2024，别墅开始围猎苏州新房市场！

如果要用一句话来形容2024年的苏州楼市的话，乱花渐欲迷人眼。

很长一段时间以来，准确地说是2016年苏州开启限购以来，苏州楼市里可供选择的产品基本只局限于高层或小高层，哪个板块能出个洋房盘或者叠墅盘，买房人得疯抢，印象最深的是2018年的吴江太湖新城建发·悦江南、绿地·琥珀澜庭，逢开即罄。

那个时候，洋房&别墅类产品在苏州是真的稀缺！

谁能想到，在2024年的苏州市场情况竟然发生了180°转变，不仅洋房几乎遍地都是，而且别墅也不再那么难得，甚至产品也不再那么单调，卷的不行！

每个中国人心里基本都有一个别墅梦，到底什么是别墅？

为求更为精确的定义，我网上搜了一下，比较靠谱的说法有以下几种——

①百度百科上这么定义：别墅，改善型住宅，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是用来享受生活的居所。

②国土资源部和GJ住建部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。(但这一句也不是以正式官方文件流传出来的）

③按《民用建筑设计术语标准》（GB/T 50504-2009），别墅的定义：一般是指带私家花园的独立式低层住宅。

指代的都较为模糊或者十分笼统，私以为这些别墅的定义不能作数。

结合相关资料，根据十数年房地产从业的工作经历，我们大胆给别墅做一个描述：这是一种经过正规设计的建筑物，属于住宅范畴的一种，通常建筑密度较低，容积率在1.0左右，满足独门、独户、独院3种属性，且配备园林景观，是除了居住功能之外用来享受生活的居住场所（或者说带有一定的休养功能）。

别墅示意，图源网络

按着这个条件，撇开园区那些捂盘多年的不谈，就苏州今年呈上的这些纯新盘，就不下几沓，新房市场一整个就是掉进了别墅窝！

早前我们在5月中旬的时候就统计过，那时候苏州已知的待入市别墅项目就多达14个！

（此表统计于2024.5.16）

现如今，加上已开盘在售的，今年苏州市面上能买的别墅项目预计要超20个！

这哪里是别墅集中上新，简直是别墅的“大杂烩”！什么概念？就在前两年的“限墅令”、“禁墅令”时期，别墅是全国的稀缺品，一座城市核心几年才供应1-2座别墅盘，2020年苏州核心面对大众的核芯别墅，仅一个狮子山澜庭（院），逢推必抢！

两相对比，我们完全可以得出结论：2024年开始，苏州低密别墅全面启动，新房市场正式迎来别墅时代！

一直以来，在国人的认知里，住进带花园的大别墅是一生的终极理想。但凡是中国人，人生奋斗到一定阶段，怎么都逃不过一定要买套别墅证明自己的定律。

加上前些年的“限墅令”到“禁墅令”，从独栋、联排，到叠墅，全部禁止，城市别墅从此“以稀为贵”！

图源网络

市场上一直存在的别墅需求VS一直被限制的别墅供应，长期积压的供求矛盾总得释放。而2024年，就是这个完美的释放点。

①房地产连续三年的冷静行情，楼市需要很大的刺激。  

过去几年的楼市情况大家都有目共睹，但房地产依旧是中国经济的强大支柱，面对每年的GDP增长指标，房地产必须救起来。对于这一点，我们的看法已经很明确了：目前的中国楼市一切救市的政策，无论有没有效果都不重要，重要的是它会一直猛烈地出政策，出到整个市场预期、经济预期被彻底扭转为止。

而这些政策当中，放开别墅限制无疑是zui为重磅的那一种，压抑多年的别墅置业需求释放，能提高的市场热度和楼市信心不是一星半点儿！

② 近两年土地端放松了，出了多宗低密宅地。

关注近两年苏州土拍的朋友就知道，土地市场的供应主流均为低密类宅地。我们看了一下，去年成功出让的88宗涉宅地块，只有8宗的容积率在2.0以上，最高的也不过才2.3；而容积率在1.0出头、适合造别墅的地块却多达21宗！是高层类地块近3倍的供应！

再看看今年，涉宅类土拍地块的容积率进一步降低！截至目前，全市（主城）所有已拍&待拍的12宗地块里，容积率最高仅1.6，容积率在1.0左右适合造别墅的地块有9宗！

低密类宅地供应多了，市场上的低密别墅自然也就跟着多了，目前苏州已陆续推出多个别墅项目，产品涵盖叠墅、联排、双拼、合院等多种墅类业态~

③“苏州16条”政策的松绑，苏州正式解除限墅令。

近期，苏州重磅出台的16条新政zui大看点，既不是全面解除限购，也不是首付两成，而是“停止执行容积率不得低于1.0供地标准”。

这句话意味着苏州正式解除限墅令！并且它重磅就重磅在，苏州是在所有二线及以上大城市中，第一个公开废止施行整整21年别墅禁令的城市！这相当于直接宣告：只要开发商有造别墅的能力和实力，改善购房者也有这样的购买实力，2024年开始，苏州别墅供应管够！

而土地和新房市场也是同步这样做的，主打一个「凡是有的，还要给他，叫他富裕」。加上官方提出的「第四代住宅」建筑需求，商品房建筑在产品（包括别墅）打造上能有更多创新和尝试，苏州的别墅元年就这么自然而然地迎来了。

