最近，成都一个小区火上了热搜！
原因是某明星在他的个人社交账号上晒出了这个小区的一张照片，同时还说了下面一段话：
上下滑动查看，图源网络
“几周前我在成都，无法控制不去关注酒店房间对面那些公寓楼。户户大阳台，上面满目葱茏。每个业主都有足够的空间在阳台上建造额外的房间。下楼即湖，绿树成荫。我知道这是一个旧小区，但我敢打赌住在这里的人都很幸福…”
这个小区最吸引人的地方，就在于： 大露台和空中花园。
成都天鹅湖花园，图源网络
眼尖的地产从业人员们应该就发现了，这就是现在楼市产品里最为热门的第四代住宅！第四代住宅概念最近在苏州炒得很热，已经有多家楼盘明确要做第四代住宅。
从刚刚正式动工的蠡棠森屿、曝光案名的龙湖未来御湖境、斜港置业&吴江城建21号地块…
据不完全统计，今年初至今，苏州已有6个项目抢做第四代住宅，还有1个传言要做第四代住宅！第四代住宅的风，终于还是密集地吹到了苏州。
01.苏州第四代住宅长什么样？
一起来围观！
先简单普及一下什么是第四代住宅？
通俗而言，第四代住宅可被视为建筑艺术的集大成者。它巧妙地融合了传统四合院、胡同街巷、西方别墅等多元建筑风格，同时融入了空中园林、垂直绿化等现代设计理念，其设计目标是为每层每户创造一个“前庭后院”的居住体验，将自然生态重新引入城市生活，为人类打造理想的居住环境。
百度百科上对“第四代住宅”的解释
先说几个曝光信息比较多也能便于我们更清楚认知的几个项目：
项目位于相城区高铁新城相城大道东、陶村街北，占地约5.18万方，容积率1.6，且不说项目背靠苏州四大新城之一、也是发展得最快最成熟的新城之一——高铁新城，仅仅是苏州首个第四代住宅这一点，关注度就十足！
项目效果图
根据规划，项目打造的是立体空中花园洋房，拟建16栋9+1F-11F住宅，其中，2栋9+1F住宅，8栋10+1F住宅，6栋11F住宅，共计616户！
虽然项目曝光的信息还比较少，但目前已经流出了立面效果图、部分产品信息和户型建面：外立面采用的是深灰色铝板、银灰色一体板、LOW-E玻璃、米白色一体板；
项目效果图
从效果图来看，露台为错层延伸打造，空中庭院面积达到约20-50平，均约6米挑高，最大可享270度转角无界视野；
户型面积段分别是约125、143、和185㎡，分为奇、偶错层设计，配备有顶尖观瀑泳池会所和1300平下沉会所，内部配置有健身房、瑜伽室、书吧、水吧、会客厅等功能空间！
项目效果图
据悉，龙湖未来·御湖境拿地21天即出规划，最近首次公布了案名，同步公开了城市展厅，最新消息称项目售楼处最快9月即将开放~
这是一宗连体地块，位于相城区经开区春申湖路南、澄星街东&澄星街东、支四路（规划）北，两宗地块加起来占地约8.37万方、容积率1.5-1.6。项目作为相城核芯元和唯一的第四代住宅，加上周边的龙湖相城天街今年9月就将正式开业，十分值得期待。
项目效果图
根据规划，蠡棠森屿拟建20栋12-17F住宅，立面打造是区别于传统的生态立面，值得一提的是，苏州市主城区首个立体生态项目、首个纯四代住宅项目，也是旭辉建管的「森屿系」首作，主要产品特点就是：每层都有公共院落，每户都有私家庭院。
露台同样为错层设计，为了解决业主关心的隐私问题，还设计了隐私挡板，避免了邻里间的视线干扰。
方案效果图
据悉，项目将打造建筑面积约150-220㎡的纯改善产品，以约125%的超高得房率、南北双花园、独立入户等颠覆性产品优势，整体空间使用率和居住舒适度都较以往产品大大提升。
户型图过程稿，非交付标准
户型图过程稿，非交付标准
据传未来有会所和架空层，配备泳池、器械、瑜伽馆、家宴厅等功能，进一步带来全新的改善居住体验。
8月8日，项目刚刚公布案名&正式动工&户型曝光，最新消息，示范区最快明年一季度开放，预计一季度开盘！不排除后期进度加快的可能，感兴趣可以坐等~
项目位于吴江太湖新城，5月初正式曝光，是蓝城和亨通联合打造的苏州湾超百万方小镇项目，为2200亩苏州湾城市度假低密湖居作品，做的是第四代住宅，容积率只有0.6-0.8，各个层面看都太难得了！
项目效果图
它距离太湖仅有500米，是整个苏州湾离太湖最近的项目，再加上内外双湖的优势，几乎集齐了所有的滨水形态，千亩地块之上，其余基本都是配套与景观，自持比例远远大于可售比例，近6:1的程度，当之无愧的天生贵胄。
据悉，共打造164席观湖大宅、望月联排、望湖大平层产品。其中其中望湖大平层就采用三面采光通透的“全明太空舱”设计，带有大面积空中花园露台。
