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这一轮的下跌中，二环的老破小小区跌幅比较大，以往的房价体系已经崩溃，大量的老破小小区，基本上跌掉了首付。
右外西二条在2024年11月成交的一套两居室，60平成交价是210万，60平单价约3.5万/平。
玉林里小区在2024年10月成交了一套51平的两居室，成交价是223万。
洋桥东里在2024年10月成交了一套57平的三居室，成交价是251万。
开阳里三区在2024年10月成交了一套40平的一居室，成交价是176万。
劲松七区在2024年10月成交了一套52平的两居室，成交价是231万。
玉林东里在2024年9月成交了一套57平的两居室，成交价是235万。
劲松九区在2024年11月成交了一套47平的两居室，成交价是225万。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：想咨询一下，朋友定了花乡三兄弟之一，我之前是在十里堡有个一居室，我自己现在想提高一下杠杆，把父母户口迁到北京了，想用父母无房无贷走首套换个500-600的两居，最好550以下，或者就是不卖那个十里堡的一居室，用父母名义想去远一点换一个200左右的次新房子用于出租，不知道哪种方案比较好，想要升值空间大一点的方案。
答：太简单了，十里堡老破没有留的必要，置换到常营吧，次新两居预算也合适。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：在台湖镇政府上班，现在附近租了个两房,租金3000左右, 买房遇到2个方向上的选择: 1.东亚印象台湖，64平2房200w左右，优点：板楼，小区次新，环境不错，离单位近，走路8分钟就能到，月租能到3400，租房市场活跃。缺点：周围一片荒芜，(外卖都没啥选择)未来周边也没啥规划,担心这里不会随着北京大市上涨,买卖交易量小。2.梨园站附近的二手2房300w之内, 单位也有班车在附近,到单位车程也得15分钟,没有1那么方便。小区环境也就堪堪过得去。优点就是楼下有八通线,享受老通州的配套,外卖选择丰富。3.或者有更好的方案?
答：自住的话，哪个方便买哪个。你在台湖上班，而且比较稳定，可以先考虑东亚印象。《北京300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：房龄太老怎么办？怕下家不好贷款不敢买。
答：老房子买不买，取决于所在城市的市场状况。如之前在“市场是分层”的中间提到，当一个城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老房子就开始接收溢出。譬如北京，上海这样供给极度被压缩的城市。《北京700w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：请问潘家园的翌景嘉园怎么样？没有燃气，自取暖，小区环境一般，面积大单价低，纯自住的话是否可买？未来的流动性(变现或者再置换)是否会有问题？
答：1、没燃气，自采暖不推荐，流动性较差。
2、没有燃气、位置临三环、户型浪费面积设计很不合理，导致单价和总价都上不去；如果图大面积自住，预算不是太多，也行，涨幅肯定弱，变现置换对应的客户群体也肯定有限，房地产历来都是弱者恒弱强者恒强的，600多万不如可以考虑百子湾、或者南四环。《北京1500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：最近想买二套，自有800万左右，想买有点学区的次新三居，主要目的是保值增值，二年之后也可能卖掉，您推荐哪些区域，哪些小区呢？次新二居和三居哪个涨得快呢？想听听您的意见。另外一千万以上的房子流动性怎么样，还接得动吗？谢谢！
答：如果总价一样的，次新两居跟三居的涨幅区别不大，因为虽然三居比两居好，但是两居的位置或者品质更好，弥补了。次新三居，你可以考虑朝阳的新北苑那边，比如中铁国际城、世华泊郡还有华贸城这几个小区，朝外来广营的学区，算你说的有点学区的概念；还可以考虑一下海淀的天秀花园买个小三居，中关村一小天秀校区。如果两居的话，可以看看望京的融科橄榄城两居，望京实验学校的学区，这个小区品质不错；朝阳还可以看看我住的首城国际90P的小三居，地段更好，北工大附小。还可以看看清河海淀实验二小的橡树湾。1000w以上的房子，好不好卖，关键看品质，整体来说，信贷收紧的时候总价高的房子是不好卖的，但是信贷一旦放松，只要房子不错，不愁买家。现在2000w以内，不算高总价了。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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