大幅下降！普降25个基点！今年房贷利率还会下调吗？

重磅突发！周一一早怼脸开大！

上午九点整，央行官宣降息！

LPR利率再次下调！25个基点！

1年期降至3.1%，5年期秒变3.6%！

史上最大幅度！历史最低位！

这也是今年以来LPR第三次下降！

前所未有的低息时代来了！

预料之中，又是意料之外。

现在，摆在所有人面前就两个问题：

1.LPR今年还会不会降？

2.房贷利率降至史低，还要不要提前还贷？

10月21日上午9:00，中国人民银行新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉！1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点：1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。

这也是自2020年8月12日，五大国有银行宣布房贷利率统一采用LPR定价以来，降幅最大的一次！也是2019年新版LPR报价改革以来降幅最大的一次，且是历史最低位！

至此，年内5年期以上LPR已下调60个基点！

上两次下调分别发生在2月和8月，分别下调25个基点和10个基点。注意，这次下调和今年2月一样，LPR均较上一期下调25个基点，创2019年LPR实施以来最大降幅！

相信很多人都在期待，这次下调之后自己的房贷能少还多少？

按照以往惯例，5年期LPR下调之后，苏州最新房贷利率能调整到2.70%，即LPR(3.60%)-90BP。

不巧的是，上周江苏省监管局要求设置了利率下限，不能低于2.95%，所以苏州新发房贷利率不变，还是2.95%！也是我国房贷利率史上最低水平！

图源网络

但针对存量房贷客户来说，这次LPR下调简直是送来了及时雨，将大大受益。或者可以这么说，这次LPR调降，更像是对存量房贷客户的定向调降。

因为21日和25日之间仅相隔4天！而10月25日，各家银行将统一对符合条件的存量房贷利率进行批量调整。存量房贷降降至LPR-30BP，如今LPR利率再次下降，后续存量房贷利率也有望进一步下降。

苏州存量利率最低能调整到3.3%！

如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降25个基点，月供将减少141.5元，累积30年月供减少5.1万元。

这里还有一个与各位息息相关的关键名词——重新定价日。重定价日有两种：多数人是1月1日，所以这些人需要看每年12月20日的LPR值；

另一个是放款日，假如你的放款日是10月份，那么你的贷款利率就在每年的10月份跟着调整。如果你的重新定价日在10月21日到11月25日之间，恭喜你！马上房贷利率就能一步降到位，3.3%！

特别提醒一下，这两种周期都是1年。如果LPR调降时，没有赶上重新定价日的人群，没有及时下调，就要等到下一个重新定价日了。

LPR下调后将推动企业和个人贷款利率进一步下降，从而激发有效融资需求，存量和新增房贷利率还将进一步降低，更好降低居民住房消费负担，促进房地产止跌回稳。

可以明确，重新定价日和5年前LPR利率之间，存在一定的时间差，那么房贷利率就还是有变动的可能。

毕竟LPR一个月公布一次，到明年的1月1日，还要经历两次的LPR公布。一次是11月20日，还有一次是12月20日。

如果两次公布的5年期LPR都保持不变，那么你的房贷利率将会先在月底前统一先变成3.9%（4.2%-30BP），再从明年开始统一变为3.3%（3.6%-30BP）；如果上调或下调的话，明年1月1日重新定价的这个群体，房贷利率势必也将跟着变动。

而重新定价日就更为复杂了，根据贷款发放日的时间不同，可以分为四类，见下图：

——贷款发放日，也就是重定价日处于第一区间的，适用LPR为4.2%，月底调整后为3.9%；

——重定价日处于第二区间的，适用LPR为3.95%，月底调整后为3.65%；

——重定价日处于第三区间的，适用LPR为3.85%，月底调整后为3.55%。

——重定价日处于第四区间的，适用LPR为3.6%，月底调整后为3.3%。

同样，如果后续LPR政策利率再调整，也要等到明年的贷款发放日才能一并享受了。   

不过有一类人除外，如果贷款人的存量房贷利率已经低于当下贷款市场报价利率LPR-30BP，将不作调整。

基于目前的楼市基本面来说，5年期LPR上调的几率不大，楼市还需要低利率来提振购房者信心，此前的一揽子增量政策预期中，宏观政策也是着重在稳增长方向全面发力，低息自然是【稳增长】的必然手段之一。

