最近，苏州地产圈里有一套豪宅很热：
总价2008万元、单价76012元/㎡拿下九龙仓国宾一号264.17㎡的豪宅，放在以前这个价格，敢想？
我们搜了一下，最近成交的一套同户型，单价101450元/㎡：
某壳上现在同户型挂着的单价最低在11W+元/㎡，最高在13W+、14W+元/㎡：
13W+/14W+元/㎡→101450元/㎡→76012元/㎡
单单是直接的价格对比，有一个明显的感受：苏州的豪宅，跌价了！
苏州二手豪宅遇冷？
不止是这一套豪宅的法拍如此，7月18日开拍的苏州护城河内顶豪——仁恒耦前一套独栋合院别墅，起拍总价约4676万元、单价为9.9万元/㎡，结果是无人出价最终流拍，将于8月12日实行二拍。
古城区的华润平门府一套别墅，起拍总价约1551万，也是无人出价流拍；天健山棠春晓一套543平的独栋合院，起拍总价2200万，无人出价流拍。
不仅如此，苏州还有大批豪宅待拍，8月7日即将开拍的玲珑湾花园一套约192.18㎡大平层、8月12日待拍的天域花园一套约195.17㎡大平层、8月22日待拍的水墨江南一套约347.74㎡别墅、8月25日待拍的乾唐墅一套约365.4㎡独栋……
虽然几百人关注、几千人预约围观，但却均是「0人报名 0人出价」，不知道开拍后结果如何。
以上楼盘的共同点——豪宅。这两年，「豪宅」两个字在苏州是不让人陌生的，总价够高的是豪宅，堆料够猛的是豪宅，面积够大的也是豪宅…
但在苏州，谈及真正的豪宅，一定离不开zui有代表性的金鸡湖板块。
打开地图，金鸡湖一圈的确全部是豪宅，九龙仓国宾一号、世茂铜雀台、双湖湾花园、仁恒观棠、仁恒海和院、桃花源…哪一个不是市面上响当当的豪宅封面？
园区实景，图源苏州工业园区发布
我们从*壳上随意拉了几个典型楼盘去年&今年的成交对比——
世茂铜雀台：
双湖湾花园：
仁恒海和院：
通过对比，我们不难发现，今年的豪宅比起去年，成交上总体呈现三个很大的特点：
一、很难卖上去年同等的价格；
二、房东让价幅度更大，豪宅也以价换量；
三、成交周期也在不断拉长。
还有一个更直观的数据：
据统计，今年上半年苏州千万级豪宅成交了约290套，在量上甚至比不上去年前4个月的数据。根据金刚石数据，去年1-4约千万以上新房豪宅成交了约460套，而今年只有133套。
二手房同样，我们统计了一下，截止到7月31日，*壳上今年一共成交了111套千万级豪宅；而同时间段同平台千万级豪宅成交了226套！比去年少了一半不止！
一个显而易见的答案：今年苏州千万级以上的新房和二手房，出货量远远比不上去年！
新房豪宅却热到爆！引领楼市行情！
所以苏州的豪宅市场，真的开始在走下坡路了？
当我们把视线拉回到今年的苏州新房市场，好像现实情况又并不是这样！
今年苏州总价千万级新房楼盘，有典型的两个表现：
一是市面上的新房顶豪产品，很热！人气很高！
几乎所有关注苏州楼市的人，都在密切关注着这3个项目——园区双湖·绿城玫瑰园、新区狮山·绿城逸庐、园区奥体·紫金翡丽甲第，从拿地、出规划、定户型、出案名、开展厅、什么时候入市…从来不乏关注度！
就这么说吧，这3个项目但凡有一点风吹草动，基本就有地产媒体为其自发单独出一条新闻。
据悉，紫金·翡丽甲第，已开启百万冻资！8月公开实景示范区！预计2024年8月初入市！
绿城玫瑰园，刚刚公开展厅「ART-ZONE艺术生活馆」！今年就会开盘！有放风消息称预计今年四季度入市！
绿城逸庐，目前正在验资中，验资500w，预计8月初公开售楼处+样板间，8月底开盘！