一大群纯低密别墅类项目的集中上线，受益zui大的当属苏州的高端改善购房者群体了。原本由于限墅令和限购等限制，这部分群体大多只能选择持币等待或者接受高昂的溢价进入二手别墅市场，而现在只要手里有钱，苏州主城的新房别墅随便买，不论哪个区域！

面对这样的局面，这群购房者Zui大的烦恼可能只剩一个：每个区域都有别墅，反而挑花了眼。2024年想在苏州置入新房别墅该怎么买？

我们的建议很简单：预算允许的条件下，优先核芯区，其次四大新城&其他区域核芯，郊区板块甚入。今年如果你要在苏州新房市场进行别墅置业，基于上面的这些楼盘，我们推荐优先考虑这些项目：

①绿城玫瑰园：容积率1.02，共23栋住宅，合院、联排+洋房

地价高达6.5w+，未来售价有望冲刺10w+，可能未来很长一段时间内TA都将是园区乃至全苏州房价天花板项目。

这是双湖断供10年后首次出让宅地，邻居是九龙仓国宾一号、世茂铜雀台和仁恒双湖湾，正面金鸡湖一线湖景，容积率仅1.02，不管从哪个角度来说这个项目都极具稀缺性和购买吸引力！

效果图

产品方面，绿城经典的法式石材外立面，goa大象设计，自带约2500㎡下沉会所，完全对标上海前滩百合园！整体规划拟建23栋7F洋房+3F合院、联排；洋房约280㎡起步，联排、合院约330-400㎡，不管是哪个方面来看绿城玫瑰园都太香了好么？作为购房人wei一要担心的是会不会抢不到！

据悉，项目最快预计本月会公开展厅，想买的老板们荷包可以准备起来了。

②绿城逸庐：容积率1.02，仅63套！狮山正中xin联排+叠墅

作为狮山地王，狮子山澜庭（院）之后难得的真别墅项目，拿地后仅36天即公布规划，一样的绿城出品，一样的备受瞩目！

狮山的绿城逸庐，由goa大象设计，整体还是以“庐系”现代东方风格为主，将拟建叠墅+联排两种纯粹业态，关键是数量极少，仅63套房源！

鸟瞰效果图

户型方面，上、中叠户型约280㎡，下叠户型约400㎡，合院户型约350＆480㎡，真正的狮山核芯ding豪级产品！有实力的购房者可以冲！

据悉，项目正在验资中！验资300万！预计8月初公开售楼处+样板间，预计8月底开盘！

③狮山日本人学校东Z11号地块：容积率约1.3，很可能会有叠墅

这也是马上即将拍出的一宗低密住宅，容积率1.3，地块占地24995㎡，起拍楼面价31500元/㎡。

同样是狮山，还是狮山核芯，就在日本人学校东面、和金狮印象苑隔条马路，距狮山路仅650m，距3号线狮山路站约700m，5号线落星桥站750m，一路之隔淮海街，周边大型商业、优质教育等都是举步即达。

虽然不知最终地块将花落谁家，但根据1.3的低容积率和要求户型面积不小于180㎡，未来这宗地块是有可能打造洋房大平层或叠加别墅的。毕竟绿城逸庐仅63套，抢不着的老板们不妨等一下这个项目，如果进度快的话，可能今年年底就能入市。

④姑苏区金门Z08号地块：容积率仅1.2，又一个姑苏院子？

这宗地块跟狮山Z11号地块都是明天的待拍地块，位于老牌苏州核芯姑苏区，桐泾北路西、东沁苑东，周边是留园、石路、寒山寺等景区名胜，占尽市中心的优质资源，占地0.53万㎡，容积率仅1.2，起拍楼面地价20500元/㎡。

就看这区位和容积率，我们就知道这又将是姑苏区一个难得的低密产品，参考此前的天健山棠春晓、仁恒耦前和姑苏院子等，后期如果产品打造成别墅项目的话，又将是暌违已久的古城收藏，有古城别墅情结的不会错过。

据悉这次报名的房企嘉*城，是杭州老牌房企，可以期待一下，猜猜会是纯叠墅还是叠墅+洋房？

⑤中建三局·阅湖之星：容积率1.3，打造41幢6-7F洋房和4F叠墅

这是中建三局全国首个纯粹墅级产品，也是中建三局首次将宋风美学引入苏州，项目整体包含41栋6-7F洋房和4F真叠墅，户型上，叠墅建面约210/215/240㎡，洋房建面约149/180㎡，产品设计方面有一定创新，上、下叠的静区相连，更为私密…

效果图

项目还配备约1400㎡的下沉式会所，包括健身房、瑜伽室等多个空间，各方面优势亮点很多。据悉，项目在6月末已入市，最终官方数据首开劲销8亿，表现相当不错，说明市场对这个项目的地段和产品还是相当认可的~

除此之外，还有吴江太湖新城的绿城桃源里、吴江苏州湾体育公园的蓝城丹枫云庐、吴江老城中心松陵的蓝城·垂虹桃花源、高铁新城的龙湖新项目…

可以看到，苏州楼市下半年别墅的供应还是相当充足的，想买别墅的老板们，准备好钱包坐等即可~