那么，我们唯一要考虑的就是接下来2个月5年期LPR利率还会不会下降？

我们的判断是：很有可能会！

理由也很清晰明了：①高层一揽子增量政策的指向，是稳增长。而LPR下调符合当前宏观政策的大方向，是把央行“有力度的降息”向实体经济传导的一个关键环节。

央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中明确，下一步将持续改革完善LPR，着重提高LPR报价质量，更好发挥利率自律机制作用，维护理性有序竞争秩序，畅通利率传导渠道，为经济回升向好和高质量发展营造良好的货币金融环境。

②10月17日国新办新闻发布会后仅过了一天，央行行长潘功胜在2024金融街论坛年会上就搞了个大新闻——释放降息预期。

潘行长表示：“9月27日，已下调存款准备金率0.5个百分点，预计年底前视市场流动性情况，择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点；下调公开市场7天期逆回购操作利率0.2个百分点；中期借贷便利利率下降0.3个百分点。”

这不就是为下调LPR利率提前做铺垫吗？注意关键词【年底前】，也就是说年前还有望再一次进行LPR利率下调。

③美联储9月降息的影响和带动。

还记得吧，美联储9月放了波大招，进行了50个基点的大幅降息，当时市场就预计今年年底前再降息2次，每次降息25个基点。现在10月21日的LPR下调25个基点，落实了第一次降息预期，那么第二次是不是不远了？

而且这次降息和上一次之间，也仅仅相差了2个月，这么一翻退眼瞎了，下一次降息说不定有可能会放在12月20日。

总的来说，本月LPR下降后，存量和新增房贷利率亦将随之下调，从而进一步降低居民住房消费负担，有利于促进房地产市场止跌回稳。10月26日后存量房贷利率批量调整后，多数借款人存量房贷利率原则上将降至“LPR-30个基点”。

另外有个彩蛋，这次政策还有一个变化，那就是允许大家跟银行协商，更改“房贷重定价日”的周期。

也就是说，以后不用只能一年才能调整一次了，可以申请半年一次、一季度一次等等。这样一来，大家可以尽早同步到LPR政策利率的更新。

考虑到未来的存、贷款利率大概率还是下行的，因此，把重定价日的周期缩短，可以及早同步利率的下调，也是不错的选择。

大家应该也发现了，这次房贷利率下调的力度还是比较可观的。

不论你是3.65%、3.55%还是3.3%的利率，比起几年前4字头、5字头甚至6字头的房贷利率，都低了不少，还贷压力也可以得到切切实实的减轻。

图源苏州文旅局官微

那房贷利率都这么低了，还要不要提前还贷呢？个人意见，还是要根据个人情况来看，这个事本质上还是因人而异。

如果你是一个投资小白，而且非常厌恶风险和波动，投资也只考虑银行存款之类的稳健品种，那提前还贷依然是个不错的选择。试想，你手头上有100万，存银行，5年定期，一年利息才1万8。

如果你提前还贷，一年可以省下3.55%或者3.3%，也就是3.55万或3.3万的利息。哪个划算，一目了然。

相反，如果你并不厌恶风险和波动，喜欢追求更高的收益，不愿意错过一些风口、机会，那我们建议先不要着急还清房贷，手上留有一些现金，一定是利大于弊的：

第一，房贷是老百姓能和银行借到的金额最大、利息最低、时间最长的贷款，这么优质的金融产品为什么要提前还清？

第二，随着货币增发，越往后钱越不值钱，现代贷200万还能买个房子，未来贷200万只能买个厕所，你要看流动的时间，而不是静态的钱，时间就是金钱，能贷多久贷多久。

第三，现在的经济环境还处于调整阶段，手上有越多的流动资金越好，其实，银行就是穷人为富人服务的机构：穷人千万百计地把钱存进来，富人想着千方百计把钱贷出去，哪个富人不是贷款无数？

第四，房贷利息是可以抵扣个税的，你提前还款就无法享受这个福利了。

第五，我们相信国运，我们对未来中国经济有着坚定的信心。

最后，到底什么时候还清房贷？当你把这套房子卖出去的时候。