二是在售的新房中，千万级豪宅的去化表现遥遥领先！
先看1张图：
发现了吗？最近市场上销量好的，都是千万级豪宅！
象屿天誉东方，多次蝉联园区销售三榜第一，克而瑞数据现实，5月该项目更是金额、面积及套数三榜冠军！
数据、图片源自克而瑞苏州
狮山金茂府，不仅5月23日首开大捷，交出虹吸8.2亿的靓丽成绩，而且还在开盘仅1周后网签套数来到38套、网签金额3.51亿，总面积、总金额、平均单价、平均总价均位居苏州大市5月网签榜第一！
姑苏区的和月泊庭，首开至今场场热销，首开10秒狂卖12亿、二次加推劲销4.9亿、三批次加推热销3.85亿！一直以来的销售成绩也居区域榜单前列，多次蝉联第一。
明显可以看到，2024年的苏州新房市场，是由豪宅支撑起了楼市热度的中流砥柱，不管是成交量还是关注度，只有豪宅，一直都很热！
豪宅市场分化！楼市走向如何…
苏州的豪宅市场究竟怎么了？一手火热、二手遇冷，二者之间如此分化剧烈，为什么？
在回答这个问题之前，一起先看一组数据：据克而瑞苏州房产测评数据统计，2024年上半年苏州市区（含吴江）别墅的供应面积为6.8万㎡，同比减少64.8%；成交面积为12.77万㎡，同比减少38.21%。
而*壳上千万级豪宅的挂牌量，是3634套！
图源苏州*壳
品出点内味儿了吗？
首先，供求关系变了。以前由于“限墅令”限制，前些年苏州新房别墅一直供不应求，特别是核心区的别墅基本没有，购房者想买别墅或核心区的顶豪类物业，几乎没得选，只能选择二手房；
但今年情况则完全反转，苏州土地&别墅放开限制，容积率大大降低，园区双湖、新区狮山、两大太湖新城…这种早前难得一遇的核心，就算想买洋房、别墅、叠拼类的低密产品，选择也是应有尽有。结合国人“买新不买旧”的心理，可以新房，何必旧房？
其次，价格&产品因素。先明确一点，豪宅是独立定价且自身就具备一定的溢价能力的。可以看到核心区豪宅，目前二手的价格区间多在7万——10万元/㎡，对应的户型、产品却是几年前甚至十几年前的；
而现在市场的大环境导致开发商内卷严重，即使是同等价位同等地段，拿出手的必定是品质大大提高、产品各方面创新、设计也更加人性化的，对比下来新房更有购买吸引力也更具“性价比”，正常的购房者都优先选新房。
且二手市场上这个价位的房子不在少数，实在抢不到新房再转战二手房，又何妨？
第三，整体大环境影响。当前的宏观经济环境、人民收入不达预期、一座城市的高净值人群数量有限且今年大概率降低、资产配置策略调整等，也是造成这一局面的重要原因。
根据最新公布的2024年胡润研究报告显示，中国富豪是减少的，十亿美金企业家总数中国减少155位；且中国十亿美金企业家总财富，比去年下降15%，富豪减少+财富缩水，对豪宅的整体购买力下降，很正常；
图源网络
而且，以前是普宅跌，豪宅价格坚挺甚至逆市升值，购买豪宅相当于给自己的资产上了一道保险，但现实已经证明豪宅不是只涨不跌的，很多时候豪宅=不动产，需要用的时候几千万放在那一时间不能动也挺糟心，不如持币在手。
当然，也不是说豪宅不能买或者要跌多少，目前来看，豪宅依然是苏州楼市zui坚挺的压舱石，价格、价值都十分稳定，尤其一些不可替代的、周围无竞品的、地段资源过于优越的豪宅，价格是能稳住甚至升值的！
别的不多说，接下来，就期待苏州三大顶豪新房的精彩表现吧。
郑重声明：以上内容仅为本号观点，力求客观，但买房还需自身多跑多看，本文内容可以参考，但不作为具体买房依据。