户型层面，观湖大宅建面约608-700㎡，望湖联排建面约335-410㎡，望湖大平层建面约300-610㎡。
观湖大宅效果图过程稿
望湖大平层效果图过程稿
望月联排效果图过程稿
项目还涵盖约1.3万㎡公园商业街区、品牌度假酒店、约280亩内湖水域、约1500亩生态景观公园、水世界乐园以及约1500㎡THE CLUB生活会所……集城市度假、休闲、居住于一身，生活版图十分丰盛。
目前项目接待中心已公开，预计四季度开盘。
说完了已经有案名的，再来看看那些暂时还没名字的——
比如苏州最早推行第四代住宅的吴江区。今年5月，位于吴江太湖新城夏蓉街西侧、西靠苏州湾体育公园的斜港置业21号地块就公布了规划。
根据规划，项目将打造9幢住宅产品，包含4幢8F洋房、5幢14F小高层，是一个典型的低密住宅产品。
从鸟瞰图来看，整个项目的排布非常具有生态场景感。
从效果图来看，项目立面错落有致，南北面皆带有空中庭院，是典型的立体生态住宅。
虽然项目早早公布了规划，但目前释放的相关信息仍然较为有限，就静待官宣吧…
不止是新宅地，已经公示规划近一年的项目也摇身一变成了第四代住宅，即蠡棠森屿不远处的漕湖置地32号项目。
根据规划调整公示：住宅用户由1298户调整为1169户。项目规划打造17幢16-26F高层住宅产品，包含1幢16F、8幢17F小高层；1幢24F、1幢25F、6幢26F高层。
从平面图与鸟瞰图左右对比来看，项目的布局并没有大的变化，但楼栋设计明显“变厚”了。
外立面效果图看得更加清晰：在规划调整前，是以现代公建化外立面风格；规划调整后，我们能看到错层的露台与绿化的布置。
在公示的户型图上，变更后的方案更是明确将露台的一部分用虚线画出，标注为空中花园。
明显是第四代住宅无疑了！
此外，还有胥口59号地块，即2023-WG-59号地块据传也要打造第四代住宅，由中建三局“委托开发”，将打造吴中胥口新核高端低密品质人文住区，形成区域产品标杆。
此前曝光过鸟瞰效果图，可以看到是普通的洋房+高层高低配住区，但胥口这2年热度下降了不少，常规住宅很难出圈，此次传“变更”显然是为了做出了差异，所以这块地也很有可能会参照漕湖置地32号地块的做法。
如果落地，这将是吴中区首个第四代住宅。起笔吴江，盛绽相城，渐渐向其他区域覆盖，不难看出，第四代住宅的风潮席卷整个苏州是迟早的事。
02.久违的别墅既已解禁，
苏州为什么还要做第四代住宅？
其实，苏州的第四代住宅起步并不算早。
据不完全统计，截至2024年3月，全国已有24个省份试点上线第四代住宅，相当于全国超70%的省份已在落地推进第四代住宅。
甚至有些城市，譬如开头我们提到的四川成都、以产品力著称的浙江杭州、江苏省会南京等早已在此之前就已经有过第四代住宅的成功尝试，国外第四代住宅出现得则更早。
2019年央视对于成都七一城市森林花园报道，图源网络
而苏州的第四代住宅，最早要追溯到今年2月，苏州吴江发布了《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案（试行）》的通知，其中明确提到，在满足一定条件的情况下，套内空中花园、公共绿化平台可不纳入容积率。
相关建设标准如下：
而真正有第四代住宅出现，也是在今年5月，吴江太湖新城斜港21号地块公布规划，规划显示整个项目的排布非常具有生态场景感，户户带空中花园。此后，第四代住宅在苏州就如雨后春笋般层出不穷。
但……今年苏州才刚刚解开多年的禁墅令、限墅令，新房市场刚刚才进入别墅时代，怎么就又开始进入第四代住宅时代了？
原因其实很简单。第一，第四代住宅是房地产发展到现阶段的必然结果。近两年，我国房地产深度调整，新房市场高歌猛进的时代过去了，楼市也迎来了真正的变革期。
现在的新房市场太卷，而第三代住宅已经内卷到没有卷的空间了，尤其是现在的楼市产品越来越趋于同质化，还想要把房子卖出去，就必须推陈出新，再换个新赛道。
而第四代住宅就是这个新赛道，以往的商品住宅主要是电梯房，人们已经对传统冰冷的建筑立面、有限的得房率等厌倦，而第四代住宅的空中花园、露台、更高的得房率无疑是个巨大的创新，市场需要这样的新刺激。
第二，事实证明，差异化的第四代住宅，更受购房者欢迎。近日苏州新房市场发生了两件大事！一是上周末平江新城璀璨平江如苑砸盘式清盘，老业主血亏100万，还有一个是科技城幸福里，132平四房225万，单价低至1.7万/㎡！大多数楼盘也是各种在降价跑量，但集中大降价也难改新房成交颓势。
