的意见，从中我们可以清晰判断出，央行对于下调存量房贷利率的态度是肯定且支持的，这是具备政策施行基础的。
而在去年7月和8月，央行也在前后发声，要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。要“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
央行在去年7月时就已经表态松口，图源网络
随后，9月份各商业银行发布存量房贷利率调整细则，全国大范围降了一次存量房贷，事实证明将存量房贷利率是有先例可循的。
②多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？
还有另一个依据，就是9月5日闹得沸沸扬扬的——招商银行APP北京地区上线了测试“存量房贷利率调整”功能。
有媒体声称，招商银行app北京地区悄悄测试此功能，后续招行其它地区及各大银行系统改造空间巨大！
图源网络
不止如此，知情人士诱露，华泰地产和建银系统、工银系统的省级副行长交流，基本确认存量房贷利率下调。
图源网络
怎么越传越像那么回事儿了？
先辟个谣。招商银行那个事儿当天就有记者对此事求证，银行方面表示，网传的该行APP截图中的“存量房贷利率调整”是去年上线的功能，针对的是上轮房贷利率调整业务的办理，并非当前市场讨论的本轮房贷利率调整。
登陆招商银行APP，确实能在“城市服务-北京专区”中找到“北京存量房贷利率调整”功能，但该功能专区是启用状态，进入后即可根据提示签署住房申报表、授权书及审批材料等。
至于另一条爆料，充其量只能是网上的小道消息，爆料主体华泰地产也是咸阳的本地房产，整体而言不足为信。倒是招商银行APP这张截图更有料。
据悉，工农中建交等多家国有大行的APP验证发现，均有相应的功能入口，且均为去年9月下旬上线的相关功能。毕竟这是曾经真材实料进行过存量房贷利率下调的先例，既然曾经下调过，再下调也不是不可能。
③调整存量房贷利率，受益方实在是太多了！
据央行发布数据，截至2024年二季度末，我国个人住房贷款余额37.79万亿元，已经跌破38万亿，得-2.1%的负增长。
可见现在全民去杠杆决心很大，依旧保持提前还贷的势头不变。
确实也是，公开资料显示，2023年央行已经对超23万亿存量房贷已完成下调，但即使经过去年的调整之后，存量房贷加权平均利率也有4.27%。对比3%左右新发住房贷款有着超100bp的息差，这谁受得了？
更别提在2018~2021年买房的那批人，是妥妥的高位站岗的大“韭菜”，他们当时购房的贷款利率，至少在5.5%以上，甚至6.0%以上的大把人在，高利率压得这部分人不提不提前还贷。
居民手里的钱都紧着房贷了，那么摊派到其他方面的自然就少了，谁还敢消费、投资、扩大生产？再结合当前经济状况、房子卖不动、房价一度走低等，带来消费意愿、物价、金融数据的大滑坡。
这一系列的连锁不良反应，都能通过下调存量房贷利率缓解，正如《周易》中所云：“穷则变，变则通，通则久。” 所以，下调存量房贷利率确实迫在眉睫！
如果下调，会有什么影响？
既然市场上热议声不止，下调存量房贷利率的呼声也越来越高，好处也多方多面，为何高层迟迟不发布文件？
首先，下调房贷利率并非毫无代价，比如对银行就会带来不小的负面影响。
它是影响银行经营成果的重要业务板块，也是银行最稳定，最主要的利润来源。降低存量房贷利率会让银行的净息差进一步受到冲击，银行的利润端受到承压。
去年存量房贷利率集中下调就引发了阶段性的银行资金压力、大行融出意愿下降以及小行买债意愿提升，如果存量房贷利率继续下调对于银行息差依然存在挑战，银行业的总体利润可能会受到影响。
数据显示，截至2024年二季度，商业银行净息差为1.54%，跌破1.8%的“警戒线”，同比下行20BP，已至有统计以来最低水平。其中，大型银行二季度的净息差水平为1.46%，同比下行21BP，亦是有统计以来最低水平。
图源网络
其次，对存量房贷业主来说也未必是好事。
因为存量房贷利率下调的方式，目前呼声较高有两种方式，一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。
如果是“转按揭”，就意味着银行需要对你的房屋进行重新估值。而迫切想要下调利率的大部分，都是在2015-2022年之间高位买房子的那批——之前你的房子价值是500万，7成贷款350万；但现在你的房子可能缩水到只值300万，7成贷款210万，这中间的差值你怎么填上去？
图源网络
降or不降，都很难！
并且，要真正扭转当下经济趋势，仅靠下调房贷利率远远不够。
地产业的企稳、失业率的下降、消费信心的恢复，需要财政政策、货币政策甚至体制改革等的共同发力。只有综合施策，才能实现经济的可持续发展，让消费真正成为拉动经济增长的强劲动力。
所以，房贷存量降息有可能，但应该不会很快就来，要等相关周边准备就绪之后，且不一定允许转按揭，更有可能是降低存量按揭加点。
金九银十了，就让我们拭目以待吧。
郑重声明：以上内容仅为本号观点，力求客观，但买房还需自身多跑多看，本文内容可以参考，但不作为具体买房依据。