图源网络
而今年7月有媒体报道，浙江义乌某豪宅市场却异常火热，“78套联排别墅18秒售罄”！那个楼盘正是一个“第四代住宅”项目，高层全都带“空中花园”。多么强烈的对比！
第四代住宅对于楼市来说是新鲜玩意儿，这对购房者来说更具吸引力，有买家就自然有卖家，进而让土地、新房销售都更加顺畅，这有利于构建起楼市新的良性循环，更有助于楼市活力恢复。
第三，开发建造第四代住宅，是符合官方明确要求的。这也是真正让“第四代住宅”越来越流行的重要因素。
3月1日，江苏住房和城乡建设厅颁布《江苏省改善型住宅设计与建造导则》，其中给到了改善型住宅和高品质住宅相关导则，对新建住宅提出了更高的设计、建造要求。
7月5日，省住建厅发布了《江苏省改善型住宅评价细则》，百余条相关规范，其中明确鼓励立体生态住宅。
包括前文提到的苏州吴江出台的相关文件、周边城市如南通、常州等相关文件，实际上是各级政府纷纷出台对这一类型住宅的支持政策。官方背书，形形色色的第四代住宅成为市场流行自然是水到渠成的事。
有一说一，第四代住宅提供的大露台空中花园，光看照片就很吸引人，如果是在现场看房，那视觉冲击力相当大！
03.新房市场第四代住宅层不不穷
会带来什么影响？
作为楼市的新兴物种，第四代住宅的出现必然是各方面都具备着积极意义的。
单从产品、人居层面来说——
首先，得益于第四代住宅“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的建筑特色，人们的居住体验一定会得到空前的提升。
图源网络
一方面“户户有花园、家家有庭院”，购房者不用买价格昂贵的别墅，就能拥有自己的私家花园，不仅能满足国人骨子里的庭院情结，而且还能让自己的家开拓出更多的附加功能，如露天烧烤、露天运动、party等；
另一方面，“得房率超100%”意味着买到的实用面积更多！众所周知，得房率越低，套内面积越大。举个例子，同样的160㎡，以往高层75%的得房率，实用面积即套内面积，约120㎡；现在，你的实用面积可能有180㎡！居住舒适度自然越来越高！
户型示意，图源网络
其次，有利于促进邻里交流，传统的邻里关系回归。
传统高层空间人与人之间的交互性比较差，缺乏基础的邻里交流。而第四代住宅打破传统住宅局限，设置空中园林街巷，供业主共享的开敞式公共休闲绿化空间， 真正有了街坊四邻的感觉。
如果从市场的角度去看——
“鲶鱼效应”都知道吧？现在的第四代住宅就如同这条“鲶鱼”，在当下波澜不惊的市场里能激起不小的浪花。
首先，户型多样化，我们能看到更多以前没见到过的户型设计。由于户型外花园空间的拓展，让客户拥了大量的半室外空间，这大大的提升了人与自然的交互性，也大大提升了居住空间的舒适性，真正实现家与园的合体。
户型示意，图源网络
其次，产品形态多样化，促进楼市产品升级&服务升级。以前房子好卖的时候，开发商可没有这么大的动力去升级产品，但现在这个大环境和产品更加先进的第四代住宅，逼得开发商主动求变，要么像漕湖置地32号地块一样变更建筑规划，要么提升装标、物业服务水准等。
其他城市第四代住宅
其三，对现有市场存量产品的全面降维打击。以前没有新一代住宅，人们要买房很简单，有钱的选新房、选核心、选板块内产品力最顶的，没钱的、要买别墅的去二手房市场，大家差不多的时候有些有独立定价权，有些凭性价比、价格也有获客，但现有这些房子，谁能PK得过第四代住宅？
买不买新一代产品不重要，但它一定会对市场带来冲击，某些产品力不够强，甚至对部分设计过时的二手房都会是个非常大的冲击，新房和二手房要护住已有市场只能降价，而由此带来的实惠，会惠及每一位买房人！
总结：
第四代住宅，是一种创新型住宅，也是集安全、健康、智慧、低碳等理念和技术一体的住宅，TA对于推动住宅品质改善提升、促进住房消费升级有重大积极意义，在政策支持、市场需求和设计创新等推动下，苏州必然会大力推进。
从刚刚正式动工的蠡棠森屿、曝光案名的龙湖未来御湖境…这只是苏州楼市“第四代住宅”的开始，接下来我们还会看到更多的这类新产品出现！期待！
对苏州这座新房产品力“贫瘠”的城市来说，“第四代住宅”就像一场及时雨，实在是太需要了！
郑重声明：以上内容仅为本号观点，力求客观，但买房还需自身多跑多看，本文内容可以参考，但不作为具体买房依据。
